Motion – 2007 / 58
År: 2007
Nummer: 58
Motionsställare: Av Ragnar von Malmborg, fullmäktig för köande medlemmar
Om att se över insatser och hyror i nyproduktionen
Det är angeläget att SKB har en god nyproduktion. Men det är också angeläget att SKB
har en nyproduktion som en stor del av medlemmarna har möjlighet att fl ytta in i.
Vi har nu hamnat i en situation där få kan fl ytta in i nyproduktionen på grund av hög
insats och hög hyra. Den statistik som varit tillgänglig visar att de som fl yttar in i nyproduktionen
i hög grad – som alltid – är relativt unga, sannolikt i hög grad unga familjer.
Man kan således dra slutsatsen att unga fl yttar in i nyproduktionen för att det är det som
är tillgängligt, trots att det innebär en hård anspänning på ekonomin, och att det sannolikt
är ett stort antal unga som inte fl yttar in på grund av kostnaderna.
Detta är inte någon riktigt lyckad hantering av den unga generationen.
Det senaste objektet i årsredovisningen för 2005 – Köksfl äkten – har en hyra på 1 516 kr
per kvm. Till det kommer kostnaden för en insats, den kan värderas till cirka 100 kr per
kvm. Kostnaden för en 80 kvm lägenhet blir således knappt 130 000 kr per år. Äldre bostadspolitiska
mål angav att högst 25 % av inkomsten borde gå till en god bostad. Låt oss
säga att vi nu ändå accepterar 30 %. I så fall krävs minst 430 000 kr i årsinkomst för en
sådan lägenhet. Bara cirka 10 % av Stockholms stads invånare har minst denna inkomst.
Inom SKB är det sannolikt en väsentligt mindre andel som har sådan inkomst.
Det fi nns således all anledning att se över hyror och insatser i nyproduktionen.
Samtidigt har vi varit noga med att slå fast att nyproduktionen inte skall belasta det äldre
beståndet. Den principen bör vi inte ändra på.
En översyn av hyror och insatser i nyproduktionen bör således se över om dessa är rimliga
och/eller kan sänkas på andra sätt.
Är hyran och insatsen i exemplet Köksfl äkten rimlig?
I bokslutet för 2005 redovisas en kostnad för hela SKB på 515 kr per kvm för drift, underhåll
och central administration. Rimligen bör ett nybyggt hus ha en lägre kostnad för
uppvärmning och reparationer. Antag att kostnaden blir cirka 450 kr per kvm i Köksfl äkten.
En anskaffningskostnad redovisas på 18 965 kr per kvm (jag har bortsett från p-platserna).
Efter avdrag för betalda insatser på cirka 2 000 kr per kvm återstår 16 000 kr per
kvm. 4 % ränta på 16 000 blir 640 kr per kvm.
Således drift m m 450 kr per kvm och ränta 640 kr per kvm blir 1 090 kr per kvm. Till det
ska läggas tomträttsavgäld och dras ifrån räntebidrag och eventuellt investeringsbidrag.
Summan av analysen – utifrån tillgängligt underlag – blir att den satta hyran i Köksfl äkten
med några 100-tal kronor per kvadratmeter överstiger kostnaderna. Inte ens år ett är
Köksfl äkten tärande utan ger istället ett rejält överskott. Varför? Misstanken blir att hyran
satts efter vad man bedömt möjligt att hitta hyresgäster till, inte efter kostnaderna. Detta
stämmer enligt min mening inte med de principer som vi har satt upp för nyproduktionen.
Behöver SKB ta ut bankränta för hela kostnaden i nyproduktionen?
SKB redovisar för 2005 ett stort överskott, 63,3 miljoner – motsvarande 14 % av de totala
hyrorna – och därtill en stor avskrivning (också ett överskott) på 50,5 miljoner – motsvarande
11 % av hyrorna. Till det lade köande medlemmar in 33,9 miljoner i grundinsatser.
Det senare har skett under längre tid. SKB har således kunnat betala nya hus med i hög
grad egna pengar och begränsat med nya lån.
Det kan ifrågasättas om de boende i nya hus skall behöva betala vanlig bankränta för de
delar av de nya husen som bekostas med egna medel. Det fi nns ingen anledning att de
grundinsatser som köande medlemmar betalar in skall belasta nya hus mer än den ränta
som köande medlemmar får. Köandes grundinsatser bör utan vidare kunna användas för
att endera sänka insatserna i nyproduktionen eller som en billig fi nansiering. Det kan
också övervägas om inte åtminstone en del av de övriga överskotten kan användas som en
fi nansiering med låg kostnad för nyproduktionen.
