Motion – 2002 / 6
År: 2002
Nummer: 6
Motionsställare: Kvartersrådet i kv Mjärden genom Donald Monvall
Principer för hyressättning av p-platser
Den 27 augusti 2001 erhöll medlemmar som hyr bilplatser en skrivelse som var
undertecknad SKB marknad.
Skrivelsen aviserade att hyrorna för garageplatser skulle höjas fr o m 2002-01-01
med 100 kr och därefter med ytterligare 100 kr 2003-01-01 samt ytterligare 20 kr
2004-01-01. Skälet till höjning var att hyrorna skulle anpassas till det allmänna
hyresläget på orten. Kvartersrådet i Mjärden tillskrev styrelsen för SKB i frågan
om anledningen till varför hyrorna höjts med skälet att de skulle Anpassas till
prisläget på orten. Svaret blev nu att hyrorna skulle marknadsanpassas. I SKBs
stadgar står det i § 2 att ”Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas
ekonomiska intressen genom att
– – – – –
3. förvalta mark och byggnad varöver föreningen disponerar”
– – – – –
I stadgarna står ingenstans att hyrorna skall marknadsanpassas.
Föreningsstämmorna åren 1994 och 1995 beslutade att föreningens policy skall
vara att bilplatsernas hyror skall vara marknadsanpassade. Det kan ifrågasättas om
inte föreningsstämmorna vid dessa tillfällen fattade beslut som strider mot nuvarande
stadga r. SKB är en förening som f n saknar lagstiftning. En förening har
därför att följa sina stadgar. Frågan om att marknadsanpassa bilplatsernas hyror
stämmer inte överens med § 2 inledande mening ”att främja medlemmarnas
ekonomiska intressen”. I föreningsstämmornas beslut har man endast tagit hänsyn
till de medlemmars ekonomiska intressen vilka inte hyr bilplats.
Min uppfattning är att bilplatserna liksom lägenheternas hyror skall vara byggda
på självkostnadsprincipen eftersom föreningen inte har något vinstintresse i sin
verksamhet. Att enbart höja hyrorna för bilplatserna avviker från de stadgemässiga
principerna att ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.
Tyvärr har det inte varit möjligt att erhålla underlagsberäkningar för de nu genomförda
hyreshö jningarna eftersom det tydligen inte gjorts några eftersom det varit
marknadsläget som styrt hyressättningen.
Jag föreslår föreningsstämman att besluta
att uppdra till styrelsen att göra en översyn av principerna för hyressättningen av
bilplatser
att hyressättningen därvid skall bestämmas av bilplatsernas självkostnad.
undertecknad SKB marknad.
Skrivelsen aviserade att hyrorna för garageplatser skulle höjas fr o m 2002-01-01
med 100 kr och därefter med ytterligare 100 kr 2003-01-01 samt ytterligare 20 kr
2004-01-01. Skälet till höjning var att hyrorna skulle anpassas till det allmänna
hyresläget på orten. Kvartersrådet i Mjärden tillskrev styrelsen för SKB i frågan
om anledningen till varför hyrorna höjts med skälet att de skulle Anpassas till
prisläget på orten. Svaret blev nu att hyrorna skulle marknadsanpassas. I SKBs
stadgar står det i § 2 att ”Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas
ekonomiska intressen genom att
– – – – –
3. förvalta mark och byggnad varöver föreningen disponerar”
– – – – –
I stadgarna står ingenstans att hyrorna skall marknadsanpassas.
Föreningsstämmorna åren 1994 och 1995 beslutade att föreningens policy skall
vara att bilplatsernas hyror skall vara marknadsanpassade. Det kan ifrågasättas om
inte föreningsstämmorna vid dessa tillfällen fattade beslut som strider mot nuvarande
stadga r. SKB är en förening som f n saknar lagstiftning. En förening har
därför att följa sina stadgar. Frågan om att marknadsanpassa bilplatsernas hyror
stämmer inte överens med § 2 inledande mening ”att främja medlemmarnas
ekonomiska intressen”. I föreningsstämmornas beslut har man endast tagit hänsyn
till de medlemmars ekonomiska intressen vilka inte hyr bilplats.
