Motion – 2023 / 25

Precis som motionärerna anför ska SKB värna sina medlemmars/hyresgästers intressen genom att leverera på högt ställda mål för service, trygghet, pris, kvalitet och hållbarhet. Motionen är mångfacetterad och berör hyressättning, tillval, teknik och föreningens ekonomi.

Hyrorna för lägenheterna i SKBs fastigheter är initialt satta utifrån byggprojektets ekonomiska kalkyl och, för den enskilda lägenheten, enligt stadgarnas bestämmelser som säger att hyran ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägen- heten. Från nyproduktionstillfället händer sedan saker över tid. Hyreshöjningar har fördelats på olika sätt från tid till annan. Stambyten, med olika principer för hyreshöjning för nya badrum och i vissa fall kök, har utförts. Tillval har beställts och installerats, om än i begränsad omfattning och med varierande prissättning över tid. Detta gör att det inte är relevant att fastställa en bas- hyra, som motionärerna efterfrågar.

Tillval, som säkerhetsprodukter och inglasade balkonger, utgör fastighetstillbehör med ”evig” livslängd. Sådana tillval är dessutom standardhöjande. Att det är ett evigt tillval betyder att fastighetsägaren ansvarar för att reparera, underhålla och byta ut till likvärdig produkt, om och när så erfordras. Det är skälet till att ”eviga” tillval betraktas som en standardhöjande åtgärd. Kostnaden för denna ska därför finansieras genom hyreshöjning och därmed läggas till lägen- hetens grundhyra. Av detta skäl är det inte relevant att specificera tillvalen på hyresavin eller på annat sätt. Lägenheten har helt enkelt fått en högre standard och hyran har höjts – precis som efter exempelvis en badrumsrenovering eller annan standardhöjande åtgärd, som inte heller specificeras på hyresavin. I detta avseende agerar SKB på samma sätt som andra hyresrätts- aktörer – såväl privata som allmännyttiga. SKB är skyldig att respektera den föreningsrättsliga likhetsprincipen, vilket i sig motiverar att kostnaden för standardhöjande tillval ska följa den aktuella lägenheten och därmed betalas av den hyresmedlem som bor i eller väljer att flytta in i lägenheten.

Många hyresmedlemmar efterfrågar säkerhetsdörr. En sådan medför dels en ökad trygghet, men också kraftigt minskad överhörning mellan lägenhet och trapphus. Säkerhetsdörrar, med bevarande av antikvariska värden, har av kostnadsskäl inte varit möjliga att installera tidigare. Nya och mer effektiva tillverkningsprocesser har dock medfört att sådana dörrar numera kan installeras till en rimlig kostnad. Tidigare har gallergrind varit det alternativ som varit realistiskt att installera, för den ökade tryggheten.

Det finns alltså numera säkerhetsdörrar som kan monteras i fler fastigheter än tidigare och till en rimlig kostnad. Vid beställning av säkerhetsdörr till en lägenhet med en befintlig gallergrind,

demonteras denna i samband med installation av säkerhetsdörren. Det hyrestillägg som tidigare gjorts bortfaller dock inte. Installationskostnaden har belastat SKBs ekonomi och demonteringen kostar ytterligare pengar.

Inom förvaltningsorganisationen har övervägts huruvida hyresmedlemmar i lägenheter med gallergrindar ska kunna beställa säkerhetsdörr som tillval, eller inte. Å ena sidan demonteras ett tillval, vars kostnad ligger kvar på lägenheten. Å andra sidan finns efterfrågan från många hyres- medlemmar som tycker att säkerhetsdörren är värd den tillkommande tillvalskostnaden. Av det skälet avser SKB att fortsätta erbjuda säkerhetsdörr som tillval till hyresmedlemmar som önskar få en sådan monterad. Detta gäller även hyresmedlemmar i lägenheter med befintlig gallergrind.

SKBs behov av hyreshöjning grundar sig på den samlade kostnadsmassan och behovet av ett rimligt överskott. Styrelsen gör en sammanvägd bedömning av hyreshöjningsbehovet utifrån dessa parametrar – så skedde även inför 2023 års hyreshöjningar. Under föregående år har inflationen, mätt med konsumentprisindex (KPI), varit drygt 12 procent. Räntor och taxebundna kostnader har ökat mer än så. Hyreshöjningsbehovet var således större än de 3,3 procent som styrelsen, efter genomfört samråd med hyresutskottet, fastställt för 2023. Att hålla hyreshöj- ningarna på denna nivå var möjligt tack vare SKBs i grunden goda ekonomi, kostnadsbesparingar och sänkt krav på överskottets storlek. Den högre kostnadsnivån är i huvudsak permanent.

Förhoppningsvis sjunker elpriserna framöver. Dock är SKBs kostnad för el, liksom inte minst kostnaden för fjärrvärme, i huvudsak temperaturberoende. Något utrymme för hyressänkning till följd av sjunkande elpriser finns inte. I sammanhanget kan nämnas att den genomsnittliga hyreshöjningen hos de tio allmännyttiga bostadsföretag i Stockholms län (med totalt 115 338 lägenheter), som hittills (februari 2023) träffat överenskommelse om 2023 års hyror, ligger på 4,25 procent, alltså nästan en procentenhet över SKB.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att avslå motionen.