SKB bör ha en god och trygg ekonomi och ett utrymme för en god nyproduktion. Men att
fortsätta de tendenser till övervinster och överuttag som nu kan skönjas och som bland
annat slår hårt på boendekostnaderna i nyproduktionen fi nns det enligt min mening inga
skäl till. Allt för många utesluts på detta sätt.
Jag föreslår med hänvisning till de ovan förda resonemangen att stämman beslutar
att uppdra till styrelsen
att utreda kostnader och hyror i nyproduktionen.
att utreda möjligheterna att använda köandes grundinsatser och övriga överskott för att
hålla nere insatser och hyror i nyproduktionen.
att återkomma till föreningsstämman i frågan.
har en nyproduktion som en stor del av medlemmarna har möjlighet att fl ytta in i.
Vi har nu hamnat i en situation där få kan fl ytta in i nyproduktionen på grund av hög
insats och hög hyra. Den statistik som varit tillgänglig visar att de som fl yttar in i nyproduktionen
i hög grad – som alltid – är relativt unga, sannolikt i hög grad unga familjer.
Man kan således dra slutsatsen att unga fl yttar in i nyproduktionen för att det är det som
är tillgängligt, trots att det innebär en hård anspänning på ekonomin, och att det sannolikt
är ett stort antal unga som inte fl yttar in på grund av kostnaderna.
Detta är inte någon riktigt lyckad hantering av den unga generationen.
Det senaste objektet i årsredovisningen för 2005 – Köksfl äkten – har en hyra på 1 516 kr
per kvm. Till det kommer kostnaden för en insats, den kan värderas till cirka 100 kr per
kvm. Kostnaden för en 80 kvm lägenhet blir således knappt 130 000 kr per år. Äldre bostadspolitiska
mål angav att högst 25 % av inkomsten borde gå till en god bostad. Låt oss
säga att vi nu ändå accepterar 30 %. I så fall krävs minst 430 000 kr i årsinkomst för en
sådan lägenhet. Bara cirka 10 % av Stockholms stads invånare har minst denna inkomst.
Inom SKB är det sannolikt en väsentligt mindre andel som har sådan inkomst.
Det fi nns således all anledning att se över hyror och insatser i nyproduktionen.
Samtidigt har vi varit noga med att slå fast att nyproduktionen inte skall belasta det äldre
beståndet. Den principen bör vi inte ändra på.
En översyn av hyror och insatser i nyproduktionen bör således se över om dessa är rimliga
och/eller kan sänkas på andra sätt.
Är hyran och insatsen i exemplet Köksfl äkten rimlig?
I bokslutet för 2005 redovisas en kostnad för hela SKB på 515 kr per kvm för drift, underhåll
och central administration. Rimligen bör ett nybyggt hus ha en lägre kostnad för
uppvärmning och reparationer. Antag att kostnaden blir cirka 450 kr per kvm i Köksfl äkten.
En anskaffningskostnad redovisas på 18 965 kr per kvm (jag har bortsett från p-platserna).
Efter avdrag för betalda insatser på cirka 2 000 kr per kvm återstår 16 000 kr per
kvm. 4 % ränta på 16 000 blir 640 kr per kvm.
Således drift m m 450 kr per kvm och ränta 640 kr per kvm blir 1 090 kr per kvm. Till det
ska läggas tomträttsavgäld och dras ifrån räntebidrag och eventuellt investeringsbidrag.
Summan av analysen – utifrån tillgängligt underlag – blir att den satta hyran i Köksfl äkten
med några 100-tal kronor per kvadratmeter överstiger kostnaderna. Inte ens år ett är
Köksfl äkten tärande utan ger istället ett rejält överskott. Varför? Misstanken blir att hyran
satts efter vad man bedömt möjligt att hitta hyresgäster till, inte efter kostnaderna. Detta
stämmer enligt min mening inte med de principer som vi har satt upp för nyproduktionen.
Behöver SKB ta ut bankränta för hela kostnaden i nyproduktionen?
SKB redovisar för 2005 ett stort överskott, 63,3 miljoner – motsvarande 14 % av de totala
hyrorna – och därtill en stor avskrivning (också ett överskott) på 50,5 miljoner – motsvarande
11 % av hyrorna. Till det lade köande medlemmar in 33,9 miljoner i grundinsatser.
Det senare har skett under längre tid. SKB har således kunnat betala nya hus med i hög
grad egna pengar och begränsat med nya lån.
Det kan ifrågasättas om de boende i nya hus skall behöva betala vanlig bankränta för de
delar av de nya husen som bekostas med egna medel. Det fi nns ingen anledning att de
grundinsatser som köande medlemmar betalar in skall belasta nya hus mer än den ränta
som köande medlemmar får. Köandes grundinsatser bör utan vidare kunna användas för
att endera sänka insatserna i nyproduktionen eller som en billig fi nansiering. Det kan
också övervägas om inte åtminstone en del av de övriga överskotten kan användas som en
fi nansiering med låg kostnad för nyproduktionen.
