Motion – 2002 / 5
År: 2002
Nummer: 5
Motionsställare: Tomas Lindmark, hyresmedlem i kv Grundläggaren
Hantering av p-platshyror m m
Önskar följande ändringar:
· Att aviserade två höjningar av garage/parkeringshyror stoppas tills frågan är
ordentligt utredd och ånyo beslutad.
· Att man omedelbart gör en objektrelaterad genomgång av vad som är ’marknadspris’
för föreningens garage-/parkeringsplatser med hänsyn tagen till vad
som erbjuds inom respektive förvaltningsenhet och inte med hänvisning till
vad andra hyresvärdar tar ut i området.
· Att föreningens ändamålsparagraf – § 2, punkt 2 och/eller 5 – uttryckligen
kompletteras så att det framgår att även tillhandahållande av garage-/parkeringsplatser
till i första hand föreningens medlemmar (boende och köande)
ingår i uppdraget.
· Att det görs en tydlig åtskillnad mellan fysiska personers (dvs medlemmars)
köande/boendes förhyrning av garage-/parkeringsplats och juridiska personers
förhyrning av garage-/parkeringsplats.
· Att förhyrning av garage-/parkeringsplats skall omfattas av samma eller liknande
typ av krav på medlemskap och insatser (möjligen enligt särskild taxa)
som förhyrning av bostad. Uthyrning till fysiska personer som ej är medlemmar
skall inte förekomma, medlemskap krävs för förhyrning av garage/parkeringsplats.
· Att det i hyran för garage-/parkeringsplats skall ingå relevant kollektiv försäkring
för medlem.
· Att frågor angående garage-/parkeringsplatser skall omfattas av Kvartersrådet.
· Att hyressättningen av garage/parkeringsplatser för medlemmar skall fastställas
efter föreningens självkostnad per förvaltningsenhet eller efter en
genomsnittlig självkostnad för olika typer av garage/parkeringsplatser över
hela fastighetsbeståndet.
· Att det skall vara möjligt att parkera släpvagn på förhyrd garage/parkeringsplats
efter särskilt medgivande från SKB eller efter anmälan från förhyraren.
· Att hyressättningen för medlemmars förhyrning av garage-/parkeringsplats
skall omfattas av hyressamråd.
· Att uthyrning av garage-/parkeringsplatser till juridiska personer skall ske på
kommersiella hyresvillkor utan kollektiv försäkring i hyran.
· Att hyressättningen för medlems förhyrning av garage-/parkeringsplats skall
kunna differentieras beroende på om det är medlemmen som privatperson
(självkostnad) eller medlemmens arbetsgivare (förhöjd hyra/marknadsprissättning)
som betalar, svarar för eller står för hyresbeloppet i slutänden.
· Att frågan om andrahandsuthyrning eller delade kontrakt mellan förhyrare
vardagar dagtid och förhyrare natt samt lördag/söndag heldygn utreds.
· Att styrelsen, om nuvarande lagstiftning inte medger att de tre föregående
punkterna genomförs, vänder sig till lagstiftaren och begär erforderliga
förändringar av gällande regelverk.
Bakgrund
I höstas aviserades en höjning av hyrorna för garage-/parkeringsplatser i tre steg.
Som boende medlem hade jag vare sig hö rt talas om eller läst om, någon föregående
diskussion angående sådana hyreshöjningar. Skrev då till marknadschefen
och fick ett svar som jag inte uppskattade. Två skäl angavs: vi (!?) (Sic!) [Är
SKBs ledning och personal samt SKB som juridisk person, någonting annat än de
tjänstemän som föreningens firma mot relevant lön anlitat för att administrera de
uppgifter som medlemmarna själva inte har tid, ork, kunskaper eller resurser för
att själva klara av? Det föreligger också något grundläggande fel i såväl det relevanta
språkbruket som i den föreställningsvärld som ledningen av en kooperativ
bostadsekonomisk förening ger uttryck för i tal, skrift och sitt dagliga handlande.]
har inte höjt hyrorna på länge samt vi kan inte subventionera hyrorna för garage-
/parkeringsplatserna. (När det gäller hyrorna för lägenheterna är de oförändrade
för fjärde året i rad till följd av föreningens välskötta ekonomi). Är hyrorna för
garage-/parkeringsplatser skild från föreningens övriga ekonomi?
Vid Kvartersrådets öppna medlemsmöte frågade jag efter information kring hyreshöjningarna.
Vår representant i fullmäktige hade vid senaste informationsmötet av
hälsoskäl varit med endast en kort stund medan suppleanten hade varit förhindrad
att delta, varför de inte kunde redovisa bakgrunden.
I vårt Kvartersråd har vi inte någon ordförande utan en sammankallande. Bad då
denne att ta upp frågan om de aviserade hyreshöjningarna. (Något som jag i protokoll
kritiserats för). Svaret blev nekande med två motiveringar: frågan angår inte
Kvartersrådet, sammankallande hade själv vare sig bil eller garageplats och tyckte
att bilägare kan väl betala vad det kostar samt vägrade av de skälen att representera
mig som boende förhyrare av lägenhet med förhyrd garageplats i huset. Fullmäktigeledamoten
nekade att ta sig an frågan av samma skäl. I stället ombads jag
att själv skriva en motion i ärendet. Suppleanten för fullmäktigeledamoten hade en
bror, utan bil och garageplats, som satt i Hyresutskottet och som av principiella
föreningstekniska skäl var intresserad av att driva frågan, vilket har gjorts med
bl a ett möte i vår föreningslokal, diverse brev, osv. Ett nytt möte är utsatt till den
24 januari där marknadschefen skall närvara.
