Motion – 2023 / 32

År: 2023
Nummer: 32
Motionsställare: Lisa Deurell, kömedlem, och Christian Tengblad, hyresmedlem Idö-Våldö

Utarbeta modell för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt

SKB är en enorm framgångsrik förening i att erbjuda attraktiva och prisvärda bostäder för sina medlemmar. Föreningen har byggt upp ett värdefullt bestånd över tid och vilar i ett långsiktigt perspektiv. Ett stort problem för medlemmarna är dock bristen på bostäder och mycket vore vunnet om föreningen kunde arbeta fram flera sätt, utöver nyproduktion, att utöka sitt bostads- bestånd.

Detta förslag fokuserar på att ombilda vanliga befintliga hyresrätter till kooperativa hyresrätter. De senaste decennierna har det varit återkommande perioder när många hyresrätter sålts ut från både privata och kommunala bostadsbolag för att omvandlas till bostadsrätter. Det skulle vara mycket intressant om SKB kunde erbjuda boende i fastigheter aktuella för försäljning att omvandla ägandet till kooperativa hyresrätter för att låta fastigheterna fortsatt ingå i SKB. Pro- cessen skulle likna den när boende erbjuds ombildning till bostadsrätt. Här förklarar vi förslaget i korthet:

Så när skulle det vara aktuellt?

När allmännyttan eller privat hyresvärd vill sälja.
När minst 2/3 av de boende vill köpa och ombilda till kooperativ hyresrätt och förbinder sig att bli medlemmar och betala insats.
När SKB får ihop en fungerande

Hur skulle ombildningsprocessen se ut?

De boende startar förening.
De boende lämnar
Minst 2/3 intresse krävs.
SKB värderar objekt och pris samt gör kalkyl för insats och hyresnivåer.
Boende blir medlemmar i
SKB köper och äger
De boende betalar insats direkt, erbjuds ta lån enligt befintlig modell, alternativt bosparar i hög takt.

Förslagets styrkor

Fler bostäder för fler medlemmar. Även om de boende i de ombildande fastigheterna inte är medlemmar idag så kommer bostäderna komma föreningens medlemmar till gagn över tid. Någon påpekade att det tar ca 25 år för full omsättning i ett hus. Ur ett långt perspektiv är 25 år tämligen Föreningen fyllde nyligen 100 år. Vi vill påminna om att SKBs medlemsbas till hälften är personer under 26 år, många är barn. Det långa perspektivet är avgörande för fören- ingens framtid.
Att ombilda från hyresrätt till kooperativ hyresrätt ger fler människor möjlighet att bo koope- rativt med alla dess fördelar.
Att ombilda hyresrätt till kooperativ hyresrätt är för många ett ekonomiskt mer överkomligt alternativ än att ombilda till bostadsrätt. Genom att SKB är med att utveckla modellen med om- bildning till kooperativ hyresrätt skulle boendeformen kunna få större genomslag och bidra till en sundare bostadsmarknad.

En möjlig invändning mot förslaget skulle kunna vara att det skulle vara alldeles för dyrt för SKB att köpa hyreshus. Det behöver inte alls vara sant. Det troliga är snarare att ombildning av allmän- nytta till kooperativ hyresrätt skulle göras till ett mycket förmånligt pris och inte till marknadspris. Detta eftersom det är politiskt motiverat att sälja till boende. I fallet Arkö Kooperativa Hyres- rättsförening som 2018 var intresserade av att köpa sitt kvarter i Kärrtorp, satte Svenska Bostäder enligt vår beräkning priset till ca 16.000kr/kvadratmeter boendearea, 120 miljoner för 100 lägen- heter. Det är att jämföra med nyproduktion som i Storstockholm ligger på ca 56.000kr/kvm. Ett ganska troligt scenario är alltså att SKB skulle kunna förvärva befintliga bostäder för en tredjedel av priset för nyproduktion.

Vi anser att SKB bör ha en långsiktig vision för hur föreningen kan utöka sitt bostadsbestånd. Att arbeta fram en modell för ombildning till kooperativ hyresrätt vore en intressant väg att ta.

I grunden handlar det om att ta ansvar för alla nuvarande men också framtida medlemmar som vill bo kooperativt. SKB har en välfungerande organisation och förvaltning och har en solid eko- nomi, och har därför god möjlighet att driva denna fråga.

Vi yrkar:

att SKB arbetar fram en modell för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt.
att modellen utvärderas vid årsmötet 2024 för att sedan eventuellt prövas i praktiken.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Styrelsen föreslog fullmäktige att avslå en liknande motion vid föregående års föreningsstämma. Stämman beslutade i enlighet med detta förslag. Styrelsens motivering till förslaget om avslag var bland annat att SKB dessvärre ofta har svårt att konkurrera vad gäller förvärv av fastigheter med befintliga bostäder. Skälet till det är att säljaren helt enkelt vill sälja till den som betalar bäst. För SKB innebär detta att föreningen måste sätta en orimligt hög hyra för att kunna konkurrera med exempelvis en aktör som har som affärsmodell att renovera och höja hyran. Detsamma gäller för bostadsrättsföreningar, där boende ges möjlighet att göra en vinst vid en vidareförsäljning av sina lägenheter. Vidare genomförs vanligtvis försäljningar av bostadsfastigheter av skatteskäl genom bolagsförsäljningar, vilket inte är möjligt för SKB att medverka i.

I utlåtandet över förra årets motion framhöll styrelsen att medlemsnyttan är begränsad vid ett förvärv av en fastighet med befintlig byggnad, där samtliga lägenheter redan är uthyrda och där det finns en osäkerhet i hur lång tid det kommer att ta innan SKBs medlemmar kan ta del av dessa lägenheter. Detta gäller fortfarande. Styrelsen ställer sig dock positiv till att SKB bistår andra aktörer (med kunskap och erfarenhet) som vill ombilda/utveckla fler kooperativa hyres- rätter. Detta sker redan nu, via exempelvis studiebesök.

Konsekvensbeskrivning vid bifall av motion:

Att ta fram en modell kommer att kräva både internt arbete och arbete från externa jurister vilket kräver såväl arbetsmässiga som ekonomiska resurser. Det bedöms som högst osäkert hur mycket modellen skulle komma att användas i praktiken. Därför gör styrelsen bedömningen att det är betydligt mer lämpligt att fokusera på att tillföra fler lägenheter till föreningen genom nyproduktion.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att avslå motionen.

Beslut

Stämman beslutade med acklamation att avslå motion 32.