Motion – 2024 / 8

Bakgrund till och beslut gällande hyreshöjningsfördelningsmodellen

Styrelsen vill inledningsvis kommentera vissa av motionärernas påståenden. I motionen ifrågasätts om det verkligen är ”vi inom föreningen som själva bestämmer hyrorna”. Motionärerna anser att det i realiteten är styrelsen som beslutar om hyrorna, i samråd med SKBs hyresutskott. Så är det och denna ordning är lagreglerad: enligt 2 kap. 16 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt är det en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen. I SKB sker detta dock, såsom sägs i motionen, i samråd med ett hyresutskott som består av medlemmar som getts uppdraget av föreningsstämman. Även styrelseledamöterna är valda av föreningsstämman. Det är alltså ”vi inom föreningen som själva bestämmer hyrorna” och ingen utomstående. Därför finns det heller inte fog för påståendet att ”de diskussioner och den hantering av faktamaterial som har reell betydelse för hur hyrorna sätts sker i en allt snävare grupp i föreningen”. Hyrorna har under hela SKBs existens satts av styrelsen, dock från och med 1976 i samråd med hyresutskottet.

Frågan om hyressättning har alltid varit föremål för diskussion inom föreningen. I syfte att efterleva stadgar och riktlinjer för hyressättning har differentieringar av de årliga hyreshöjningarna gjorts, även innan hyreshöjningsfördelningsmodellen infördes. Då gjordes differentieringen på ett övergripande och schablonmässigt sätt.

I samband med beslut om de nu gällande riktlinjerna för hyressättning (2009) fattades också beslut om att dessa skulle utvärderas efter 2014 års hyressamråd. En utvärderingsgrupp tillsattes i januari 2015 bestående av representanter för styrelsen, hyresutskottet och tjänstemän. Arbetsgruppen avgav rapport i augusti 2015 i vilken man bland annat drog slutsatsen att de hyresfördelningar som gjorts 2010–2015 varit rimliga och att fördelningen låg i linje med hur andra bostadsföretag fördelade sina hyror. Hyresfördelningarna ansågs också ha gjorts i enlighet med hyresriktlinjerna. Arbetsgruppen noterade även att vissa fastigheter fått högre hyreshöjningar än andra, vilket följde av riktlinjernas andra stycke. Dock konstaterades att hyresfördelningarna inte grundat sig på några vedertagna metoder utan baserats på allmänna bedömningar, efter analys av hyresstrukturen inom fastighetsbeståndet.

Vid föreningsstämman 2014 ifrågasattes styrelsens och hyresutskottets tillämpning av stadgar och hyresriktlinjer genom den differentiering av hyreshöjningar som dittills gjorts. I motion 2014/67 görs bland annat gällande att lägesfaktorn tillämpats grovt och schablonmässigt och att övriga kriterier inte tillämpats på ett korrekt sätt – om alls. I motion 2014/68 föreslås bland annat att styrelsen ska ges i uppdrag att fortsättningsvis motivera hyresjusteringar, utöver generellt påslag, genom konkreta motiveringar i förhållande till faktorerna standard, läge, ålder och övriga förmåner. På förslag från styrelsen biföll föreningsstämman förslaget i motion 2014/67 om att utarbeta en modell för hyressättning. Styrelsen fick genom beslutet i uppdrag att i samråd med hyresutskottet utarbeta och presentera en modell för hyressättningen inom SKB. Stämman ansåg övriga yrkanden i denna motion och yrkandena i motion 2014/68 besvarade.

Framtagande och presentation av hyreshöjningsfördelningsmodellen

Med stöd av 2014 års föreningsstämmas beslut tillsattes en arbetsgrupp som under 2014 arbetade fram en hyreshöjningsfördelningsmodell. Målet för gruppens arbete var att, inom ramen för stadgar och hyresriktlinjer, komma fram till en modell som kunde tillämpas för differentiering av hyreshöjningarna. Modellen skulle genom systematik ersätta de tidigare godtyckligt riktade hyreshöjningarna. Enligt det uppdrag som föreningsstämman gett styrelsen kom arbetsgruppen att bestå av representanter för styrelsen och hyresutskottet.

I arbetsgruppens arbete deltog följande personer: Håkan Rugeland (styrelseordförande), Ann-Charlotte Edgren Franzén (ordförande i hyresutskottet), Edvin Incitis (hyresutskottet), Åke Mezán (hyresutskottet), Henrik Bromfält (vd), Joakim Wernersson (finanschef ) och Petrus Lundström (marknadschef ). Modellen presenterades enligt föreningsstämmans uppdrag för fullmäktige vid fullmäktigedagen i november 2014 och har tillämpats från och med 2015 års hyreshöjning. Modellen presenterades också för samtliga medlemmar i medlemstidningen Vi i SKB våren 2015.

Utvärdering

I yttrande över motion 2017/12 föreslog hyresutskottet att hyreshöjningsfördelningsmodellen skulle utvärderas efter fem års tillämpning. På grund av coronapandemin försenades arbetet. Utvärderingen utfördes efter sju års tillämpning (fördelning av hyreshöjning 2015–2021). Utvärderingen utfördes av en arbetsgrupp som, liksom gruppen för modellens utformning, bestod av ledamöter från styrelse och hyresutskott samt tjänstemän. Dessa var följande personer: Charlotte Axelsson (styrelseordförande), Sune Halvarsson (styrelseledamot), Edvin Incitis (hyresutskottet), Staffan Ström (hyresutskottet), Max Persson (hyresutskottet), Joakim Wernersson (ekonomi- och finanschef ) och Claes Berglund (uthyrnings- och digitaliseringschef ).