SKB bör ha en god och trygg ekonomi och ett utrymme för en god nyproduktion. Men att
fortsätta de tendenser till övervinster och överuttag som nu kan skönjas och som bland
annat slår hårt på boendekostnaderna i nyproduktionen fi nns det enligt min mening inga
skäl till. Allt för många utesluts på detta sätt.
Jag föreslår med hänvisning till de ovan förda resonemangen att stämman beslutar
att uppdra till styrelsen
att utreda kostnader och hyror i nyproduktionen.
att utreda möjligheterna att använda köandes grundinsatser och övriga överskott för att
hålla nere insatser och hyror i nyproduktionen.
att återkomma till föreningsstämman i frågan.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Enligt SKBs stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten. Enligt de av föreningsstämman fastställda riktlinjerna för hyressättning
gäller dessutom att föreningens bostadshyror skall fördelas efter relativa värden.
Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en
lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Dessutom gäller att för ny- och ombyggda
fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens
ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.
Hyran i kvarteret Köksfl äkten fastställdes 2003, då marknadsräntorna var avsevärt högre
än idag. Räntorna har under 2005 och 2006 legat lägre än de 6 % som antogs i kalkylen,
vilket inneburit ett bättre utfall än beräknat. Den lägre räntenivån påverkar dock alla
SKBs fastigheter och projekt på ett ekonomiskt fördelaktigt sätt.
Styrelsens bedömning är dock att hyran är rimlig. Marknadsräntorna har stigit med ca
1,5 % från bottennivån 2005 och kommer enligt de fl esta bedömare att fortsätta stiga. De
första fem åren tas inte fastighetsskatt ut på bostäder, och även om den nuvarande regeringen
har ambitionen att avskaffa den statliga fastighetsskatten kan man nog utgå från att
någon form av skatt eller kommunal avgift kommer att belasta fastigheten i framtiden.
Räntebidragen kommer att avvecklas enligt ett riksdagsbeslut 2006, vilket för kv Köksfl
äkten innebär ett intäktsbortfall på 760 tkr eller 110 kr/kvm fram till 2011. Tilläggas kan
att en hyresrabatt på 10 % utgick under ett år från infl yttningen och att hyrorna, bortsett
från att rabatten upphört, inte höjts sedan infl yttningen, d v s under tre år.
Beträffande ränta på produktionskostnaden kan först sägas att SKB har en kostnad för
ränta under byggtiden, vilken också ingår i den produktionskostnad som kalkylen för hyressättning
baseras på. Denna ränta bokförs dock inte på projektet, vilket innebär att den
redovisade anskaffningskostnaden blir lägre. Ränta på produktionskostnaden beräknas i
kalkylen på 90 % av totalen, dvs hela kostnaden, förutom den boinsats som tillskjuts av
den medlem som fl yttar in, även om den nyupplåning som faktiskt görs är mindre. Skälet
till detta är att det kapital föreningen disponerar annars kunde ha använts till att amortera
befi ntliga lån, och på så sätt hade minskat räntekostnaderna.
Styrelsens mening är sammanfattningsvis att hyrorna i nyproduktionen baseras på rimliga
kalkyler och sätts i enlighet med de hyressättningsprinciper som gäller sedan 2003.
Styrelsen föreslår föreningsstämman
att avslå motionen.
Se även hyresutskottets utlåtande på sidan 90.
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten. Enligt de av föreningsstämman fastställda riktlinjerna för hyressättning
gäller dessutom att föreningens bostadshyror skall fördelas efter relativa värden.
Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en
lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Dessutom gäller att för ny- och ombyggda
fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens
ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.
Hyran i kvarteret Köksfl äkten fastställdes 2003, då marknadsräntorna var avsevärt högre
än idag. Räntorna har under 2005 och 2006 legat lägre än de 6 % som antogs i kalkylen,
vilket inneburit ett bättre utfall än beräknat. Den lägre räntenivån påverkar dock alla
SKBs fastigheter och projekt på ett ekonomiskt fördelaktigt sätt.
Styrelsens bedömning är dock att hyran är rimlig. Marknadsräntorna har stigit med ca
1,5 % från bottennivån 2005 och kommer enligt de fl esta bedömare att fortsätta stiga. De
första fem åren tas inte fastighetsskatt ut på bostäder, och även om den nuvarande regeringen
har ambitionen att avskaffa den statliga fastighetsskatten kan man nog utgå från att
någon form av skatt eller kommunal avgift kommer att belasta fastigheten i framtiden.
Räntebidragen kommer att avvecklas enligt ett riksdagsbeslut 2006, vilket för kv Köksfl
äkten innebär ett intäktsbortfall på 760 tkr eller 110 kr/kvm fram till 2011. Tilläggas kan
att en hyresrabatt på 10 % utgick under ett år från infl yttningen och att hyrorna, bortsett
från att rabatten upphört, inte höjts sedan infl yttningen, d v s under tre år.
Beträffande ränta på produktionskostnaden kan först sägas att SKB har en kostnad för
ränta under byggtiden, vilken också ingår i den produktionskostnad som kalkylen för hyressättning
baseras på. Denna ränta bokförs dock inte på projektet, vilket innebär att den
redovisade anskaffningskostnaden blir lägre. Ränta på produktionskostnaden beräknas i
kalkylen på 90 % av totalen, dvs hela kostnaden, förutom den boinsats som tillskjuts av
den medlem som fl yttar in, även om den nyupplåning som faktiskt görs är mindre. Skälet
till detta är att det kapital föreningen disponerar annars kunde ha använts till att amortera
befi ntliga lån, och på så sätt hade minskat räntekostnaderna.
Styrelsens mening är sammanfattningsvis att hyrorna i nyproduktionen baseras på rimliga
kalkyler och sätts i enlighet med de hyressättningsprinciper som gäller sedan 2003.
Styrelsen föreslår föreningsstämman
att avslå motionen.
Se även hyresutskottets utlåtande på sidan 90.
Hyresutskottet
Hyresutskottet har fått motionerna 19, 20, 55, 56, 57 och 58 för yttrande. Utskottet har
vid sammanträde den 13 februari 2007 beslutat att lämna följande svar på motionerna:
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen:
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med
relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet
jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter
skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så
att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som
föreningen bestämmer.
När det gäller hyresutskottets roll i hyressättningen, har en del av motionärerna missförstått
den roll som stadgarna ger utskottet. Hyresutskottets uppgift är inte att ta tillvara
enbart hyresmedlemmarnas intressen. Av stadgarna följer bl.a. (§§ 30, 33 och 34), att hyresutskottet
utses av föreningsstämma, att det skall bestå av såväl hyresmedlemmar som
köande medlemmar och att utskottet skall följa hyresutvecklingen inom Stockholmsregionen
samt samråda med styrelsen inför dess beslut om hyresändringar i vissa fall. Det är
således styrelsen som ensam har beslutanderätten över hyressättningen.
Utskottet ser som sin uppgift att, inom ramen för vad stadgarna föreskriver om dess verksamhet,
verka för att föreningens stadgar och antagna riktlinjer för hyressättningen följs
och att såväl köande som hyresmedlemmars intressen tillgodoses.
Utskottet ser avslutningsvis inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen,
och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering snart skall
genomföras, där det känns angeläget att se över hyressättningsprinciperna för nyproducerade
lägenheter. Vad gäller utskottets organisation och ansvar, anser nuvarande ledamöter
att arbetet fungerar väl och att det inte fi nns någon anledning till ändring av stadgarna för
utskottets verksamhet.
Hyresutskottet har fått motionerna 19, 20, 55, 56, 57 och 58 för yttrande. Utskottet har
vid sammanträde den 13 februari 2007 beslutat att lämna följande svar på motionerna:
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen:
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med
relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet
jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter
skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så
att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som
föreningen bestämmer.
När det gäller hyresutskottets roll i hyressättningen, har en del av motionärerna missförstått
den roll som stadgarna ger utskottet. Hyresutskottets uppgift är inte att ta tillvara
enbart hyresmedlemmarnas intressen. Av stadgarna följer bl.a. (§§ 30, 33 och 34), att hyresutskottet
utses av föreningsstämma, att det skall bestå av såväl hyresmedlemmar som
köande medlemmar och att utskottet skall följa hyresutvecklingen inom Stockholmsregionen
samt samråda med styrelsen inför dess beslut om hyresändringar i vissa fall. Det är
således styrelsen som ensam har beslutanderätten över hyressättningen.
Utskottet ser som sin uppgift att, inom ramen för vad stadgarna föreskriver om dess verksamhet,
verka för att föreningens stadgar och antagna riktlinjer för hyressättningen följs
och att såväl köande som hyresmedlemmars intressen tillgodoses.
Utskottet ser avslutningsvis inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen,
och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering snart skall
genomföras, där det känns angeläget att se över hyressättningsprinciperna för nyproducerade
lägenheter. Vad gäller utskottets organisation och ansvar, anser nuvarande ledamöter
att arbetet fungerar väl och att det inte fi nns någon anledning till ändring av stadgarna för
utskottets verksamhet.
Beslut
Efter votering beslutade föreningsstämman i enlighet med styrelsens förslag
att avslå motionen.
att avslå motionen.