Motion – 2003 / 6
År: 2003
Nummer: 6
Motionsställare: Tor-Björn Willberg, hyresmedlem i kv Städrocken
Ändrade regler för lägenhetsfonden samt inrättande av kvartersfond
Lägenhetsfond
En bärande tanke inom vår förening är att allt reparerande av hyresgästen skall betalas i förskott av den som sliter på lägenheten. Därför har vi en reparationsfond som kan användas för ommålning och tapetsering. Denna princip borde också genomsyra fastigheterna.
Lägenhetsfonden kan idag användas till att vart 15 år fullständigt måla om och tapetsera lägenheten. Mer fåfänga medlemmar kan förstås tapetsera om oftare men riskerar dock att få betala själv samt i värsta fall bli återbetalningsskyldig.
Det är hög tid att uppgradera hyresgästerna och ge dem möjlighet att även utföra andra åtgärder. Det skulle också eliminera den ibland besvärande förhandling mellan hyresgäster vid ut- och inflyttning. I en hyreslägenhet kan jag ju inte kräva betalt för självbekostad utrustning. Åtgärder som typiskt sett är avsedda att förbättra lägenheten och blir kvar där vid avflyttning borde också kunna ersättas ur lägenhetsfonden. Exempel på sådana åtgärder är
· montering av niotillhållarlås
· montering av persienner
· montering av fast belysning
· indragning av jordade elurtag
· byten av mattor
· omlackering av köksluckor
· annat som typiskt sett lämnas kvar i lägenheten vid avflyttning
· i en förlängning kan hyresgästen också svara för kyl, frys, spis och i förekommande fall tvätt- och torkmaskin, säkerhetsdörrar, balkongbeläggningar och inglasning av balkong.
Listan är inte komplett.
Lägenhetsfonden skulle också för nyproducerade och nyinflyttade kunna innehålla viss kredit. Något övre tak för fonden borde inte förekomma.
Fondavsättningen borde utgöra en procentuell avsättning av hyran och inte som nu enligt årligt beslut av styrelsen för att medlen skall vara helt transparenta för medlemmarna. Så är det inte idag.
Det finns fler skäl till att utveckla lägenhetsfonden från en tapet- och målarfärgsfond till något värt namnet därför att:
· hyresgästen är kompetent att själv avgöra vad som förbättrar och förhöjer värdet av boendet
· större andel hos hyresgästen också sänker kostnaden hos föreningen och förbilligar därmed boendet samt kraven på hyreshöjningar
· kapitalbildningen i SKB skulle öka snabbare vilket är önskvärt och gör oss än mer oberoende av externa långivare.
Kvartersfond
Det finns också tungt vägande skäl att snabbt utreda om kvarteren – varje fastighet – borde bygga upp en fond för planerat underhåll. I nuläget finns varken långsiktiga planer på planerat underhåll och ännu mindre årliga avsättningar i budgeten för det planerade underhållet utan det är helt underkastat den årliga hyresförhandlingen vilket är olyckligt i tider då ekonomin är bister.
Dagsläget är att omfattande renoveringar som borde vara betalda av de dittills boende hyresgästerna istället får betalas av dem som bor kvar och eventuella nyinflyttade. I vissa fall har även SKB passat på att renovera lägenheterna på ett sätt som blivit mycket omdiskuterat bland de boende. Argumenten kan även i valda delar hämtas från argumenten för förbättrad lägenhetsfond.
Jag yrkar därför
att stämman beslutar uppdra åt styrelsen att snarast utreda frågan om förbättrad lägenhetsfond och upprättandet av underhållsplaner samt bildandet av kvartersfond samt
att omgående förbättra villkoren för användandet av lägenhetsfonden så att det som typiskt sett blir kvar i lägenheten också kan betalas ur lägenhetsfonden. Detta borde kunna ske omgående.
En bärande tanke inom vår förening är att allt reparerande av hyresgästen skall betalas i förskott av den som sliter på lägenheten. Därför har vi en reparationsfond som kan användas för ommålning och tapetsering. Denna princip borde också genomsyra fastigheterna.
Lägenhetsfonden kan idag användas till att vart 15 år fullständigt måla om och tapetsera lägenheten. Mer fåfänga medlemmar kan förstås tapetsera om oftare men riskerar dock att få betala själv samt i värsta fall bli återbetalningsskyldig.