Motionärerna uppger i att utvärderingen delvis utförts av samma personer som tagit fram modellen. Som framgår av föregående stycke deltog endast två personer varav en tjänsteman och en ledamot av hyresutskottet både vid modellens framtagande och dess utvärdering. Styrelsen anser att det var värdefullt att dessa båda deltog även vid utvärderingen för att bidra med kunskaper från tiden för modellens framtagande.

Beslut av fullmäktige

Styrelsen ansåg både när modellen togs fram och när den utvärderades, och anser fortfarande, att den tjänar sitt syfte och uppfyller stadgarnas bestämmelser om hyressättning samt gällande hyresriktlinjer.

Hyreshöjningsfördelningsmodellen har varit föremål för prövning av fullmäktige genom behandling av motioner vid föreningsstämmor 2016, 2017, 2020, 2022 och 2023. De motioner/ förvaltningsärenden som behandlat hyreshöjningsfördelningsmodellen är följande: 2016/26, 2016/27, 2016/28, 2016/29, 2016/30, 2016/31, 2016/34, 2017/12, 2020/16, 2022/12, 2022/13,

2022/14, 2023/14 och 2023/15. Vid samtliga tillfällen har föreningsstämman genom fullmäktiges

beslut fastställt att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas. Därigenom har även föreningsstämman, föreningens högsta beslutande organ, också behandlat hyreshöjningsfördelningsmodellens innehåll, dess beslutsprocess, utvärdering och tillämpning. Vid varje sådan behandling har föreningsstämman fattat beslut om dess tillämpning, i enlighet med styrelsens förslag.

Revision

Styrelsens förvaltning av föreningen granskas årligen av auktoriserade yrkesrevisorer och av föreningsrevisor, utsedda av föreningsstämman. Vid dessa granskningar har några invändningar mot beslutsprocess gällande hyreshöjningsfördelningsmodellen, dess tillämpning eller överensstämmelse med stadgarna, inte lämnats.

Särskild granskning

Särskild granskning enligt lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar är en åtgärd som är avsedd att användas om det kan misstänkas att majoriteten i en förening missbrukar sin ställning. Om en minoritet misstänker att det finns missförhållanden i föreningen, till exempel att en ställföreträdare missköter förvaltningen eller att det förekommer ekonomiska oegentligheter, kan minoriteten få en särskild granskare utsedd för att undersöka ett visst förhållande. En ansökan om särskild granskning kan göras om minst en tiondel av samtliga röstberättigade i föreningen ställer sig bakom den. Detsamma gäller om minst en tiondel av samtliga röstberättigade vid en föreningsstämma ställt sig bakom förslaget. I SKB representeras föreningens 93 155 medlemmar av 126 fullmäktigeledamöter. Det innebär att det istället för minst 9 316 röstberättigade endast krävs att 13 fullmäktigeledamöter ställer sig bakom ansökan om särskild granskning.

Genom en lagändring från 1 januari 2021 är det inte längre styrelsen som inger ansökan till Bolagsverket. Ansökan om särskild granskning, beslutad vid föreningsstämma, får inges av varje röstberättigad. Detta betyder i praktiken att en röstberättigad fullmäktigeledamot måste ta ansvar för processen och inge ansökan till Bolagsverket.

När en särskild granskning utförts ska granskaren lämna ett yttrande över sin granskning. Yttrandet ska tillhandahållas medlemmarna och läggas fram på en föreningsstämma.

Föreningen svarar för ersättning till den särskilda granskaren. Dock bör den eller de som ger in ansökan uppmärksamma att det av lagstiftningen framgår att om någon del av den särskilda granskningen varit uppenbart obehövlig och den som begärt granskningen har insett eller borde ha insett detta, ska han eller hon ersätta föreningen för dess kostnader i den delen. Om flera personer är ersättningsskyldiga svarar de solidariskt med varandra för kostnaderna. Den särskilda granskaren ska, om denna bedömer att det finns en ersättningsskyldighet för den eller de som ansökt om den särskilda granskningen, uttala sig om detta i sitt yttrande. Förenklat betyder det att för det fall en särskild granskning begärs och granskaren bedömer att granskningen varit obehövlig och att den eller de fullmäktigeledamöter som ansökt om den särskilda granskningen borde ha insett det, ska dessa solidariskt betala granskningskostnaderna.

Sammanfattning

Motionärerna begär att en särskild granskning av styrelsens, inklusive dess arbetsgrupper, åtgärder som lett fram till att styrelsen arbetade fram, beslutade och införde den hyreshöjningsfördelningsmodell som SKB nu tillämpar, ska utföras. Styrelsen menar att dessa åtgärder är tydligt och öppet redovisade, granskade av föreningens revisorer och behandlade vid flera föreningsstämmor och kan därmed inte ställa sig bakom förslaget.