Min uppfattning är att bilplatserna liksom lägenheternas hyror skall vara byggda
på självkostnadsprincipen eftersom föreningen inte har något vinstintresse i sin
verksamhet. Att enbart höja hyrorna för bilplatserna avviker från de stadgemässiga
principerna att ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.
Tyvärr har det inte varit möjligt att erhålla underlagsberäkningar för de nu genomförda
hyreshö jningarna eftersom det tydligen inte gjorts några eftersom det varit
marknadsläget som styrt hyressättningen.
Jag föreslår föreningsstämman att besluta
att uppdra till styrelsen att göra en översyn av principerna för hyressättningen av
bilplatser
att hyressättningen därvid skall bestämmas av bilplatsernas självkostnad.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 5, 6, 7 och 8
Motionärerna tar med anledning av de höjda parkeringsplats- och garagehyrorna
upp en mängd frågor om hyressättning, samrådsordning, platsernas användning
m m. Styrelsen vill här göra följande kommentarer till de olika synpunkterna i
motionerna.
P-platshyresintäkterna stärker SKBs ekonomi till nytta för medlemmarna
Styrelsen har att ta hänsyn till hela föreningens ekonomi. Detta uppnås bl a av att
den totala hyresintäkten skall ha en sådan nivå som kan motiveras av en långsiktigt
uthållig ekonomi för föreningen. Som en del av den totala hyresintäkten är
garage- och p-platshyrorna en inte oväsentlig del. Det är därför rimligt att höjning
av p-platshyrorna kan göras om det är nödvändigt för att bidra till hela föreningens
ekonomi. Syftet har alltså varit att stärka föreningens ekonomi. P-platshyrorna
har dessutom till huvuddel varit oförändrade under en lång tid varför en
höjning och en anpassning till hyresnivåer hos andra uthyrare inte kan anses som
orimlig.
Samrådsförfarandet har skett i enlighet med SKBs regler
I SKBs stadgar anges att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna
skall samråd ske med hyresutskottet. För garage- och parkeringsplatserna
finns däremot ingen formell samrådsskyldighet. Trots detta brukar dessa hyror
tillsammans med ersättning för självförvaltning och hyror där el ingår fastläggas
vid det normala hyressamrådet i november. Hyressamrådet i november varje år
gäller framförallt bostadshyrorna för hela beståndet. Samrådet vid denna speciella
tidpunkt hindrar dock inte att speciella hyressamråd i särskilda hyresärenden kan
ske löpande under året. Så har varit fallet vid ett flertal tillfällen. Bl a för hyror i
nyproduktion, ombyggda bostäder och andra objekt och nu även för garage/parkeringsplatshyror
för åren 2002-2004. Att göra enskilda hyressamråd med varje
kvarter är inte praktiskt rimligt. Under 2001 skedde ett separat samråd i hyresutskottet
den 23 april om p-platshyrorna. Detta samråd konfirmerades genom
protokoll vid det ordinarie samrådet om bostadshyrorna den 13 november.
Orsaken till det speciella samrådet var att en översyn av p-platserna hade färdigställts.
Översynen hade resulterat i förslag till höjning av de flesta p-platshyrorna.
Anledning till att hyressamrådet ägde rum i april var att flera av avtalen har en
uppsägningstid som är tre månader eller längre. Ett samråd i november med ny
hyra fr o m 1 januari skulle innebära att den som ville säga upp kontraktet p g a
den nya hyresnivån blev bunden i 2-3 mån ytterligare. Med samrådet i april har
hyresgästerna i god tid haft möjlighet att ta ställning till det nya hyresförhållandet
fr o m 1 januari 2002.