Det är hög tid att uppgradera hyresgästerna och ge dem möjlighet att även utföra andra åtgärder. Det skulle också eliminera den ibland besvärande förhandling mellan hyresgäster vid ut- och inflyttning. I en hyreslägenhet kan jag ju inte kräva betalt för självbekostad utrustning. Åtgärder som typiskt sett är avsedda att förbättra lägenheten och blir kvar där vid avflyttning borde också kunna ersättas ur lägenhetsfonden. Exempel på sådana åtgärder är
· montering av niotillhållarlås
· montering av persienner
· montering av fast belysning
· indragning av jordade elurtag
· byten av mattor
· omlackering av köksluckor
· annat som typiskt sett lämnas kvar i lägenheten vid avflyttning
· i en förlängning kan hyresgästen också svara för kyl, frys, spis och i förekommande fall tvätt- och torkmaskin, säkerhetsdörrar, balkongbeläggningar och inglasning av balkong.
Listan är inte komplett.
Lägenhetsfonden skulle också för nyproducerade och nyinflyttade kunna innehålla viss kredit. Något övre tak för fonden borde inte förekomma.
Fondavsättningen borde utgöra en procentuell avsättning av hyran och inte som nu enligt årligt beslut av styrelsen för att medlen skall vara helt transparenta för medlemmarna. Så är det inte idag.
Det finns fler skäl till att utveckla lägenhetsfonden från en tapet- och målarfärgsfond till något värt namnet därför att:
· hyresgästen är kompetent att själv avgöra vad som förbättrar och förhöjer värdet av boendet
· större andel hos hyresgästen också sänker kostnaden hos föreningen och förbilligar därmed boendet samt kraven på hyreshöjningar
· kapitalbildningen i SKB skulle öka snabbare vilket är önskvärt och gör oss än mer oberoende av externa långivare.
Kvartersfond
Det finns också tungt vägande skäl att snabbt utreda om kvarteren – varje fastighet – borde bygga upp en fond för planerat underhåll. I nuläget finns varken långsiktiga planer på planerat underhåll och ännu mindre årliga avsättningar i budgeten för det planerade underhållet utan det är helt underkastat den årliga hyresförhandlingen vilket är olyckligt i tider då ekonomin är bister.
Dagsläget är att omfattande renoveringar som borde vara betalda av de dittills boende hyresgästerna istället får betalas av dem som bor kvar och eventuella nyinflyttade. I vissa fall har även SKB passat på att renovera lägenheterna på ett sätt som blivit mycket omdiskuterat bland de boende. Argumenten kan även i valda delar hämtas från argumenten för förbättrad lägenhetsfond.
Jag yrkar därför
att stämman beslutar uppdra åt styrelsen att snarast utreda frågan om förbättrad lägenhetsfond och upprättandet av underhållsplaner samt bildandet av kvartersfond samt
att omgående förbättra villkoren för användandet av lägenhetsfonden så att det som typiskt sett blir kvar i lägenheten också kan betalas ur lägenhetsfonden. Detta borde kunna ske omgående.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Lägenhetsfond
Motionärens föreslår dels att ansvaret för vissa åtgärder som idag ligger hos hyresvärden, dvs SKB, förs över till respektive hyresmedlem och inordnas i lägenhetsfondsystemet (t ex byte av golvmattor och vitvaror), dels att vissa standardhöjande åtgärder som montering av niotillhållarlås, persienner, balkonginglasningar mm skall omfattas av fonden.
Enligt SKB:s stadgar gäller i dag att hyresmedlemmarna själva svarar för målning och tapetsering av sin lägenhet. För detta ändamål finns en lägenhetsfond knuten till varje lägenhet. Fondens storlek grundar sig på en schablonmässig beräkning av kostnaderna för målning och tapetsering. Bostadshyrorna sätts så att årets förväntade uttag ur fonden skall täckas.
Som motionären anför kan det dock finnas vissa fördelar med att föra över lägenhetens underhållsansvar till den enskilde hyresmedlemmen. Fördelarna kan t ex vara en större valfrihet ifråga om standard och utseende. Kostnaderna kan också bli lägre om hyresmedlemmen väljer ett billigare utförande eller väljer att skjuta på åtgärden.
