Motion – 2007 / 56
År: 2007
Nummer: 56
Motionsställare: Av kvartersrådet i Stångkusken
Om att avbryta tillämpningen av nuvarande hyressättningspirnciper
Fastigheter som genomgått återhållna renoveringar i samband med stambyten och
efter detta fått hyreshöjningar motsvarande erhållen standardhöjning har inför de
senaste hyreshöjningarna befunnits lämpade att bära en större del av SKBs totala
kostnadsökningar än det övriga fastighetsbeståndet med hänvisning till fastigheternas
”relativa värde”. Många har bott i fastigheterna i 40 – 50 år. De har genom sitt boende
bidragit till föreningens nybyggnation och goda ekonomi. Många är äldre med låga
pensioner. Det är svårt att fi nna rimliga motiv till varför dessa hyresgäster skall drabbas
hårdare än andra.
SKBs förtroendevalda revisor har bl a framhållit att det fi nns en uppenbar risk att SKB
har försetts med ett regelverk som inte är enkelt att tillämpa och tolka. Syftet med lagar
och regelverk inom föreningen bör vara att skapa förutsättningar för att t ex reglerna för
hyressättning entydigt går att tillämpa och kvantifi era. Ingen part kan ha något att vinna
på motsatsen.
Mot bakgrund av ovanstående föreslår vi att stämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att i förtid avsluta försöket med nya hyressättningsprinciper
inkluderande ”relativa värderingar” samt
att ge styrelsen i uppdrag att successivt anpassa hyrorna till en självkostnadsprincip där
hyresintäkterna i princip endast täcker fastighetens kostnader
efter detta fått hyreshöjningar motsvarande erhållen standardhöjning har inför de
senaste hyreshöjningarna befunnits lämpade att bära en större del av SKBs totala
kostnadsökningar än det övriga fastighetsbeståndet med hänvisning till fastigheternas
”relativa värde”. Många har bott i fastigheterna i 40 – 50 år. De har genom sitt boende
bidragit till föreningens nybyggnation och goda ekonomi. Många är äldre med låga
pensioner. Det är svårt att fi nna rimliga motiv till varför dessa hyresgäster skall drabbas
hårdare än andra.
SKBs förtroendevalda revisor har bl a framhållit att det fi nns en uppenbar risk att SKB
har försetts med ett regelverk som inte är enkelt att tillämpa och tolka. Syftet med lagar
och regelverk inom föreningen bör vara att skapa förutsättningar för att t ex reglerna för
hyressättning entydigt går att tillämpa och kvantifi era. Ingen part kan ha något att vinna
på motsatsen.
Mot bakgrund av ovanstående föreslår vi att stämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att i förtid avsluta försöket med nya hyressättningsprinciper
inkluderande ”relativa värderingar” samt
att ge styrelsen i uppdrag att successivt anpassa hyrorna till en självkostnadsprincip där
hyresintäkterna i princip endast täcker fastighetens kostnader
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Nuvarande principer för hyressättning fastställdes av föreningsstämman 2003. Sedan dess
har hyrorna höjts tre gånger. 2006 höjdes inte hyrorna. De höjningar som gjorts har varit
små och har skett med god marginal till de maximala skillnader som hyressättningsprinciperna
tillåter. När de nya principerna antogs bestämdes också att en utvärdering skulle
göras efter fem år, dvs 2008. Styrelsen ser inga skäl att frångå föreningsstämmans beslut
från 2003. Eventuella synpunkter, såväl på principerna som sådana, som på hur de tillämpats
kan behandlas i den utvärdering som skall göras 2008.
Styrelsen föreslår föreningsstämman
att avslå motionerna.