Hyressamrådet har således skett i vederbörlig ordning.
De olika p-platsernas hyresnivåer
Föreningens policy vad avser hyressättning av bilplatser är sedan länge en strävan
att hitta en hyresnivå som innebär full uthyrning kombinerat med en rimlig kösituation.
För att hitta rimliga nivåer har jämförelser gjorts med liknande platser i
närområdet, d v s med platser som i grova drag är jämförbara. Vid denna jämförelse
har marknadsavdelningen besökt samtliga garage, studerat kösituation,
kontaktat de större parkeringsbolagen, bostadsbolag (både allmännyttiga och
privata), bostadsrättsföreningar samt studerat externa garage och p-platser. Detta
sammantaget har gett avdelningen en god uppfattning om hyresläget på orten. Av
naturliga skäl har centralt belägna parkeringsplatser/garage och platser med stor
efterfrågan fått en högre hyra än mer perifert belägna platser där efterfrågan är
låg. Exempelvis har centralt belägna platser åsatts hyror på 1000 kr/månad vilket
kan jämföras med parkeringsplatser i närområdet som kan ligga på 1000 – 1500
kr/månad. I förortsområden har å andra sidan åsatts lägre hyror. För att få en
rimlig fördelning har en utjämning gjorts inom SKBs bestånd.
Som exempel kan nämnas föreningens garage i Gröndal som med den nya
hyresnivån är prissatt till 800 kr/mån. I den aktuella motionen anges att parkeringsplatshyrorna
i området är lägre. Det finns några sådana exempel men det kan
också konstateras att det å andra sidan även finns garage-/parkeringsplatser med
lika eller högre hyresnivå i närområdet att jämföra med. Liksom att Gröndal är ett
av de områden med störst efterfrågan och längst kö till p-platser. Den föreslagna
hyran kan därför inte bedömas som orimlig.
Ovanstående synsätt vid hyressättningen stämmer med det synsätt som varit
förhärskande vid tidigare hyressättningar. Att hyressätta parkeringsplatser enligt
kostnadsbaserade principer som någon motionär föreslår låter sig lika lite göras
som vid bostadshyror. En sådan princip skulle ge uppenbara orättvisor beroende
på främst vilken tidpunkt fastigheten har bebyggts. Hyressättning av parkeringsplatser
och garage bör bl a spegla efterfrågan och det värde för de boende som
p-platsen kan bedömas ha. Värdet på intilliggande parkeringsplatser utgör därvid
en viktig jämförelsenorm. Vid uppenbara avvikelser får jämkningar göras, vilket
också har gjorts. För att inte höjningarna ska bli för markanta har höjningarna
också delats upp på flera år i de fall höjningarna överstiger 100 kr/månad.
Till vilka ska parkeringsplatser och garage hyras ut
SKBs platser hyrs i första hand ut till de boende i kvarteret. De medlemmar som
hyr ut sina platser i andra hand riskerar att sägas upp för avflyttning. I andra hand
hyrs platserna ut till SKBs köande medlemmar och i tredje hand till externa hyresgäster.
För de externa hyresgästerna skall hyrorna höjas fr o m 1 januari 2003
utöver de fastställda nivåer som gäller för boende och köande i SKB.
Det vore olyckligt om det skulle krävas medlemskap av externa hyresgäster eller
omvänt att endast medlemmar får hyra garage- och parkeringsplatser. Det skulle
bl a innebära en ökad risk att SKB skulle stå med outhyrda platser vid låg efterfrågan.
Vidare frågar en av motionärerna om den kollektiva försäkringen omfattar
garage- och parkeringsplatserna. Idag är dessa platser försäkrade med av SKB
tecknad fastighetsförsäkring. De bilar som står på platserna omfattas emellertid
inte av denna försäkring. När det är frågan om en privat egendom tecknas försäkringen
av bilinnehavaren.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna 5, 6 ,7 och 8 besvarade med vad som här har redovisats.
