Motion – 2000 / 2
År: 2000
Nummer: 2
Motionsställare: Kvartersrådet i Tegelpråmen genom Aud Sjökvist
Ny hyressättningsprincip för att främja nyproduktionen
Den främsta orsaken till den låga nyproduktionen är höga byggkostnader i kombination med minskade bostadssubventioner. En annan orsak är SKB:s hyressättningsprincip för nyproducerade objekt, en princip som lades fast vid 1997 års föreningsstämma då fullmäktige uttalade att ”inflyttningshyrorna i kommande nyproduktion skall sättas genom högsta möjliga hyresuttag inom ramen för bruksvärdesreglerna”.
Beslutet tillkom i en tid då det var vanligt att nyproduktionen subventionerades av det äldre fastighetsbeståndet. Tanken bakom beslutet var att nyproduktionen skulle bära så mycket som möjligt av sina egna kostnader.
I praktiken har dock beslutet fått en effekt som går långt utöver den ursprungliga tanken. Det senast producerade objektet inom SKB inte bara bär sina egna kostnader utan det genererar också ett stort överskott (cirka 2 000-3 000 per lägenhet och månad eller cirka 30 000 kronor per lägenhet och år). Skälet härtill är den höga ränta som de boende får betala på det egna kapital med vilket objektet är finansierat. I en ekonomi där räntan på lånat kapital skulle ha stannat vid cirka 4-5 procent (netto) tvingas hyresgästerna betala det dubbla. Med en sådan princip lär det inte bli mycket byggt i framtiden. Den kooperativa hyresrätten kommer helt enkelt att prissätta sig själv ut ur marknaden.
SKB:s styrelse försvarar den höga internräntan (avkastningskravet) med att man måste ta hänsyn till om ”det finns ett alternativt användningssätt för pengarna” (Rapporten 99-11-10 om SKB:s ekonomi och hyror m.m.). Ett sådant synsätt kan dock starkt ifrågasättas eftersom det inte är SKB:s uppgift att förvalta pengar. Uppgiften är enligt stadgarna att bygga och förvalta bostäder med medlemmarnas bästa för ögonen.
I det nyligen utkomna betänkandet från utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, På de boendes villkor – allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148), sägs att en skälig avkastning på eget kapital inte bör överstiga den genomsnittliga upplåningsräntan under verksamhetsåret. Enligt SKB:s årsredovisning uppgick den genomsnittliga nettolåneräntan år 1998 till 5,4 procent, en väsentligt lägre räntesats än vad hyresgästerna i det senast producerade objektet faktiskt fick betala.
Mot ovan nämnda bakgrund föreslås att föreningsstämman beslutar
att hyrorna i nyproduktionen inte får överstiga faktisk självkostnad och där räntan på eget kapital (dvs. den skäliga avkastningen) ej får överstiga den beräknade nettolåneräntan i föreningen under verksamhetsåret
att inflyttningshyrorna i nyproduktionen inte skall sättas i jämförelse med inflyttningshyrorna i privata eller allmännyttiga objekt utan att först reducera för effekterna av de privata fastighetsägarnas vinster och allmännyttans bidrag till övriga företag inom kommunkoncernen (de s.k. koncernbidragen)
att SKB:s information till föreningens medlemmar skall vara korrekt.
Som exempel på att det finns övrigt att önska när det gäller informationen till medlemmarna kan nämnas skrivningen i rapporten 99-11-10 om SKB:s ekonomi och hyror m.m. I denna står det att nyproducerade fastigheter via hyran ”får bära så mycket som möjligt av sina egna produktionskostnader” inom ramen för bruksvärdesreglerna, en skrivning som inte kan tolkas på annat sätt än att nyproducerade fastigheter nästan bär sina egna kostnader, men inte fullt ut.
Vi menar att en sådan skrivning ger en missvisande bild av det faktiska förhållandet. Som ovan redovisats är verkligheten den att det senast producerade objektet inom SKB inte bara bär sina egna kostnader utan det genererar också ett stort överskott.
Det kan starkt ifrågasättas om den tillämpade hyressättningsprincipen överensstämmer med föreningens stadgar och det krav på lika behandling av medlemmarna som lagen om ekonomiska föreningar ställer upp. Under alla omständigheter lär det inte bli mycket byggt om ”den dyra nyproduktionens” hyresgäster först skall betala den höga hyra som följer av höga produktionskostnader och dessutom generera ett stort överskott (2 000-3 000 kronor per lägenhet och månad) för att ytterligare ”dyr nyproduktion” skall kunna finansieras.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 1 och 2
SKBs hyressättningsprinciper strider inte mot föreningslagen
Motionens principfråga är om SKBs hyressättningsprinciper strider mot likhetsprincipen i föreningslagen, d v s att styrelsen och föreningsstämman i sina beslut är skyldiga att behandla alla medlemmar lika.
