Motion – 2003 / 10

De ändringar som styrelsen nu vill införa innebär en marknadsanpassning av hyrorna i SKB – samtidigt som det inte framgår hur dessa hyreshöjningar ska tas ut. Vilka kvarter och medlemmar ska tvingas betala mer än idag? Styrelsens förslag kan också strida mot lagen om kooperativ hyresrätt. Det krävs förutsebarhet i hyressättningen.
Rapporten ”Översyn av SKB:s riktlinjer för hyressättning” sammanfattar att: nuvarande sättet att fördela hyrorna mellan fastigheterna har vissa brister avseende den s k ”lägesfaktorn” i förhållande till andra egenskaper hos fastigheten. Populära eller attraktiva lägen (dvs innerstan) för fastigheten ska ha större tyngd än vad de har i dagens system.
Därför har man kommit fram till följande riktlinje: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.” I klartext: att hyrorna ska vara mer marknadsanpassade (med de förutsättningarna som gäller för SKB). Detta till skillnad mot den nuvarande principen som talar om bovärde dvs ett antal förutbestämda faktorer som närhet till kommunikationer, affär etc.
Rapportens resonemang om att ”lägesfaktorn” måste få större tyngd i hyressättningen, är näst intill detsamma som fördes i den förra utredningen om hyrorna från 1992-1995. Förslaget till nya hyressättningsprinciper var färdigt våren 1995 för att tas på föreningsstämman samma år. Men kritiken från medlemmarna blev till slut så kraftig att styrelsen valde att några veckor före stämman dra tillbaka förslaget. Kritiken gällde konsekvenserna av en större lägesfaktor på hyran trots att förändringen skulle genomföras under flera år. Det kan ju uppfattas som märkligt att ett nästan liknande förslag om lägesfaktorn föreslås åtta år senare.
Den stora skillnaden i nuvarande förslaget 2003 och det som fanns 1995 är att då kunde medlemmarna se klart hur deras relativa hyra skulle bli efter en lägesfaktorjustering. Detta kan vi medlemmar inte ens gissa oss till med det nuvarande förslaget.
Förutsebarhet i hyran anser nog alla som mycket viktigt. I propositionen till lag om kooperativ hyresrätt (Prop. 2001/02:62) kan man b la läsa följande i kap. 11.1 angående hyran: ”Hyran är en väsentlig utgiftspost för de flesta boende. Det är därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran. En ordning där grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna är ägnad att motverka den risken. För en sådan ordning talar också principerna för hyressättningen kan antas bli en viktig faktor när människor tar ställning till om de vill satsa på boende i form av kooperativ hyresrätt. SKB har föreslagit att grunderna för hyran i stället skall fastställas av styrelsen. Enligt SKB är det för SKB:s del svårt, för att inte säga omöjligt, att hitta en enkel och långsiktig hållbar grund för hyressättning som kan infogas i föreningens stadgar. …..”
Intressant nog avstyrkte SKB i sitt remissyttrande att grunderna för hyrorna ska anges i stadgarna. SKB:s styrelse fick dock bakläxa av regeringen enligt nedan.
”Regeringen är medveten om att SKB:s verksamhet är unik och i många hänseenden skiljer sig från övriga befintliga – och sannolikt även kommande – kooperativa hyresföreningar. Det är angeläget att SKB:s verksamhet, som framstår som välfungerande, skall kunna fortsätta och anpassas till det nya regelverket. Enligt regeringens mening bör det dock vara fullt möjligt att i stadgarna föreskriva differentierade beräkningsgrunder för olika typer av fastighetsbestånd. En sådan ordning får antas fungera även i en förening av SKB:s slag.” (vår kursivering)
En paragraf om hyran infördes därför förra året i SKB:s stadgar inför ombildningen till kooperativ hyresrätt. Innehållet är mycket allmänt hållet och skulle i princip kunna gälla för vilket fastighetsbolag som helst. Utifrån propositionen ovan att säkerställa förutsebarhet, så borde beräkningsgrunder för hyran anges tydligt. I stället går styrelsens förslag tvärt emot lagstiftningens intentioner om förutsebarhet och klara beräkningsgrunder av hyrorna. De föreslås kunna ändras i ”årliga hyresöversyner” och metoden ska vara mer ”flexibel” än idag.
De nuvarande hyressättningsprinciperna har en del brister. Frågan är om man hellre lever med dessa brister än antar det liggande förslaget med näst intill obefintlig förutsebarhet. Styrelsen vill införa marknadsanpassade hyror.
Är det ett problem för SKB att vissa fastighet har för låg hyra? Huvudsaken är att man betalar vad det kostar och inte är någon ekonomisk belstning för övriga medlemmar, dvs man gör rätt för sig – vilket aldrig kan vara fel.
Yrkande:
att styrelsens förslag i ”Översyn av SKB:s riklinjer för hyressättning” till nya hyressättningsprinciper avslås av fullmäktige.