Motion – 2024 / 9

År: 2024
Nummer: 9
Motionsställare: Birgitta Carlerhag, fullmäktig Täppan

Hyreshöjningsfördelningsmodellen – en modell som sticker ut

I SKB är det styrelsen som bestämmer hyran efter hyressamråd med hyresutskottet, enligt stad- garnas §29. Samrådet om 2024 års hyror har tagit längre tid än vanligt. I skrivande stund finns det inget besked att tillgå.

SKB har ambitioner om en jämn hyresutveckling. De genomsnittliga hyreshöjningarna 2015–2022 låg på 1,1%. Föregående år, 2023 bröts den trenden och hyrorna höjdes väsentligt jämfört med tidigare år. Den generella höjningen landade på 3,3% men innebar att cirka 2/3 av SKBs fastigheter fick en hyreshöjning som var högre än så, upp till närmare 5% för fastigheterna med den största höjningen. SKB aviserade föregående år att det i längden kan bli en utmaning att hålla tillbaka hyreshöjningen lika mycket som 2023. Sannolikt kan vi förvänta oss ännu större höjningar 2024 och att differentieringens effekter blir än mer påtagliga.

Hyreshöjningarna inom SKBs fastighetsbestånd fördelas enligt den s k hyreshöjningsfördelnings- modellen, en differentierad hyresmodell. Den togs fram av en arbetsgrupp bestående av repre- sentanter från styrelsen, hyresutskottet och förvaltningen. Modellen beslutades av styrelsen i november 2014 och började tillämpas 2015 utan att föreningsstämman fått möjlighet att yttra sig. Beslutet borde rimligen ha föregåtts av redovisning och beslut på en föreningsstämma då modellen tillkommit genom ett uppdrag från fullmäktige.

Två av modellens parametrar genomsnittlig kötid, som ett mått på attraktivitet, och geografisk attraktivitet viktas till hela 70%. Dvs storleken på hyreshöjningen beror till övervägande del på hur attraktivt läge lägenheten har.

Det kooperativa SKBs fördelningsmodell sticker ut. Vilket/vilka andra bostadsföretag har en så utpräglad differentieringsmodell där attraktivt läge spelar en så avgörande roll? SKB brukar jämföra sig med Stockholms allmännytta. I utvärderingen av hyreshöjningsför- delningsmodellen 2021 jämför man med projektet Stockholmshyra, även det en differentierad hyresmodell. Men det projektet lades ner efter förhandlingar med hyresgästföreningen. Under åren som förhandlingarna pågick gjordes det inga differentieringar vid hyreshöjningar.

I tidningen Vi i SKBs vårnummer 2015, den enda presentation av modellen som finns att tillgå, står det ”Under året gick arbetsgruppen igenom en mycket stor mängd olika modeller, bland annat från andra fastighetsägare, data och fakta”. Vilka modeller, fastighetsägare, data och fakta handlar det om? Vad har man jämfört med? Vilka överväganden har gjorts? Frågorna har tidigare ställts i ett flertal motioner men vi har hittills inte fått några svar på dessa så basala frågeställningar. Hur kommer det sig att vi har tillgång till den utvärderingsrapport som gjordes 2021 men att vi inte kan få ta del av den utredningsdokumentation som ligger till grund för modellens konstruktion och de argument som finns för att införa modellen?

Enligt stadgarnas § 28 har styrelsen en skyldighet att inhämta föreningsstämmans mening innan den fattar beslut i frågor av principiell art eller av större ekonomisk betydelse. Styrelsen skriver 2016 i sitt svar på motioner om hyreshöjningsfördelningsmodellen (av styrelsen behandlade som frågor om styrelsens förvaltning nr 26–31). ”Att åberopa §28 Skyldighet att höra föreningsstämman i hyressättningsfrågor är felaktigt då det framgår i § 29 att det är styrelsen som sätter hyrorna och att detta sker i samråd med hyresutskottet”. Ja, det är styrelsen som beslutar om de årliga hyres- höjningarna. Men själva hyresmodellen är en fråga av principiell art – och har särskilt på lång sikt en stor ekonomisk betydelse för såväl boende som köande – och borde ha medfört att styrelsen tillfrågade fullmäktige om modellen innan styrelsen fattade beslut om den.

 

Efter åtta års tillämpning av hyreshöjningsfördelningsmodellen framstår differentieringens effek- ter allt tydligare. Det är hög tid att låta fullmäktige ta del av den faktainsamling som arbetsgruppen gjort om ”olika modeller, bland annat från andra fastighetsägare, data och fakta” och övrig utred- ningsdokumentation som ligger till grund för hyreshöjningsfördelningsmodellen. Och att fören- ingsstämman ges möjlighet att uttrycka sin åsikt om modellen innan den fortsätter att tillämpas.

Jag yrkar att föreningsstämman beslutar att ge styrelsen i uppdrag

att delge SKBs fullmäktige den utredningsdokumentation som ligger till grund för införandet av hyreshöjningsfördelningsmodellen.

att stoppa tillämpningen av hyreshöjningsfördelningsmodellen och tillämpa samma höjning i kr/kvm i hela fastighetsbeståndet till dess att föreningsstämman getts möjlighet att uttrycka sin mening om de i modellen ingående parametrarna och deras inbördes viktning.

Hyresutskottets utlåtande över motion 9

Enligt SKB:s stadgar är det styrelsen som fattar beslut om hyreshöjning. Att besluta enligt motionens andra att-sats innebär att fullmäktige (utan någon konsekvensanalys) fattar beslut i strid mot stadgarna.

En ny utvärdering av hyreshöjningsfördelningsmodellen ska göras om två år, 2026.