Med anledning av ett tidigare brev, med liknande innehåll, från kvartersrådet i Tegelpråmen, tillskrev SKB Advokatfirman Lindh Stabell, advokat Jan Bergman, och begärde ett utlåtande. SKB fick svaret att det inte kan hävdas att föreningen vid hyressättning åsidosätter den s k likhetsprincipen i lagen om ekonomiska föreningar. Ej heller åsidosätts likhetsprincipen vid de årliga hyressamråden med åtföljande hyresfördelning inom fastighetsbeståndet. Hyressättningen inom SKB avviker inte heller från de tvingande bestämmelserna i hyreslagen, bl a bruksvärdet.
Nej till återgång till kostnadsbaserad hyra!
Motionärerna i kv Tegelpråmen exemplifierar att rådande hyresuttag i den egna fastigheten, mot bakgrund av nyproduktionskostnaden, ” både nu och i framtiden genererar ett stort överskott”.
I det aktuella fallet kvarteret Tegelpråmen sattes hyran enligt föreningens hyressättningsprinciper för nyproduktion, d v s högsta möjliga inflyttningshyra inom ramen för bruksvärdesreglerna. När styrelsen beslutade hyran (efter samråd med hyresutskottet) gjordes bedömningen att hyresnivån skulle gå att försvara vid en eventuell hyresnämndprövning. Detta har visat sig vara en riktig bedömning. Motsvarande och högre nivåer har accepterats av hyresnämnden i nybyggda fastigheter med hög standard och centralt läge. Hyresnivån var vid inflyttningstillfället känd av hyresmedlemmarna. Samtliga kunde själva avgöra om de ville flytta in i SKBs fastighet och betala den aktuella hyran.
Innan bovärdeklassningen1 infördes i SKB, d v s fram till 1983, gällde självkostnadsprincipen. Synsättet innebar att varje fastighet i möjligaste mån skulle bära sina egna kostnader. 1983 infördes bovärdeklassning som innebar att hyrorna skulle sättas efter faktorer som av huvuddelen av medlemmarna uppfattas som mer rättvisa. Genom de olika faser en fastighet genomgår under sin livstid är det naturligt att en fastighet under en viss tid går med underskott och en annan period med överskott. Fastigheternas ekonomiska bärkraft måste ses i ett gemensamt sammanhang där vissa fastigheter med överskott bidrar till föreningens ekonomi och uppväger underskotten i andra fastigheter. Under andra perioder kan det vara omvända förhållanden för samma fastigheter. En återgång till kostnadsbaserad hyra bedömer styrelsen inte vara aktuell.
Kommande nyproduktion i SKB
Styrelsen strävar efter en jämn nyproduktion av lägenheter alternativt under vissa betingelser nyförvärv av fastigheter. I denna process har t ex inte rådande ränteläge någon avgörande betydelse eftersom processen är långsiktig medan räntorna kan uppvisa stora variationer under en kort tid. Inför en investering görs dock en kalkyl bl a med antaganden om räntekostnaden för att bedöma hur SKBs ekonomi totalt sett påverkas av investeringen. Det spelar således ingen roll inför investeringsbeslutet om investeringen i praktiken görs med lånade pengar eller medlemmarnas medel. Ingångshyran för en nyproducerad fastighet bör därför inte vara direkt kopplad till den låneränta som råder vid tidpunkten för ????
Pågående översyn av bruksvärdessystemet
För närvarande pågår en utvärdering av bruksvärdessystemets tillämpning utifrån förutsättningar som lagts av regeringen. Utredningen beräknas bli färdig i slutet av år 2000. Det är möjligt att det ur den utredningen går att få en vägledning för en översyn även av hyrorna inom SKB.
Slutsatser
Det är styrelsens uppfattning att
· de av SKB tillämpade hyressättningsformerna inte strider mot föreningslagen,
· en återgång till självkostnadshyressättning inte bör ske,
· SKBs nybyggnadspolicy gäller oavsett från tid till annan varierande räntenivå,
· en eventuell översyn av SKBs hyresnivåer bör avvaktas till den av regeringen begärda utvärderingen om bruksvärdessystemet är slutförd.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att avslå motionerna 1 och 2
1 Regelverk utarbetat av Hyresgästernas Riksförbund och
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO)