Motion – 2005 / 21
År: 2005
Nummer: 21
Motionsställare: Kvartersrådet i Kampementsbacken, genom Rolf Björklund
Begränsning av hyran
Begränsning av kommande hyreshöjningar
I hyreslagen föreskrivs att hyran för en lägenhet i en privatägd fastighet icke skall överstiga hyran för en likvärdig lägenhet i en fastighet ägd av ett allmännyttigt bolag. Detta är i korta drag det s k bruksvärdessystemet. Tvister om hyrans skälighet kan hänskjutas till hyresnämnden för prövning.
Ovanstående gäller dock inte kooperativa hyresrättsföreningar. Lagen om kooperativa hyresrättsföreningar ger SKBs styrelse rätt och möjlighet att besluta om hur höga hyror som helst.
Mot bakgrund av detta och att många av föreningens hyresmedlemmar känner en stor oro inför framtiden samt styrelsens klart uttalade mening att SKB inte skall vara marknadsledande, yrkar jag/vi att fullmäktige beslutar att en begränsningsregel, med följande lydelse, införs.
Begränsningsregel:
Ingen av SKBs lägenheter skall ha en boendekostnad (hyra + en marknadsmässig räntekostnad för insatsen) som överstiger hyran i en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga beståndet. Jämförelser av likvärdiga lägenheter skall ske i enlighet med det s k bruksvärdessystemet.
Den marknadsmässiga räntekostnaden för insatsen kan förslagsvis beräknas som rådande inflation (förändring i konsumentprisindex) plus två procentenheter. Enligt den senaste rapporten i december 2004 var inflationen 0,4 % på årsbasis.
Då SKB inte skall vara marknadsledande när det gäller hyror, innebär denna begränsningsregel att SKB inte kan och inte skall sätta hyror förrän de allmännyttiga bolagen är klara med sina hyresförhandlingar.
Eventuellt kan undantag från denna begränsningsregel göras för nyproduktion under den första tioårsperioden.
Jag/vi yrkar alltså på att fullmäktige beslutar om:
Att ingen av SKBs lägenheter skall ha en boendekostnad (hyra + en marknadsmässig räntekostnad för insatsen) som överstiger hyran i en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga beståndet. Jämförelser av likvärdiga lägenheter skall ske i enlighet med det s k bruksvärdessystemet.
Att uppdra åt styrelsen att utarbeta förslag till undantag från begränsningsregeln gällande nyproducerade fastigheter.
I hyreslagen föreskrivs att hyran för en lägenhet i en privatägd fastighet icke skall överstiga hyran för en likvärdig lägenhet i en fastighet ägd av ett allmännyttigt bolag. Detta är i korta drag det s k bruksvärdessystemet. Tvister om hyrans skälighet kan hänskjutas till hyresnämnden för prövning.
Ovanstående gäller dock inte kooperativa hyresrättsföreningar. Lagen om kooperativa hyresrättsföreningar ger SKBs styrelse rätt och möjlighet att besluta om hur höga hyror som helst.
Mot bakgrund av detta och att många av föreningens hyresmedlemmar känner en stor oro inför framtiden samt styrelsens klart uttalade mening att SKB inte skall vara marknadsledande, yrkar jag/vi att fullmäktige beslutar att en begränsningsregel, med följande lydelse, införs.
Begränsningsregel:
Ingen av SKBs lägenheter skall ha en boendekostnad (hyra + en marknadsmässig räntekostnad för insatsen) som överstiger hyran i en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga beståndet. Jämförelser av likvärdiga lägenheter skall ske i enlighet med det s k bruksvärdessystemet.
Den marknadsmässiga räntekostnaden för insatsen kan förslagsvis beräknas som rådande inflation (förändring i konsumentprisindex) plus två procentenheter. Enligt den senaste rapporten i december 2004 var inflationen 0,4 % på årsbasis.
Då SKB inte skall vara marknadsledande när det gäller hyror, innebär denna begränsningsregel att SKB inte kan och inte skall sätta hyror förrän de allmännyttiga bolagen är klara med sina hyresförhandlingar.
Eventuellt kan undantag från denna begränsningsregel göras för nyproduktion under den första tioårsperioden.
Jag/vi yrkar alltså på att fullmäktige beslutar om:
Att ingen av SKBs lägenheter skall ha en boendekostnad (hyra + en marknadsmässig räntekostnad för insatsen) som överstiger hyran i en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga beståndet. Jämförelser av likvärdiga lägenheter skall ske i enlighet med det s k bruksvärdessystemet.