Motionärerna tar med anledning av de höjda parkeringsplats- och garagehyrorna
upp en mängd frågor om hyressättning, samrådsordning, platsernas användning
m m. Styrelsen vill här göra följande kommentarer till de olika synpunkterna i
motionerna.
P-platshyresintäkterna stärker SKBs ekonomi till nytta för medlemmarna
Styrelsen har att ta hänsyn till hela föreningens ekonomi. Detta uppnås bl a av att
den totala hyresintäkten skall ha en sådan nivå som kan motiveras av en långsiktigt
uthållig ekonomi för föreningen. Som en del av den totala hyresintäkten är
garage- och p-platshyrorna en inte oväsentlig del. Det är därför rimligt att höjning
av p-platshyrorna kan göras om det är nödvändigt för att bidra till hela föreningens
ekonomi. Syftet har alltså varit att stärka föreningens ekonomi. P-platshyrorna
har dessutom till huvuddel varit oförändrade under en lång tid varför en
höjning och en anpassning till hyresnivåer hos andra uthyrare inte kan anses som
orimlig.
Samrådsförfarandet har skett i enlighet med SKBs regler
I SKBs stadgar anges att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna
skall samråd ske med hyresutskottet. För garage- och parkeringsplatserna
finns däremot ingen formell samrådsskyldighet. Trots detta brukar dessa hyror
tillsammans med ersättning för självförvaltning och hyror där el ingår fastläggas
vid det normala hyressamrådet i november. Hyressamrådet i november varje år
gäller framförallt bostadshyrorna för hela beståndet. Samrådet vid denna speciella
tidpunkt hindrar dock inte att speciella hyressamråd i särskilda hyresärenden kan
ske löpande under året. Så har varit fallet vid ett flertal tillfällen. Bl a för hyror i
nyproduktion, ombyggda bostäder och andra objekt och nu även för garage/parkeringsplatshyror
för åren 2002-2004. Att göra enskilda hyressamråd med varje
kvarter är inte praktiskt rimligt. Under 2001 skedde ett separat samråd i hyresutskottet
den 23 april om p-platshyrorna. Detta samråd konfirmerades genom
protokoll vid det ordinarie samrådet om bostadshyrorna den 13 november.
Orsaken till det speciella samrådet var att en översyn av p-platserna hade färdigställts.
Översynen hade resulterat i förslag till höjning av de flesta p-platshyrorna.
Anledning till att hyressamrådet ägde rum i april var att flera av avtalen har en
uppsägningstid som är tre månader eller längre. Ett samråd i november med ny
hyra fr o m 1 januari skulle innebära att den som ville säga upp kontraktet p g a
den nya hyresnivån blev bunden i 2-3 mån ytterligare. Med samrådet i april har
hyresgästerna i god tid haft möjlighet att ta ställning till det nya hyresförhållandet
fr o m 1 januari 2002.
Hyressamrådet har således skett i vederbörlig ordning.
De olika p-platsernas hyresnivåer
Föreningens policy vad avser hyressättning av bilplatser är sedan länge en strävan
att hitta en hyresnivå som innebär full uthyrning kombinerat med en rimlig kösituation.
För att hitta rimliga nivåer har jämförelser gjorts med liknande platser i
närområdet, d v s med platser som i grova drag är jämförbara. Vid denna jämförelse
har marknadsavdelningen besökt samtliga garage, studerat kösituation,
kontaktat de större parkeringsbolagen, bostadsbolag (både allmännyttiga och
privata), bostadsrättsföreningar samt studerat externa garage och p-platser. Detta
sammantaget har gett avdelningen en god uppfattning om hyresläget på orten. Av
naturliga skäl har centralt belägna parkeringsplatser/garage och platser med stor
efterfrågan fått en högre hyra än mer perifert belägna platser där efterfrågan är
låg. Exempelvis har centralt belägna platser åsatts hyror på 1000 kr/månad vilket
kan jämföras med parkeringsplatser i närområdet som kan ligga på 1000 – 1500
kr/månad. I förortsområden har å andra sidan åsatts lägre hyror. För att få en
rimlig fördelning har en utjämning gjorts inom SKBs bestånd.