Det finns å andra sidan även nackdelar med förslaget. Här kan nämnas krav på fackmannamässigt utförande av installationer liksom säkerhetsaspekter. Serviceansvaret för vitvaror etc måste även överföras till hyresmedlemmen. Vissa åtgärder (t ex inläggning av golv) har så lång livstid att det är rimligt att hyresvärden kan välja ett utförande som även kan accepteras av kommande hyresmedlemmar. Om standardhöjande åtgärder skulle tillåtas innebär det högre kostnader för föreningen och att en ytterligare hyreshöjning skulle behöva göras för att täcka in dessa kostnader. De som väljer att avstå från sådana åtgärder får då betala för något man aldrig tillgodogör sig.
Motionären nämner även snabbare kapitalbildning som ett skäl. Detta förutsätter dock en hyreshöjning så att hyrespåslaget överstiger uttagen ur fonden, vilket inte är fallet idag. Att SKB skulle lämna krediter inom ramen för fondsystemet skulle föra med sig ett risktagande och en administrativ hantering som knappast är förenlig med föreningens idé.
Styrelsens bedömning är att de åtgärder som idag ingår i fondsystemet är väl avvägda eftersom val av färg och tapeter har stor betydelse för den boendes trivsel och upplevelse av boendet samtidigt som påverkan på husets funktion i övrigt är liten. Tilläggas kan också att inget hindrar att hyresmedlemmen själv bekostar standardhöjningar eller exklusivare materialval förutsatt att det godkänns av SKB.
Styrelsen har vidare uppfattningen att nuvarande metod att räkna fram fondstorleken utifrån bedömd reparationskostnad är att föredra framför en viss andel av hyran. Hyresnivån har historiskt satts framförallt utifrån produktionskostnaden, vilken i sin tur beror på fastighetens ålder. Den aktuella hyresnivån påverkar dock inte kostnaderna för att måla eller tapetsera. Med motionärens förslag skulle en nybyggd centralt belägen lägenhet få en betydligt större lägenhetsfond än en lika stor gammal lägenhet i förort, vilket vore olyckligt.
Kvartersfond
Vad gäller långsiktiga planer för underhåll av samtliga fastigheter har SKB en väl utvecklad rutin för detta. Varje år görs en grundlig genomgång av behovet, varvid underlag från ett datoriserat underhållsprogram är ett viktigt underlag. SKBs tekniska avdelning och berörda förvaltare deltar, och dessutom hålls möten med samtliga kvartersråd, som får tillfälle att framföra önskemål och lämna synpunkter på den prioritering som görs. I samband med styrelsens beslut om föreningens budget behandlas samtidigt en separat underhållsplan för föreningens fastigheter.
Styrelsens uppfattning är därför att nuvarande rutiner fungerar tillfredställande. SKB är en förening där medlemmarna solidariskt ansvarar för att fastigheterna underhålls på ett tillfredsställande sätt. Därför är nuvarande ordning där prioriteringar görs utifrån hela fastighetsbeståndets behov att föredra. Att sätta av öronmärkta pengar kvartersvis torde oundvikligen leda till felprioriteringar. Eftersom behoven varierar beroende på ålder, teknisk standard, de boendes beteende mm torde det vara näst intill omöjligt att hitta en rättvis grund för avsättning till fonden.
Om syftet med förslaget är att mer underhåll skall utföras, är det en riktig observation att utfallet i hyressamråden har betydelse. Mer underhåll kräver högre hyror. Detta är något som styrelsen – ytterst medlemmarna – kan besluta om utan införande av kvartersfonder. Sådana skulle sannolikt ytterligare öka hyreshöjningsbehovet beroende på ovan beskrivna prioriteringsproblem.
Mot bakgrund av ovanstående är styrelsens mening att det för närvarande inte föreligger skäl att införa kvartersfond.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionen besvarad vad avser införande av underhållsplaner samt,
att i övriga delar avslå motionen.
Motionärens föreslår dels att ansvaret för vissa åtgärder som idag ligger hos hyresvärden, dvs SKB, förs över till respektive hyresmedlem och inordnas i lägenhetsfondsystemet (t ex byte av golvmattor och vitvaror), dels att vissa standardhöjande åtgärder som montering av niotillhållarlås, persienner, balkonginglasningar mm skall omfattas av fonden.
Enligt SKB:s stadgar gäller i dag att hyresmedlemmarna själva svarar för målning och tapetsering av sin lägenhet. För detta ändamål finns en lägenhetsfond knuten till varje lägenhet. Fondens storlek grundar sig på en schablonmässig beräkning av kostnaderna för målning och tapetsering. Bostadshyrorna sätts så att årets förväntade uttag ur fonden skall täckas.
Som motionären anför kan det dock finnas vissa fördelar med att föra över lägenhetens underhållsansvar till den enskilde hyresmedlemmen. Fördelarna kan t ex vara en större valfrihet ifråga om standard och utseende. Kostnaderna kan också bli lägre om hyresmedlemmen väljer ett billigare utförande eller väljer att skjuta på åtgärden.
Det finns å andra sidan även nackdelar med förslaget. Här kan nämnas krav på fackmannamässigt utförande av installationer liksom säkerhetsaspekter. Serviceansvaret för vitvaror etc måste även överföras till hyresmedlemmen. Vissa åtgärder (t ex inläggning av golv) har så lång livstid att det är rimligt att hyresvärden kan välja ett utförande som även kan accepteras av kommande hyresmedlemmar. Om standardhöjande åtgärder skulle tillåtas innebär det högre kostnader för föreningen och att en ytterligare hyreshöjning skulle behöva göras för att täcka in dessa kostnader. De som väljer att avstå från sådana åtgärder får då betala för något man aldrig tillgodogör sig.
Motionären nämner även snabbare kapitalbildning som ett skäl. Detta förutsätter dock en hyreshöjning så att hyrespåslaget överstiger uttagen ur fonden, vilket inte är fallet idag. Att SKB skulle lämna krediter inom ramen för fondsystemet skulle föra med sig ett risktagande och en administrativ hantering som knappast är förenlig med föreningens idé.
Styrelsens bedömning är att de åtgärder som idag ingår i fondsystemet är väl avvägda eftersom val av färg och tapeter har stor betydelse för den boendes trivsel och upplevelse av boendet samtidigt som påverkan på husets funktion i övrigt är liten. Tilläggas kan också att inget hindrar att hyresmedlemmen själv bekostar standardhöjningar eller exklusivare materialval förutsatt att det godkänns av SKB.
Styrelsen har vidare uppfattningen att nuvarande metod att räkna fram fondstorleken utifrån bedömd reparationskostnad är att föredra framför en viss andel av hyran. Hyresnivån har historiskt satts framförallt utifrån produktionskostnaden, vilken i sin tur beror på fastighetens ålder. Den aktuella hyresnivån påverkar dock inte kostnaderna för att måla eller tapetsera. Med motionärens förslag skulle en nybyggd centralt belägen lägenhet få en betydligt större lägenhetsfond än en lika stor gammal lägenhet i förort, vilket vore olyckligt.
Kvartersfond
Vad gäller långsiktiga planer för underhåll av samtliga fastigheter har SKB en väl utvecklad rutin för detta. Varje år görs en grundlig genomgång av behovet, varvid underlag från ett datoriserat underhållsprogram är ett viktigt underlag. SKBs tekniska avdelning och berörda förvaltare deltar, och dessutom hålls möten med samtliga kvartersråd, som får tillfälle att framföra önskemål och lämna synpunkter på den prioritering som görs. I samband med styrelsens beslut om föreningens budget behandlas samtidigt en separat underhållsplan för föreningens fastigheter.
Styrelsens uppfattning är därför att nuvarande rutiner fungerar tillfredställande. SKB är en förening där medlemmarna solidariskt ansvarar för att fastigheterna underhålls på ett tillfredsställande sätt. Därför är nuvarande ordning där prioriteringar görs utifrån hela fastighetsbeståndets behov att föredra. Att sätta av öronmärkta pengar kvartersvis torde oundvikligen leda till felprioriteringar. Eftersom behoven varierar beroende på ålder, teknisk standard, de boendes beteende mm torde det vara näst intill omöjligt att hitta en rättvis grund för avsättning till fonden.
Om syftet med förslaget är att mer underhåll skall utföras, är det en riktig observation att utfallet i hyressamråden har betydelse. Mer underhåll kräver högre hyror. Detta är något som styrelsen – ytterst medlemmarna – kan besluta om utan införande av kvartersfonder. Sådana skulle sannolikt ytterligare öka hyreshöjningsbehovet beroende på ovan beskrivna prioriteringsproblem.
Mot bakgrund av ovanstående är styrelsens mening att det för närvarande inte föreligger skäl att införa kvartersfond.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionen besvarad vad avser införande av underhållsplaner samt,
att i övriga delar avslå motionen.
Beslut
Föreningsstämman beslöt i enlighet med styrelsens förslag att anse motionen besvarad vad avser införandet av underhållsplaner, samt att i övriga delar avslå motionen