Se även hyresutskottets utlåtande på sidan 90.
har hyrorna höjts tre gånger. 2006 höjdes inte hyrorna. De höjningar som gjorts har varit
små och har skett med god marginal till de maximala skillnader som hyressättningsprinciperna
tillåter. När de nya principerna antogs bestämdes också att en utvärdering skulle
göras efter fem år, dvs 2008. Styrelsen ser inga skäl att frångå föreningsstämmans beslut
från 2003. Eventuella synpunkter, såväl på principerna som sådana, som på hur de tillämpats
kan behandlas i den utvärdering som skall göras 2008.
Styrelsen föreslår föreningsstämman
att avslå motionerna.
Se även hyresutskottets utlåtande på sidan 90.
Hyresutskottet
Hyresutskottet har fått motionerna 19, 20, 55, 56, 57 och 58 för yttrande. Utskottet har
vid sammanträde den 13 februari 2007 beslutat att lämna följande svar på motionerna:
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen:
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med
relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet
jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter
skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så
att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som
föreningen bestämmer.
När det gäller hyresutskottets roll i hyressättningen, har en del av motionärerna missförstått
den roll som stadgarna ger utskottet. Hyresutskottets uppgift är inte att ta tillvara
enbart hyresmedlemmarnas intressen. Av stadgarna följer bl.a. (§§ 30, 33 och 34), att hyresutskottet
utses av föreningsstämma, att det skall bestå av såväl hyresmedlemmar som
köande medlemmar och att utskottet skall följa hyresutvecklingen inom Stockholmsregionen
samt samråda med styrelsen inför dess beslut om hyresändringar i vissa fall. Det är
således styrelsen som ensam har beslutanderätten över hyressättningen.
Utskottet ser som sin uppgift att, inom ramen för vad stadgarna föreskriver om dess verksamhet,
verka för att föreningens stadgar och antagna riktlinjer för hyressättningen följs
och att såväl köande som hyresmedlemmars intressen tillgodoses.
Utskottet ser avslutningsvis inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen,
och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering snart skall
genomföras, där det känns angeläget att se över hyressättningsprinciperna för nyproducerade
lägenheter. Vad gäller utskottets organisation och ansvar, anser nuvarande ledamöter
att arbetet fungerar väl och att det inte fi nns någon anledning till ändring av stadgarna för
utskottets verksamhet.
Hyresutskottet har fått motionerna 19, 20, 55, 56, 57 och 58 för yttrande. Utskottet har
vid sammanträde den 13 februari 2007 beslutat att lämna följande svar på motionerna:
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen:
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med
relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet
jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter
skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så
att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som
föreningen bestämmer.
När det gäller hyresutskottets roll i hyressättningen, har en del av motionärerna missförstått
den roll som stadgarna ger utskottet. Hyresutskottets uppgift är inte att ta tillvara
enbart hyresmedlemmarnas intressen. Av stadgarna följer bl.a. (§§ 30, 33 och 34), att hyresutskottet
utses av föreningsstämma, att det skall bestå av såväl hyresmedlemmar som
köande medlemmar och att utskottet skall följa hyresutvecklingen inom Stockholmsregionen
samt samråda med styrelsen inför dess beslut om hyresändringar i vissa fall. Det är
således styrelsen som ensam har beslutanderätten över hyressättningen.
Utskottet ser som sin uppgift att, inom ramen för vad stadgarna föreskriver om dess verksamhet,
verka för att föreningens stadgar och antagna riktlinjer för hyressättningen följs
och att såväl köande som hyresmedlemmars intressen tillgodoses.
Utskottet ser avslutningsvis inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen,
och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering snart skall
genomföras, där det känns angeläget att se över hyressättningsprinciperna för nyproducerade
lägenheter. Vad gäller utskottets organisation och ansvar, anser nuvarande ledamöter
att arbetet fungerar väl och att det inte fi nns någon anledning till ändring av stadgarna för
utskottets verksamhet.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag
att avslå motionen 56 ang hyressättning, m m, samt
att därmed anta lydelsen av paragraf 42 i de reviderade stadgarna.
att avslå motionen 56 ang hyressättning, m m, samt
att därmed anta lydelsen av paragraf 42 i de reviderade stadgarna.