Ryktet säger att ordföranden i Hyresutskottet är för att marknadshyror införs på
sikt vad gäller förhyrda bostadslägenheter. Trappstegshöjningen av hyrorna för
garage-/parkeringsplatser skulle då vara ett första försök att testa medlemskårens
reaktioner på en marknadsanpassad hyra. I Grundläggaren har det till och från
tidigare diskuterats och gjorts direkta försök till att bilda en interimistisk bostadsrättsförening
inför den eventualiteten att SKB av finansiella skäl (inte klarar av
åtagandena för nybyggnationen, eller inte kan klara av en eventuell räntehöjning)
skulle behöva sälja någon förvaltningsenhet. Denna fråga har jag tidigare bett
ekonomichefen att reda ut och han har redovisat resultatet vid Kvartersrådets
årsmöte. Som medlem vill jag här erinra om SKB-stadgarnas paragraf 12 som
reglerar följderna för den medlem (även förtroendevald medlem) som fronderar
mot föreningens ändamålsparagraf. Som medlem kan jag inte finna att marknadshyror
är förenligt med syftet bakom en ekonomisk förening. Inte heller är en
ombildning till bostadsrätt av en enskild förvaltningsenhet enligt min mening
förenlig med en kooperativ förenings kollektiva sparande då den enbart gynnar
enskilda boende medlemmars privata plånböcker på boende och framförallt
köande medlemmars bekostnad. Vår VD har i brev till mig redovisat en något
märklig inställning: ’medlemmarna gör föreningen till vad medlemmarna vill’.
D v s det är den välutbildade medlemmen med breda kontaktytor, goda ekonomiska
resurser och med ett centralt boende som har problemformuleringsföreträdet.
Ett förhållande som jag djupt ogillar då det berör demokratins och den
ekonomiska föreningens själva livsnerv.
När jag rör mig i Grundläggaren träffar jag till och från på boende som har synpunkter,
frågor och bekymmer kring sitt boende och sina garageplatser som de av
olika skäl inte felanmäler och inte talar med förtroendevalda om. De kommer
endast sällan till Kvartersrådets möten. De kan ha svårt för att formulera sig
muntligt i ögonblicket inför andra liksom att de kan ha svårt för att formulera sig
på ett klart och begripligt sätt i skrift. Det är i allmänhet få människor som har den
kraft och det civilkurage som krävs för att generera de gräl och de konflikter som
behövs för att få nödvändiga förändringar till stånd. Detta är forskningsmässigt
väl känt sedan länge. Något som förtroendevalda med starka egna särintressen
ibland nyttjar bl a genom att information från ovan inte sprids nedåt samt att
medlemmarnas synpunkter filtreras på ett sådant sätt på vägen upp att synpunkterna
aldrig når de beslutsfattande organen. Här rör det sig således om en
styrning genom informationsmakt och missbruk av denna makt på de tysta och
försynta medlemmarnas bekostnad.
Är sedan 1974 medlem i SKB. Sedan 1987 bor jag i Grundläggaren och förhyr en
varmgarageplats i samma förvaltningsenhet. 1990 ändrades hyreskontraktet för
garaget så att hyressättningen inte längre kopplades till konsumentprisindex
(KPI), hyran var 1990 600 kr/mån och är idag 880 kr/mån. En förhöjning av hyran
kommer att ske de närmaste åren till 1000 kr/mån. Som enskild medlem kommer
jag att prissättas ur mitt garagekontrakt och därigenom berörs även boendet. Även
för storstadsbon kan innehav av, eller tillgång till, bil vara en såväl viktig som
nödvändig del av livsförutsättningarna. För den yrkesarbetande kan det t ex vara
arbets- och reseskäl, för familjen transportskäl, för den pensionerade en möjlighet
att ta sig utanför storstaden, för den sjuke ett nödvändigt hjälpmedel som ger
rörelsefrihet och en avsevärd förhöjning av livskvalitén. Kort sagt är bilen idag att
betrakta som en viktig och integrerad del av boendet och hushållet. Kostnaderna
för bilinnehavet och dess kringkostnader är också för många en tung post i
hushållsekonomin.
Förvaltningsenheten Grundläggaren består av fyra trappuppgångar med ingång
från en gemensam mellanliggande gård samt ett sammanhängande garage under
hela förvaltningsenheten. Inför Grundläggarens byggnation (färdigt 1983) ställde
kommunen krav på storbilsgarage samt lokaler för daghem för att bygglov skulle
beviljas.
I anslutning till garaget finns fastighetsgemensamma lokaler, bl a i form av två
transformatorstationer. SKB har även egna platser i garaget för egen och extern
servicepersonal samt hantverkare. En del av föreningens självkostnader för
garagelokalerna bör således belasta alla lägenheter i förvaltningsenheten. Från
början hade SKB svårt att hyra ut garageplatserna till boende medlemmar varför
man även vände sig till kringboende samt till företag. Andelen externa hyresgäster
har med åren minskat.
Av byggnadstekniska kostnadsskäl försågs garagelokalerna i Grundläggaren inte
med vare sig tvätt-/spolhall, gör-det-självplats eller någon form av avlopp.
Inkörande bilar drar med sig väta och vintertid saltbemängd snö och is som tinar
och rinner av, för att ansamlas på golvet. All fukt ventileras bort. Delar av garaget
löper under ovanförliggande gård. Genom brister i garagetakets isolering läcker
det ned vatten i garaget, bl a på där parkerade fordon, vilket förorsakar frätskador.
