Motion – 2000 / 1

En ekonomisk förening har inget eget vinstsyfte. Den är i stället ett medel för medlemmarna och dess ändamål är att bereda medlemmarna/ägarna ekonomisk fördel, d v s att främja deras ekonomiska intressen (1 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, FL).

Beträffande innebörden av uttrycket ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen” kan sägas att föreningsverksamheten skall gå ut på att öka medlemmarnas materiella resurser genom att nedbringa deras utgifter eller öka deras inkomster (Per Stjernquist, Ekonomiska föreningar, 1972, s 16). Främjandet av medlemmarnas ekonomiska intressen och frånvaron av eget vinstsyfte för föreningen innebär att denna i princip efter erforderlig konsolidering/utvidgning skall dela ut överskott på verksamheten till medlemmarna.

En ekonomisk förenings medlemmar har rätt att kräva lika behandling, d v s att den s k likhetsprincipen respekteras, i den utsträckning annat inte följer av stadgarna eller medlemmarna i det enskilda fallet accepterar att principen åsidosätts. Därtill – som ett komplement – gäller de i 6 kap. 13 § och 7 kap. 16 § FL intagna generalklausulerna. Enligt dessa generalklausuler är styrelsen och föreningsstämman vid sina beslut i verksamheten skyldiga att behandla medlemmarna lika.

Hyressättningsprinciper inom SKB

Föreningens stadgar har aldrig angivit efter vilka principer hyrorna i föreningens fastigheter skall fastställas. Fram till 1942 byggde SKB:s hyressättningspraxis på att varje förvaltningsenhet skulle bära sig själv. Under 1942-1972 gällde den s k hyresregleringen. 1972 godtog SKB:s föreningsstämma att alla fastigheter skulle belastas med fem procent ränta på fastigheternas bokförda värden, vilket innebar ett första avsteg från självkostnadsprincipen. 1981 beslutade föreningsstämman att införa den s k bovärdeklassningen. 1982 lade föreningestämman fast riktlinjer om s k maximal brukshyra, vilket innebar att högsta möjliga hyra skulle tas ut i nyproduktionen men att hyran samtidigt skulle hållas inom ramen för vad som antas skulle bedömas som skäligt vid en bruksvärdesprövning. I och med dessa riktlinjer kom föreningen att tillämpa ett tvådelat hyressättningssystem: för fastigheter som färdigställts senare togs högsta möjliga hyra ut. 1997 beslutade SKB:s föreningsstämma att i framtiden tillämpa följande riktlinjer för hyressättning:
– vid hyressättning bör hänsyn tas till det allmänna hyresläget i stadsdelen vad avser lägenheter som med hänsyn till storlek, standard och läge är jämförbara samt till möjligheterna att få dem uthyrda när svag efterfrågan råder.
– för inflyttningshyror i kommande nyproduktion bör liksom hittills gälla högsta möjliga hyresuttag inom ramen för bruksvärdesreglerna.

1997 års beslut innebar, enligt rapporten SKB 2000 (ur vilken ovanstående uppgifter om hyressättningsprinciper hämtats), att föreningen lämnat såväl den modifierade självkostnadsrpincipen som det detaljerade bovärdeklassningssystemet. I stället har man valt vad som kan kallas för en modifierad marknadsanpassning. Av SKB:s årsredovisningar för 1997 och 1998 kan konstateras att någon allmän justering av hyrorna inom föreningen inte skett i enlighet med det första ledet i de vid 1997 års föreningsstämma beslutade riktlinjerna såvitt avser föreningens då befintliga fastighetsbestånd. För dessa fastigheter bygger hyressättningen således fortfarande på det tvådelade hyressättningssystem som blev resultatet av 1982 års riktlinjer. Däremot har inflyttningshyrorna i SKB:s nyproduktion efter föreningsstämmans beslut 1997 fastställts i enlighet med det andra ledet i riktlinjerna. Principen skall tillämpas på all kommande nyproduktion. Till nyproduktion hör i detta sammanhang även ombyggnadsprojekt. Konsekvensen av det sagda är att SKB numera tillämpar ett tredelat hyressättningssystem.

Inflyttningshyrorna i SKB:s senaste nyproducerade objekt har av styrelsen bestämts till 1 246 – 1 582 kr/kvm och år. Anskaffningsvärdet för ifrågavarande objekt är enligt årsredovisningen för 1997 138 630 000 kr, vilket innebär en genomsnittlig produktionskostnad på (138 630 000 kr / 9 733 kvadratmeter =) 14 243 kr/kvm. Den hyra som innebär att kvarteret bär sina egna kostnader under hela livscykeln bör ligga på genomsnittligt ca 1 135 kr/kvm och år. Fastställda inflyttningshyror innebär med andra ord ett överuttag på 111 – 447 kr/kvm och år, vilket i sin tur innebär att objektet både nu och i framtiden genererar ett stort överskott.

I SKB:s stadgar finns inte några föreskrifter om hur hyrorna i föreningens fastigheter skall fastställas. Några föreskrifter om att vissa medlemmar i förevarande avseende skall vara underkastade regler som avviker från vad som gäller för andra medlemmar finns inte heller. Varken vid kontraktsskrivning eller i andra sammanhang är det inom SKB rutin att ställa frågan om viss medlem accepterar att principen om lika behandling åsidosätts. Det sagda innebär att medlemmarna i SKB har rätt att kräva lika behandling vid hyressättningen.

Såväl tillämpningen av ett två- eller tredelat hyressättningssystem som det förhållandet att vissa medlemmar är föremål för överuttag av hyror – och därigenom i högre grad än andra bidrar till föreningens konsolidering – medför att alla boende medlemmar i SKB inte behandlas lika vid hyressättningen. Konsekvensen härav är bl a att SKB:s gällande hyressättningsprinciper strider mot den s k likhetsprincipen. Eftersom principen är av grundläggande och central betydelse för ekonomiska, kooperativa föreningar är ett brott mot denna synnerligen allvarligt och naturligtvis helt oacceptabelt.

Mot bakgrund av vad som anförts ovan föreslås att SKB:s föreningsstäma beslutar
att föreningens hyressättningsprinciper skall vara enhetliga för föreningens hela fastighetsbestånd och
att hyressättningsprinciperna skall grundas på och respektera den likhetsprincip som gäller i en ekonomisk, kooperativ förening.