Motion – 2004 / 19
År: 2004
Nummer: 19
Motionsställare: Anders Syrén, hyresmedlem i kv Grundläggaren
Utredning av medlemmarnas inflytande på hyressättning m m
Det har alltid funnits en del spänningar inom SKB, men det har främst varit mellan boende och köande medlemmar. Men med våra nya godtyckliga hyressättningsregler har vi fått något nytt. Vi bygger in motsättningar mellan boende i olika områden med hyressättningen. Om hyran sätts högt i ett område kan den ju sättas lägre i att annat. Men det kräver också, ur demokratisk synvinkel, att medlemmarna måste få större möjlighet att diskutera rimligheten i sina hyror än vad fallet är idag. Hyresutskottet var en rimlig lösning när styrelsen skulle fastslå den totala hyreshöjningen och principen för fördelningen av hyrorna mellan olika fastigheter var tydlig och klar. Men nu ska Hyresutskottet även diskutera fördelningen av hyreshöjningen mellan fastigheterna. Det kan man knappast påstå att utskottet har mandat till i dagsläget.
Vad göra?
Att fullmäktige skulle vara ett forum för hyresdiskussioner på kvartersnivå är inte rimligt. Fullmäktige ska fastslå övergripande principer, inte fastna i detaljer. Jag ser ingen annan möjlighet än att skapa en parallell organisering inom SKB, en Hyreskommitté. Kvarteren delas in i ett antal områden som anordnar möten för att diskutera hyressättningen samt direktval av representanter till Hyreskommittén. Jag ser det här som ett utkast lämpligt att arbeta med för en utredning.
Oavsett vad fullmäktige anser om ovanstående förslag anser jag att det är befogat att fastställa en övre gräns för hyresskillnaderna mellan likvärdiga bostäder inom SKB. Som jag fastslog i början av motionen kan skillnaden snabbt springa upp i närmare 30 procent. Den s.k. 4-procentregeln för ett enskilt år är knappast tillfyllest som begränsare av skillnaderna. Jag vill föreslå ett tak på 20 procent.
Jag föreslår fullmäktige besluta
att tillsätta en utredning om medlemmarnas demokratiska inflytande på hyressättningen, där ovanstående får ses som ett förslag, samt
att fastställa en övre gräns på 20 procent för hyresskillnaden mellan likvärdiga fastigheter inom SKB.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motion nr 19
Motionären tar upp två frågeställningar; dels det demokratiska inflytandet på hyressättningen, dels en övre gräns för hyresskillnader på 20 procent.
Hyresgästen i SKB är medlem i en förening där hyran bestäms inom ramen för föreningens ekonomi. Den intressekonflikt som finns mellan hyresvärden och hyresgästerna i ett vanligt hyresförhållande finns inte i SKB. Tvärtom är det medlemmarna som har ett gemensamt intresse att hålla hyrorna på en för alla lämplig nivå. Idag finns det ett bra och fungerande sätt för inflytande i hyressättningsfrågor, nämligen det av fullmäktige valda hyresutskottet, systemet med hyressamråd osv. Här är både de boende och köande representerade. Före själva hyressamrådet i november har hyresutskottets ledamöter kontinuerligt blivit informerade om kostnadsutveckling, nya projekt m m. Detta system fyller de krav som rimligen kan ställas på inflytande.
Att ha direktval från kvarter/områden till en hyreskommitté är ett otympligt system jämfört med dagens och ställer de köande medlemmarna utan möjlighet att påverka. SKBs demokrati bygger på att det är fullmäktige som är direktvalda och har den yttersta beslutanderätten. Det är därför naturligt att den församlingen också utser hyresutskottet.
Vidare framhåller motionären att hyresutskottet inte har mandat att diskutera fördelningen av hyreshöjningarna mellan fastigheterna. Vid flera tillfällen har enskilda fastigheter fått en hyreshöjning som skiljer sig från det övriga beståndet. Även en procentuell höjning som är lika för hela SKB innebär en differentierad höjning i kronor per kvadratmeter beroende på den hyra fastigheten har innan höjningen. En höjning i kronor per kvadratmeter slår på ett annat sätt.