Att uppdra åt styrelsen att utarbeta förslag till undantag från begränsningsregeln gällande nyproducerade fastigheter.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Den kooperativa hyresgästen är medlem i en förening. Hyran bestäms av föreningen genom styrelsen. Den intressekonflikt mellan hyresvärd och hyresgäst som finns i ett vanligt hyresförhållande finns ej i en kooperativ förening som SKB. Medlemmarna i SKB har ett gemensamt intresse av att hålla hyrorna på en för alla lämplig nivå. Därför föreligger det, tvärtemot vad motionären anser, inte något intresse hos styrelsen att besluta om för höga hyror. Det som är viktigt är att skapa förutsättningar för en långsiktigt hållbar ekonomi för föreningen. Styrelsen samråder med hyresutskottet innan en eventuell hyreshöjning fastställs. Både styrelsen och hyresutskottet har ledamöter som är boende medlemmar vilket garanterar ett inflytande för de boende.
SKB bestämmer själv sin hyra. Men föreningen är inte ensam på Stockholms bostadsmarknad. Många av våra medlemmar värderar boendet i konkurrens med vad andra fastighetsägare erbjuder. Även andra upplåtelseformer kan vara ett alternativ för medlemmen. På bostadsmarknaden är det viktigt att SKB kan erbjuda ett boende som är konkurrenskraftigt. Risken kan annars finnas att SKB står med tomma lägenheter. Med andra ord ligger det i föreningens intresse att inte ha alltför höga hyror. Avgörande är att de totala hyresintäkterna bestäms så att en långsiktigt sund ekonomi för föreningen kan säkerställas.
Motionären efterfrågar en begränsningsregel vad avser hyreshöjningar. De riktlinjer som SKBs föreningsstämma antog 2003 innehåller i själva lydelsen en begränsning. Här anges att högsta hyreshöjningsskillnaden mellan två fastigheter får vara högst 4 procentenheter. Det framgår också att föreningen säger bestämt nej till marknadshyra. Vidare skall riktlinjerna för hyressättning utvärderas efter fem år. Styrelsen anser därför inte att det är nödvändigt med någon ytterligare begränsningsregel.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att avslå motionen
SKB bestämmer själv sin hyra. Men föreningen är inte ensam på Stockholms bostadsmarknad. Många av våra medlemmar värderar boendet i konkurrens med vad andra fastighetsägare erbjuder. Även andra upplåtelseformer kan vara ett alternativ för medlemmen. På bostadsmarknaden är det viktigt att SKB kan erbjuda ett boende som är konkurrenskraftigt. Risken kan annars finnas att SKB står med tomma lägenheter. Med andra ord ligger det i föreningens intresse att inte ha alltför höga hyror. Avgörande är att de totala hyresintäkterna bestäms så att en långsiktigt sund ekonomi för föreningen kan säkerställas.
Motionären efterfrågar en begränsningsregel vad avser hyreshöjningar. De riktlinjer som SKBs föreningsstämma antog 2003 innehåller i själva lydelsen en begränsning. Här anges att högsta hyreshöjningsskillnaden mellan två fastigheter får vara högst 4 procentenheter. Det framgår också att föreningen säger bestämt nej till marknadshyra. Vidare skall riktlinjerna för hyressättning utvärderas efter fem år. Styrelsen anser därför inte att det är nödvändigt med någon ytterligare begränsningsregel.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att avslå motionen
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 21, 22 och 23
De nya riktlinjerna för hyressättning av bostadslägenheterna antogs av stämman 2003 och har hittills tillämpats under två samråd. Enligt hyresutskottets uppfattning ger de av stämman antagna principerna god vägledning för det arbete som företas vid samråden. Emellertid bör en utvärdering avvakta ytterligare en tid. Som bekant bestämdes redan 2003 att en utvärdering också skall göras efter 5 års tillämpning, vilket enligt hyresutskottets uppfattning också utgör en rimlig prövotid för det nya systemet. Innan denna kommande utvärdering bör inga nya riktlinjer antas för hyressättningen.
Enligt hyresutskottets uppfattning skall gällande hyressättningsprinciper leda till, att likvärdiga fastigheter inom likvärdiga områden skall ha samma hyra samt att ytterområden skall ha en något lägre hyra än innerstan.
De nya riktlinjerna för hyressättning av bostadslägenheterna antogs av stämman 2003 och har hittills tillämpats under två samråd. Enligt hyresutskottets uppfattning ger de av stämman antagna principerna god vägledning för det arbete som företas vid samråden. Emellertid bör en utvärdering avvakta ytterligare en tid. Som bekant bestämdes redan 2003 att en utvärdering också skall göras efter 5 års tillämpning, vilket enligt hyresutskottets uppfattning också utgör en rimlig prövotid för det nya systemet. Innan denna kommande utvärdering bör inga nya riktlinjer antas för hyressättningen.
Enligt hyresutskottets uppfattning skall gällande hyressättningsprinciper leda till, att likvärdiga fastigheter inom likvärdiga områden skall ha samma hyra samt att ytterområden skall ha en något lägre hyra än innerstan.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag
att avslå motionen.
att avslå motionen.