Som exempel kan nämnas föreningens garage i Gröndal som med den nya
hyresnivån är prissatt till 800 kr/mån. I den aktuella motionen anges att parkeringsplatshyrorna
i området är lägre. Det finns några sådana exempel men det kan
också konstateras att det å andra sidan även finns garage-/parkeringsplatser med
lika eller högre hyresnivå i närområdet att jämföra med. Liksom att Gröndal är ett
av de områden med störst efterfrågan och längst kö till p-platser. Den föreslagna
hyran kan därför inte bedömas som orimlig.
Ovanstående synsätt vid hyressättningen stämmer med det synsätt som varit
förhärskande vid tidigare hyressättningar. Att hyressätta parkeringsplatser enligt
kostnadsbaserade principer som någon motionär föreslår låter sig lika lite göras
som vid bostadshyror. En sådan princip skulle ge uppenbara orättvisor beroende
på främst vilken tidpunkt fastigheten har bebyggts. Hyressättning av parkeringsplatser
och garage bör bl a spegla efterfrågan och det värde för de boende som
p-platsen kan bedömas ha. Värdet på intilliggande parkeringsplatser utgör därvid
en viktig jämförelsenorm. Vid uppenbara avvikelser får jämkningar göras, vilket
också har gjorts. För att inte höjningarna ska bli för markanta har höjningarna
också delats upp på flera år i de fall höjningarna överstiger 100 kr/månad.
Till vilka ska parkeringsplatser och garage hyras ut
SKBs platser hyrs i första hand ut till de boende i kvarteret. De medlemmar som
hyr ut sina platser i andra hand riskerar att sägas upp för avflyttning. I andra hand
hyrs platserna ut till SKBs köande medlemmar och i tredje hand till externa hyresgäster.
För de externa hyresgästerna skall hyrorna höjas fr o m 1 januari 2003
utöver de fastställda nivåer som gäller för boende och köande i SKB.
Det vore olyckligt om det skulle krävas medlemskap av externa hyresgäster eller
omvänt att endast medlemmar får hyra garage- och parkeringsplatser. Det skulle
bl a innebära en ökad risk att SKB skulle stå med outhyrda platser vid låg efterfrågan.
Vidare frågar en av motionärerna om den kollektiva försäkringen omfattar
garage- och parkeringsplatserna. Idag är dessa platser försäkrade med av SKB
tecknad fastighetsförsäkring. De bilar som står på platserna omfattas emellertid
inte av denna försäkring. När det är frågan om en privat egendom tecknas försäkringen
av bilinnehavaren.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna 5, 6 ,7 och 8 besvarade med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 5, 6, 7 och 8
Hyresutskottet hänvisar till styrelsens utlåtande på samtliga punkter. Hyresutskottet
arbetar alltid för att hyresnivåerna skall vara så låga som SKBs ekonomi
tillåter. Utskottets ledamot Anders Hidmark reserverar sig mot hyresutskottets
motionsutlåtande över motionerna 5-8.
Hyresutskottet hänvisar till styrelsens utlåtande på samtliga punkter. Hyresutskottet
arbetar alltid för att hyresnivåerna skall vara så låga som SKBs ekonomi
tillåter. Utskottets ledamot Anders Hidmark reserverar sig mot hyresutskottets
motionsutlåtande över motionerna 5-8.
Beslut
Stämman beslöt att behandla motionerna 5-8 i ett sammanhang.
Föreningsstämman beslöt i enlighet med styrelsens förslag att anse motionerna 5-8 besvarade.