Permanenta men bristfälliga läckageskydd har delvis satts upp. Under år 2001
lade man vid två tillfällen om markteglet invid husliven på gården utan att företa
nödvändiga isoleringsarbeten kring garagetaket. I garagegolvet finns sprickor som
gör att införd väta läcker ned i hyresgästernas förråd i underkällaren samt i fastighetsskötarens
lokaler. I underkällaren ligger även vår alldeles nyss ombyggda
bastuavdelning (100.000 kr budgeterat) som tidigare vintrar haft problem med
läckage från garaget. Trots budgeterade medel för förra året har sprickorna i
garagetaket och garagegolvet inte åtgärdats inför vintersäsongen med läckage,
besvär och följdkostnader som resultat.
Ovanför garaget, i förvaltningsenhetens hörn vid Markvardsgatan/Döbelnsgatan
samt Döbelnsgatan/Rehnsgatan, ovanför transformatorstationerna(!), har daghemmet
vil- och sovplatser för sina barn. Till följd av kyliga golv i daghemslokalerna
i övrigt har temperaturen i garaget ökats på. Förhöjd lufttemperatur i garaget,
tidvis fuktig miljö samt kvarvarande salt ger en ökad avrostning på fordonen.
För att fordonen skall hålla, i vart fall genomsnittlig livslängd, krävs regelbundna
besök vid externa spolhallar samt extra rostskydd, vilka båda kostar extra. Enligt
gällande bestämmelser i hyreskontraktet får släpvagnar inte parkeras på garage-
/parkeringsplatser. Grundläggarens speciella utformning samt rådande trafiksituation
gör att släpvagnar tas in och parkeras av dels hyresgäster för egna flyttransporter,
dels av SKB anlitade entreprenörer.
Knappt hälften av platserna i garaget är försedda med låsbara bilburar mot särskilt
hyrestillägg. I burarna har det börjat ansamlas fibröst material samt lättantändliga
vätskor. Garaget är inte utrustat med vare sig brandlarm, brandsläckare eller lufttäta
kärl för skräp vilka skulle kunna förhindra självantändning av t ex oljebemängda
trasor osv. Garaget städas maskinellt varje vår. Lysrörsarmaturerna har
nyligen bytts ut och erhållit en mera servicevänlig placering. Underhållet av nödutgångsbelysningar
har tidvis varit dålig. Garaget har förutom en garageport fyra
ingångar från var sitt trapphus. Hyresgästerna i garaget består av boende medlemmar,
icke boende medlemmar, boende i närliggande kvarter samt företagskunder.
Tillträde till garaget sker med nyckel. Automatiken till garageportarna byggdes
under förra året om. Dokumentationen av ombyggnaden är dock så bristfällig att
tillkallade jourreparatörer inte själva kan få portarna att fungera varvid den ansvarige
för ombyggnaden måste tillkallas. Detta har gett åtskilliga problem vad gäller
passage genom porten. Det är sedan lång tid vanligt att SKBs garageplatser i
Grundläggaren nyttjas såväl kvälls- som nattetid, liksom över helger, av personer
med perifer anknytning till SKB och eller anställda hos SKB och eller till SKB
knutna entreprenörer. Detta är ett säkerhetsproblem enär nycklar i okänt antal
finns hos personer som inte är kontraktsinnehavare, inte har sin yrkesutövning i
förvaltningsenheten, inte är direkt anställda av SKB eller inte har direkta yrkesskäl
eller uppdrag som gör att de eller deras fordon har skäl att vistas i fastigheten
på icke arbetstid. Alla dessa ovan beskrivna poster är minusfaktorer när det gäller
att diskutera och bedöma vad en relevant ’marknadshyra’ kan vara enligt dagens
hyressättningsprincip. Det går alltså inte att göra en genomsnittlig bedömning av
vad andra garagehyresvärdar tar ut och okritiskt applicera dessa belopp på SKBs
utbud av garage-/parkeringsplatser.
Innehavare av bil som inte har garage-/parkeringsplats kan ställa fordonet på gatan
enligt gällande taxa för boendeparkering. Parkeringssituationen i Centrala staden,
Norrmalm och Vasastan är sådan att bilinnehavare ofta inte vågar nyttja sin bil på
kvällar och helger eftersom de vid återkomsten har stora svårigheter med att finna
en ledig plats för bilen på gatan. Av bl a det skälet bör man undersöka hur befintliga
garage-/parkeringsplatser kan nyttjas på ett effektivare sätt. Ett annat skäl är
att vi i grannskapet har många småhantverkare med yrkesfordon vilka har svårt att
dagtid vardagar finna parkeringsplatser för sina fordon. Här skulle en seriös
grannsamverkan säkerligen vara uppskattad.
· Att aviserade två höjningar av garage/parkeringshyror stoppas tills frågan är
ordentligt utredd och ånyo beslutad.
· Att man omedelbart gör en objektrelaterad genomgång av vad som är ’marknadspris’
för föreningens garage-/parkeringsplatser med hänsyn tagen till vad
som erbjuds inom respektive förvaltningsenhet och inte med hänvisning till
vad andra hyresvärdar tar ut i området.
· Att föreningens ändamålsparagraf – § 2, punkt 2 och/eller 5 – uttryckligen
kompletteras så att det framgår att även tillhandahållande av garage-/parkeringsplatser
till i första hand föreningens medlemmar (boende och köande)
ingår i uppdraget.
· Att det görs en tydlig åtskillnad mellan fysiska personers (dvs medlemmars)
köande/boendes förhyrning av garage-/parkeringsplats och juridiska personers
förhyrning av garage-/parkeringsplats.
· Att förhyrning av garage-/parkeringsplats skall omfattas av samma eller liknande
typ av krav på medlemskap och insatser (möjligen enligt särskild taxa)
som förhyrning av bostad. Uthyrning till fysiska personer som ej är medlemmar
skall inte förekomma, medlemskap krävs för förhyrning av garage/parkeringsplats.
· Att det i hyran för garage-/parkeringsplats skall ingå relevant kollektiv försäkring
för medlem.
· Att frågor angående garage-/parkeringsplatser skall omfattas av Kvartersrådet.
· Att hyressättningen av garage/parkeringsplatser för medlemmar skall fastställas
efter föreningens självkostnad per förvaltningsenhet eller efter en
genomsnittlig självkostnad för olika typer av garage/parkeringsplatser över
hela fastighetsbeståndet.
· Att det skall vara möjligt att parkera släpvagn på förhyrd garage/parkeringsplats
efter särskilt medgivande från SKB eller efter anmälan från förhyraren.
· Att hyressättningen för medlemmars förhyrning av garage-/parkeringsplats
skall omfattas av hyressamråd.
· Att uthyrning av garage-/parkeringsplatser till juridiska personer skall ske på
kommersiella hyresvillkor utan kollektiv försäkring i hyran.
· Att hyressättningen för medlems förhyrning av garage-/parkeringsplats skall
kunna differentieras beroende på om det är medlemmen som privatperson
(självkostnad) eller medlemmens arbetsgivare (förhöjd hyra/marknadsprissättning)
som betalar, svarar för eller står för hyresbeloppet i slutänden.
· Att frågan om andrahandsuthyrning eller delade kontrakt mellan förhyrare
vardagar dagtid och förhyrare natt samt lördag/söndag heldygn utreds.
· Att styrelsen, om nuvarande lagstiftning inte medger att de tre föregående
punkterna genomförs, vänder sig till lagstiftaren och begär erforderliga
förändringar av gällande regelverk.
Bakgrund
I höstas aviserades en höjning av hyrorna för garage-/parkeringsplatser i tre steg.
Som boende medlem hade jag vare sig hö rt talas om eller läst om, någon föregående
diskussion angående sådana hyreshöjningar. Skrev då till marknadschefen
och fick ett svar som jag inte uppskattade. Två skäl angavs: vi (!?) (Sic!) [Är
SKBs ledning och personal samt SKB som juridisk person, någonting annat än de
tjänstemän som föreningens firma mot relevant lön anlitat för att administrera de
uppgifter som medlemmarna själva inte har tid, ork, kunskaper eller resurser för
att själva klara av? Det föreligger också något grundläggande fel i såväl det relevanta
språkbruket som i den föreställningsvärld som ledningen av en kooperativ
bostadsekonomisk förening ger uttryck för i tal, skrift och sitt dagliga handlande.]
har inte höjt hyrorna på länge samt vi kan inte subventionera hyrorna för garage-
/parkeringsplatserna. (När det gäller hyrorna för lägenheterna är de oförändrade
för fjärde året i rad till följd av föreningens välskötta ekonomi). Är hyrorna för
garage-/parkeringsplatser skild från föreningens övriga ekonomi?
Vid Kvartersrådets öppna medlemsmöte frågade jag efter information kring hyreshöjningarna.
Vår representant i fullmäktige hade vid senaste informationsmötet av
hälsoskäl varit med endast en kort stund medan suppleanten hade varit förhindrad
att delta, varför de inte kunde redovisa bakgrunden.
I vårt Kvartersråd har vi inte någon ordförande utan en sammankallande. Bad då
denne att ta upp frågan om de aviserade hyreshöjningarna. (Något som jag i protokoll
kritiserats för). Svaret blev nekande med två motiveringar: frågan angår inte
Kvartersrådet, sammankallande hade själv vare sig bil eller garageplats och tyckte
att bilägare kan väl betala vad det kostar samt vägrade av de skälen att representera
mig som boende förhyrare av lägenhet med förhyrd garageplats i huset. Fullmäktigeledamoten
nekade att ta sig an frågan av samma skäl. I stället ombads jag
att själv skriva en motion i ärendet. Suppleanten för fullmäktigeledamoten hade en
bror, utan bil och garageplats, som satt i Hyresutskottet och som av principiella
föreningstekniska skäl var intresserad av att driva frågan, vilket har gjorts med
bl a ett möte i vår föreningslokal, diverse brev, osv. Ett nytt möte är utsatt till den
24 januari där marknadschefen skall närvara.
Ryktet säger att ordföranden i Hyresutskottet är för att marknadshyror införs på
sikt vad gäller förhyrda bostadslägenheter. Trappstegshöjningen av hyrorna för
garage-/parkeringsplatser skulle då vara ett första försök att testa medlemskårens
reaktioner på en marknadsanpassad hyra. I Grundläggaren har det till och från
tidigare diskuterats och gjorts direkta försök till att bilda en interimistisk bostadsrättsförening
inför den eventualiteten att SKB av finansiella skäl (inte klarar av
åtagandena för nybyggnationen, eller inte kan klara av en eventuell räntehöjning)
skulle behöva sälja någon förvaltningsenhet. Denna fråga har jag tidigare bett
ekonomichefen att reda ut och han har redovisat resultatet vid Kvartersrådets
årsmöte. Som medlem vill jag här erinra om SKB-stadgarnas paragraf 12 som
reglerar följderna för den medlem (även förtroendevald medlem) som fronderar
mot föreningens ändamålsparagraf. Som medlem kan jag inte finna att marknadshyror
är förenligt med syftet bakom en ekonomisk förening. Inte heller är en
ombildning till bostadsrätt av en enskild förvaltningsenhet enligt min mening
förenlig med en kooperativ förenings kollektiva sparande då den enbart gynnar
enskilda boende medlemmars privata plånböcker på boende och framförallt
köande medlemmars bekostnad. Vår VD har i brev till mig redovisat en något
märklig inställning: ’medlemmarna gör föreningen till vad medlemmarna vill’.
D v s det är den välutbildade medlemmen med breda kontaktytor, goda ekonomiska
resurser och med ett centralt boende som har problemformuleringsföreträdet.
Ett förhållande som jag djupt ogillar då det berör demokratins och den
ekonomiska föreningens själva livsnerv.
När jag rör mig i Grundläggaren träffar jag till och från på boende som har synpunkter,
frågor och bekymmer kring sitt boende och sina garageplatser som de av
olika skäl inte felanmäler och inte talar med förtroendevalda om. De kommer
endast sällan till Kvartersrådets möten. De kan ha svårt för att formulera sig
muntligt i ögonblicket inför andra liksom att de kan ha svårt för att formulera sig
på ett klart och begripligt sätt i skrift. Det är i allmänhet få människor som har den
kraft och det civilkurage som krävs för att generera de gräl och de konflikter som
behövs för att få nödvändiga förändringar till stånd. Detta är forskningsmässigt
väl känt sedan länge. Något som förtroendevalda med starka egna särintressen
ibland nyttjar bl a genom att information från ovan inte sprids nedåt samt att
medlemmarnas synpunkter filtreras på ett sådant sätt på vägen upp att synpunkterna
aldrig når de beslutsfattande organen. Här rör det sig således om en
styrning genom informationsmakt och missbruk av denna makt på de tysta och
försynta medlemmarnas bekostnad.
Är sedan 1974 medlem i SKB. Sedan 1987 bor jag i Grundläggaren och förhyr en
varmgarageplats i samma förvaltningsenhet. 1990 ändrades hyreskontraktet för
garaget så att hyressättningen inte längre kopplades till konsumentprisindex
(KPI), hyran var 1990 600 kr/mån och är idag 880 kr/mån. En förhöjning av hyran
kommer att ske de närmaste åren till 1000 kr/mån. Som enskild medlem kommer
jag att prissättas ur mitt garagekontrakt och därigenom berörs även boendet. Även
för storstadsbon kan innehav av, eller tillgång till, bil vara en såväl viktig som
nödvändig del av livsförutsättningarna. För den yrkesarbetande kan det t ex vara
arbets- och reseskäl, för familjen transportskäl, för den pensionerade en möjlighet
att ta sig utanför storstaden, för den sjuke ett nödvändigt hjälpmedel som ger
rörelsefrihet och en avsevärd förhöjning av livskvalitén. Kort sagt är bilen idag att
betrakta som en viktig och integrerad del av boendet och hushållet. Kostnaderna
för bilinnehavet och dess kringkostnader är också för många en tung post i
hushållsekonomin.
Förvaltningsenheten Grundläggaren består av fyra trappuppgångar med ingång
från en gemensam mellanliggande gård samt ett sammanhängande garage under
hela förvaltningsenheten. Inför Grundläggarens byggnation (färdigt 1983) ställde
kommunen krav på storbilsgarage samt lokaler för daghem för att bygglov skulle
beviljas.
I anslutning till garaget finns fastighetsgemensamma lokaler, bl a i form av två
transformatorstationer. SKB har även egna platser i garaget för egen och extern
servicepersonal samt hantverkare. En del av föreningens självkostnader för
garagelokalerna bör således belasta alla lägenheter i förvaltningsenheten. Från
början hade SKB svårt att hyra ut garageplatserna till boende medlemmar varför
man även vände sig till kringboende samt till företag. Andelen externa hyresgäster
har med åren minskat.
Av byggnadstekniska kostnadsskäl försågs garagelokalerna i Grundläggaren inte
med vare sig tvätt-/spolhall, gör-det-självplats eller någon form av avlopp.
Inkörande bilar drar med sig väta och vintertid saltbemängd snö och is som tinar
och rinner av, för att ansamlas på golvet. All fukt ventileras bort. Delar av garaget
löper under ovanförliggande gård. Genom brister i garagetakets isolering läcker
det ned vatten i garaget, bl a på där parkerade fordon, vilket förorsakar frätskador.
Permanenta men bristfälliga läckageskydd har delvis satts upp. Under år 2001
lade man vid två tillfällen om markteglet invid husliven på gården utan att företa
nödvändiga isoleringsarbeten kring garagetaket. I garagegolvet finns sprickor som
gör att införd väta läcker ned i hyresgästernas förråd i underkällaren samt i fastighetsskötarens
lokaler. I underkällaren ligger även vår alldeles nyss ombyggda
bastuavdelning (100.000 kr budgeterat) som tidigare vintrar haft problem med
läckage från garaget. Trots budgeterade medel för förra året har sprickorna i
garagetaket och garagegolvet inte åtgärdats inför vintersäsongen med läckage,
besvär och följdkostnader som resultat.
Ovanför garaget, i förvaltningsenhetens hörn vid Markvardsgatan/Döbelnsgatan
samt Döbelnsgatan/Rehnsgatan, ovanför transformatorstationerna(!), har daghemmet
vil- och sovplatser för sina barn. Till följd av kyliga golv i daghemslokalerna
i övrigt har temperaturen i garaget ökats på. Förhöjd lufttemperatur i garaget,
tidvis fuktig miljö samt kvarvarande salt ger en ökad avrostning på fordonen.
För att fordonen skall hålla, i vart fall genomsnittlig livslängd, krävs regelbundna
besök vid externa spolhallar samt extra rostskydd, vilka båda kostar extra. Enligt
gällande bestämmelser i hyreskontraktet får släpvagnar inte parkeras på garage-
/parkeringsplatser. Grundläggarens speciella utformning samt rådande trafiksituation
gör att släpvagnar tas in och parkeras av dels hyresgäster för egna flyttransporter,
dels av SKB anlitade entreprenörer.
Knappt hälften av platserna i garaget är försedda med låsbara bilburar mot särskilt
hyrestillägg. I burarna har det börjat ansamlas fibröst material samt lättantändliga
vätskor. Garaget är inte utrustat med vare sig brandlarm, brandsläckare eller lufttäta
kärl för skräp vilka skulle kunna förhindra självantändning av t ex oljebemängda
trasor osv. Garaget städas maskinellt varje vår. Lysrörsarmaturerna har
nyligen bytts ut och erhållit en mera servicevänlig placering. Underhållet av nödutgångsbelysningar
har tidvis varit dålig. Garaget har förutom en garageport fyra
ingångar från var sitt trapphus. Hyresgästerna i garaget består av boende medlemmar,
icke boende medlemmar, boende i närliggande kvarter samt företagskunder.
Tillträde till garaget sker med nyckel. Automatiken till garageportarna byggdes
under förra året om. Dokumentationen av ombyggnaden är dock så bristfällig att
tillkallade jourreparatörer inte själva kan få portarna att fungera varvid den ansvarige
för ombyggnaden måste tillkallas. Detta har gett åtskilliga problem vad gäller
passage genom porten. Det är sedan lång tid vanligt att SKBs garageplatser i
Grundläggaren nyttjas såväl kvälls- som nattetid, liksom över helger, av personer
med perifer anknytning till SKB och eller anställda hos SKB och eller till SKB
knutna entreprenörer. Detta är ett säkerhetsproblem enär nycklar i okänt antal
finns hos personer som inte är kontraktsinnehavare, inte har sin yrkesutövning i
förvaltningsenheten, inte är direkt anställda av SKB eller inte har direkta yrkesskäl
eller uppdrag som gör att de eller deras fordon har skäl att vistas i fastigheten
på icke arbetstid. Alla dessa ovan beskrivna poster är minusfaktorer när det gäller
att diskutera och bedöma vad en relevant ’marknadshyra’ kan vara enligt dagens
hyressättningsprincip. Det går alltså inte att göra en genomsnittlig bedömning av
vad andra garagehyresvärdar tar ut och okritiskt applicera dessa belopp på SKBs
utbud av garage-/parkeringsplatser.
Innehavare av bil som inte har garage-/parkeringsplats kan ställa fordonet på gatan
enligt gällande taxa för boendeparkering. Parkeringssituationen i Centrala staden,
Norrmalm och Vasastan är sådan att bilinnehavare ofta inte vågar nyttja sin bil på
kvällar och helger eftersom de vid återkomsten har stora svårigheter med att finna
en ledig plats för bilen på gatan. Av bl a det skälet bör man undersöka hur befintliga
garage-/parkeringsplatser kan nyttjas på ett effektivare sätt. Ett annat skäl är
att vi i grannskapet har många småhantverkare med yrkesfordon vilka har svårt att
dagtid vardagar finna parkeringsplatser för sina fordon. Här skulle en seriös
grannsamverkan säkerligen vara uppskattad.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 5, 6, 7 och 8
Motionärerna tar med anledning av de höjda parkeringsplats- och garagehyrorna
upp en mängd frågor om hyressättning, samrådsordning, platsernas användning
m m. Styrelsen vill här göra följande kommentarer till de olika synpunkterna i
motionerna.
P-platshyresintäkterna stärker SKBs ekonomi till nytta för medlemmarna
Styrelsen har att ta hänsyn till hela föreningens ekonomi. Detta uppnås bl a av att
den totala hyresintäkten skall ha en sådan nivå som kan motiveras av en långsiktigt
uthållig ekonomi för föreningen. Som en del av den totala hyresintäkten är
garage- och p-platshyrorna en inte oväsentlig del. Det är därför rimligt att höjning
av p-platshyrorna kan göras om det är nödvändigt för att bidra till hela föreningens
ekonomi. Syftet har alltså varit att stärka föreningens ekonomi. P-platshyrorna
har dessutom till huvuddel varit oförändrade under en lång tid varför en
höjning och en anpassning till hyresnivåer hos andra uthyrare inte kan anses som
orimlig.
Samrådsförfarandet har skett i enlighet med SKBs regler
I SKBs stadgar anges att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna
skall samråd ske med hyresutskottet. För garage- och parkeringsplatserna
finns däremot ingen formell samrådsskyldighet. Trots detta brukar dessa hyror
tillsammans med ersättning för självförvaltning och hyror där el ingår fastläggas
vid det normala hyressamrådet i november. Hyressamrådet i november varje år
gäller framförallt bostadshyrorna för hela beståndet. Samrådet vid denna speciella
tidpunkt hindrar dock inte att speciella hyressamråd i särskilda hyresärenden kan
ske löpande under året. Så har varit fallet vid ett flertal tillfällen. Bl a för hyror i
nyproduktion, ombyggda bostäder och andra objekt och nu även för garage/parkeringsplatshyror
för åren 2002-2004. Att göra enskilda hyressamråd med varje
kvarter är inte praktiskt rimligt. Under 2001 skedde ett separat samråd i hyresutskottet
den 23 april om p-platshyrorna. Detta samråd konfirmerades genom
protokoll vid det ordinarie samrådet om bostadshyrorna den 13 november.
Orsaken till det speciella samrådet var att en översyn av p-platserna hade färdigställts.
Översynen hade resulterat i förslag till höjning av de flesta p-platshyrorna.
Anledning till att hyressamrådet ägde rum i april var att flera av avtalen har en
uppsägningstid som är tre månader eller längre. Ett samråd i november med ny
hyra fr o m 1 januari skulle innebära att den som ville säga upp kontraktet p g a
den nya hyresnivån blev bunden i 2-3 mån ytterligare. Med samrådet i april har
hyresgästerna i god tid haft möjlighet att ta ställning till det nya hyresförhållandet
fr o m 1 januari 2002.
Hyressamrådet har således skett i vederbörlig ordning.
De olika p-platsernas hyresnivåer
Föreningens policy vad avser hyressättning av bilplatser är sedan länge en strävan
att hitta en hyresnivå som innebär full uthyrning kombinerat med en rimlig kösituation.
För att hitta rimliga nivåer har jämförelser gjorts med liknande platser i
närområdet, d v s med platser som i grova drag är jämförbara. Vid denna jämförelse
har marknadsavdelningen besökt samtliga garage, studerat kösituation,
kontaktat de större parkeringsbolagen, bostadsbolag (både allmännyttiga och
privata), bostadsrättsföreningar samt studerat externa garage och p-platser. Detta
sammantaget har gett avdelningen en god uppfattning om hyresläget på orten. Av
naturliga skäl har centralt belägna parkeringsplatser/garage och platser med stor
efterfrågan fått en högre hyra än mer perifert belägna platser där efterfrågan är
låg. Exempelvis har centralt belägna platser åsatts hyror på 1000 kr/månad vilket
kan jämföras med parkeringsplatser i närområdet som kan ligga på 1000 – 1500
kr/månad. I förortsområden har å andra sidan åsatts lägre hyror. För att få en
rimlig fördelning har en utjämning gjorts inom SKBs bestånd.
Som exempel kan nämnas föreningens garage i Gröndal som med den nya
hyresnivån är prissatt till 800 kr/mån. I den aktuella motionen anges att parkeringsplatshyrorna
i området är lägre. Det finns några sådana exempel men det kan
också konstateras att det å andra sidan även finns garage-/parkeringsplatser med
lika eller högre hyresnivå i närområdet att jämföra med. Liksom att Gröndal är ett
av de områden med störst efterfrågan och längst kö till p-platser. Den föreslagna
hyran kan därför inte bedömas som orimlig.
Ovanstående synsätt vid hyressättningen stämmer med det synsätt som varit
förhärskande vid tidigare hyressättningar. Att hyressätta parkeringsplatser enligt
kostnadsbaserade principer som någon motionär föreslår låter sig lika lite göras
som vid bostadshyror. En sådan princip skulle ge uppenbara orättvisor beroende
på främst vilken tidpunkt fastigheten har bebyggts. Hyressättning av parkeringsplatser
och garage bör bl a spegla efterfrågan och det värde för de boende som
p-platsen kan bedömas ha. Värdet på intilliggande parkeringsplatser utgör därvid
en viktig jämförelsenorm. Vid uppenbara avvikelser får jämkningar göras, vilket
också har gjorts. För att inte höjningarna ska bli för markanta har höjningarna
också delats upp på flera år i de fall höjningarna överstiger 100 kr/månad.
Till vilka ska parkeringsplatser och garage hyras ut
SKBs platser hyrs i första hand ut till de boende i kvarteret. De medlemmar som
hyr ut sina platser i andra hand riskerar att sägas upp för avflyttning. I andra hand
hyrs platserna ut till SKBs köande medlemmar och i tredje hand till externa hyresgäster.
För de externa hyresgästerna skall hyrorna höjas fr o m 1 januari 2003
utöver de fastställda nivåer som gäller för boende och köande i SKB.
Det vore olyckligt om det skulle krävas medlemskap av externa hyresgäster eller
omvänt att endast medlemmar får hyra garage- och parkeringsplatser. Det skulle
bl a innebära en ökad risk att SKB skulle stå med outhyrda platser vid låg efterfrågan.
Vidare frågar en av motionärerna om den kollektiva försäkringen omfattar
garage- och parkeringsplatserna. Idag är dessa platser försäkrade med av SKB
tecknad fastighetsförsäkring. De bilar som står på platserna omfattas emellertid
inte av denna försäkring. När det är frågan om en privat egendom tecknas försäkringen
av bilinnehavaren.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna 5, 6 ,7 och 8 besvarade med vad som här har redovisats.
Motionärerna tar med anledning av de höjda parkeringsplats- och garagehyrorna
upp en mängd frågor om hyressättning, samrådsordning, platsernas användning
m m. Styrelsen vill här göra följande kommentarer till de olika synpunkterna i
motionerna.
P-platshyresintäkterna stärker SKBs ekonomi till nytta för medlemmarna
Styrelsen har att ta hänsyn till hela föreningens ekonomi. Detta uppnås bl a av att
den totala hyresintäkten skall ha en sådan nivå som kan motiveras av en långsiktigt
uthållig ekonomi för föreningen. Som en del av den totala hyresintäkten är
garage- och p-platshyrorna en inte oväsentlig del. Det är därför rimligt att höjning
av p-platshyrorna kan göras om det är nödvändigt för att bidra till hela föreningens
ekonomi. Syftet har alltså varit att stärka föreningens ekonomi. P-platshyrorna
har dessutom till huvuddel varit oförändrade under en lång tid varför en
höjning och en anpassning till hyresnivåer hos andra uthyrare inte kan anses som
orimlig.
Samrådsförfarandet har skett i enlighet med SKBs regler
I SKBs stadgar anges att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna
skall samråd ske med hyresutskottet. För garage- och parkeringsplatserna
finns däremot ingen formell samrådsskyldighet. Trots detta brukar dessa hyror
tillsammans med ersättning för självförvaltning och hyror där el ingår fastläggas
vid det normala hyressamrådet i november. Hyressamrådet i november varje år
gäller framförallt bostadshyrorna för hela beståndet. Samrådet vid denna speciella
tidpunkt hindrar dock inte att speciella hyressamråd i särskilda hyresärenden kan
ske löpande under året. Så har varit fallet vid ett flertal tillfällen. Bl a för hyror i
nyproduktion, ombyggda bostäder och andra objekt och nu även för garage/parkeringsplatshyror
för åren 2002-2004. Att göra enskilda hyressamråd med varje
kvarter är inte praktiskt rimligt. Under 2001 skedde ett separat samråd i hyresutskottet
den 23 april om p-platshyrorna. Detta samråd konfirmerades genom
protokoll vid det ordinarie samrådet om bostadshyrorna den 13 november.
Orsaken till det speciella samrådet var att en översyn av p-platserna hade färdigställts.
Översynen hade resulterat i förslag till höjning av de flesta p-platshyrorna.
Anledning till att hyressamrådet ägde rum i april var att flera av avtalen har en
uppsägningstid som är tre månader eller längre. Ett samråd i november med ny
hyra fr o m 1 januari skulle innebära att den som ville säga upp kontraktet p g a
den nya hyresnivån blev bunden i 2-3 mån ytterligare. Med samrådet i april har
hyresgästerna i god tid haft möjlighet att ta ställning till det nya hyresförhållandet
fr o m 1 januari 2002.
Hyressamrådet har således skett i vederbörlig ordning.
De olika p-platsernas hyresnivåer
Föreningens policy vad avser hyressättning av bilplatser är sedan länge en strävan
att hitta en hyresnivå som innebär full uthyrning kombinerat med en rimlig kösituation.
För att hitta rimliga nivåer har jämförelser gjorts med liknande platser i
närområdet, d v s med platser som i grova drag är jämförbara. Vid denna jämförelse
har marknadsavdelningen besökt samtliga garage, studerat kösituation,
kontaktat de större parkeringsbolagen, bostadsbolag (både allmännyttiga och
privata), bostadsrättsföreningar samt studerat externa garage och p-platser. Detta
sammantaget har gett avdelningen en god uppfattning om hyresläget på orten. Av
naturliga skäl har centralt belägna parkeringsplatser/garage och platser med stor
efterfrågan fått en högre hyra än mer perifert belägna platser där efterfrågan är
låg. Exempelvis har centralt belägna platser åsatts hyror på 1000 kr/månad vilket
kan jämföras med parkeringsplatser i närområdet som kan ligga på 1000 – 1500
kr/månad. I förortsområden har å andra sidan åsatts lägre hyror. För att få en
rimlig fördelning har en utjämning gjorts inom SKBs bestånd.
Som exempel kan nämnas föreningens garage i Gröndal som med den nya
hyresnivån är prissatt till 800 kr/mån. I den aktuella motionen anges att parkeringsplatshyrorna
i området är lägre. Det finns några sådana exempel men det kan
också konstateras att det å andra sidan även finns garage-/parkeringsplatser med
lika eller högre hyresnivå i närområdet att jämföra med. Liksom att Gröndal är ett
av de områden med störst efterfrågan och längst kö till p-platser. Den föreslagna
hyran kan därför inte bedömas som orimlig.
Ovanstående synsätt vid hyressättningen stämmer med det synsätt som varit
förhärskande vid tidigare hyressättningar. Att hyressätta parkeringsplatser enligt
kostnadsbaserade principer som någon motionär föreslår låter sig lika lite göras
som vid bostadshyror. En sådan princip skulle ge uppenbara orättvisor beroende
på främst vilken tidpunkt fastigheten har bebyggts. Hyressättning av parkeringsplatser
och garage bör bl a spegla efterfrågan och det värde för de boende som
p-platsen kan bedömas ha. Värdet på intilliggande parkeringsplatser utgör därvid
en viktig jämförelsenorm. Vid uppenbara avvikelser får jämkningar göras, vilket
också har gjorts. För att inte höjningarna ska bli för markanta har höjningarna
också delats upp på flera år i de fall höjningarna överstiger 100 kr/månad.
Till vilka ska parkeringsplatser och garage hyras ut
SKBs platser hyrs i första hand ut till de boende i kvarteret. De medlemmar som
hyr ut sina platser i andra hand riskerar att sägas upp för avflyttning. I andra hand
hyrs platserna ut till SKBs köande medlemmar och i tredje hand till externa hyresgäster.
För de externa hyresgästerna skall hyrorna höjas fr o m 1 januari 2003
utöver de fastställda nivåer som gäller för boende och köande i SKB.
Det vore olyckligt om det skulle krävas medlemskap av externa hyresgäster eller
omvänt att endast medlemmar får hyra garage- och parkeringsplatser. Det skulle
bl a innebära en ökad risk att SKB skulle stå med outhyrda platser vid låg efterfrågan.
Vidare frågar en av motionärerna om den kollektiva försäkringen omfattar
garage- och parkeringsplatserna. Idag är dessa platser försäkrade med av SKB
tecknad fastighetsförsäkring. De bilar som står på platserna omfattas emellertid
inte av denna försäkring. När det är frågan om en privat egendom tecknas försäkringen
av bilinnehavaren.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna 5, 6 ,7 och 8 besvarade med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 5, 6, 7 och 8
Hyresutskottet hänvisar till styrelsens utlåtande på samtliga punkter. Hyresutskottet
arbetar alltid för att hyresnivåerna skall vara så låga som SKBs ekonomi
tillåter. Utskottets ledamot Anders Hidmark reserverar sig mot hyresutskottets
motionsutlåtande över motionerna 5-8.
Hyresutskottet hänvisar till styrelsens utlåtande på samtliga punkter. Hyresutskottet
arbetar alltid för att hyresnivåerna skall vara så låga som SKBs ekonomi
tillåter. Utskottets ledamot Anders Hidmark reserverar sig mot hyresutskottets
motionsutlåtande över motionerna 5-8.
Beslut
Stämman beslöt att behandla motionerna 5-8 i ett sammanhang.
Föreningsstämman beslöt i enlighet med styrelsens förslag att anse motionerna 5-8 besvarade.