Enligt föreningens stadgar skall samråd med hyresutskottet ha skett innan styrelsen bestämmer hyrorna. Av det följer att det ingår i hyresutskottets uppgifter att diskutera de frågor som tas upp i anslutning till hyressamrådet. Mot denna bakgrund kan man inte påstå att hyresutskottet saknar mandat att godkänna en fördelning av hyrorna mellan fastigheterna.
Slutligen har motionären utformat sitt förslag så att det utesluter de köande medlemmarna från hyressättningsprocessen. Detta är olyckligt när 91 procent av SKBs medlemmar är köande och potentiella bostadssökande.
Motionären föreslår också en övre gräns på 20 procent för hyresskillnaden mellan likvärdiga fastigheter inom SKB. Motionären nämner inledningsvis att om hyreshöjningsskillnaden på 2,5 % praktiserades tio år i följd skulle det skilja 27,6 % mellan likvärdiga fastigheter. Detta resonemang bygger på att grundhyran före höjning är likvärdig, vilket inte är fallet i SKB. Motionärens slutsats är därför felaktig. Att fastställa en gräns för hyresskillnader enligt motionärens förslag är därför inte meningsfullt. En differentiering av hyran som den som gjordes i år är inget nytt i SKB. Det har gjorts förut och görs av de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästföreningen.
Mot bakgrund av ovanstående anser styrelsen att det i dagsläget inte finns tillräckliga skäl att tillsätta en utredning eller att fastställa en hyresskillnadsgräns enligt motionärens förslag. I första hand bör de nya riktlinjerna få tillåtas verka i enlighet med fullmäktiges beslut. En utvärdering skall ändå göras efter fem år för att se hur hyressättningen fallit ut och om det då finns behov av förändringar eller justeringar.
Mot denna bakgrund föreslår styrelsen fullmäktige
att avslå motionen.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 18 och 19
Enligt § 34 i stadgarna åligger det hyresutskottet bl a att följa hyresutvecklingen för bostadslägenheter i stockholmsregionen. Av § 30 i stadgarna framgår att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna i ny- eller ombyggd fastighet eller beslutar om hyresändring som berör föreningens bostadslägenheter, skall samråd ha ägt rum med hyresutskottet.
Föreningsstämman 2003 beslöt att anta nya riktlinjer för hyressättningen. Enligt hyresutskottets uppfattning råder ingen motsättning mellan antagna riktlinjer och § 41 andra meningen i stadgarna, som anger grunderna för beräkningen av hyran för den enskilda lägenheten. Hyresutskottet ser som sin uppgift att i samrådet med styrelsen tillämpa stadgarna och antagna riktlinjer för hyressättningen. Vidare anser utskottet att det, med det särskilda intresse för hyresfrågor som föreligger inom utskottet och med den samlade erfarenhet som ledamöterna representerar bl.a. genom eget boende i beståndet och breda kontaktnät med andra boende och köande medlemmar, har en mycket god uppfattning både om hur tillämpningen bör ske av § 41 i stadgarna och hur medlemmarna i genomsnitt värderar en enskild lägenhet.
Hyressamrådet 2003 gick till så, att styrelsen först för hyresutskottet framlade sin syn på vilka totala hyresintäkter som den ansåg vara erforderliga för räkenskapsåret 2004 för uppfyllande av § 41 första meningen i stadgarna. Därefter diskuterades ingående behovet av hyreshöjning, varvid styrelsen backade något från intagen ståndpunkt och angav att en lägre total nivå kunde accepteras. På initiativ av majoriteten i hyresutskottet föreslogs, att hyreshöjningen skulle differentieras något, så att lägenheter, som majoriteten i hyresutskottet anser medlemmarna värderar högre/lägre också skulle få en något högre/lägre hyresförändring
Styrelsen beslöt därefter om en differentierad hyreshöjning.
För att om möjligt få ytterligare vägledning för framtida hyressamråd, har hyresutskottet för 2004 förordat genomförande av en enkät hos boende och köande medlemmar.
De av stämman antagna riktlinjerna för hyressättningen skall utvärderas om fyra år. Att ompröva stämmans beslut förefaller att vara ett föregripande av den nu föreslagna inriktningen. En översiktlig utvärdering görs varje år vid hyressamrådet.
Mot bakgrund av det ovan anförda anser utskottet att motionerna är besvarade.