Motion – 2000 / 3

Vid förra årets föreningsstämma i SKB fördes en intensiv diskussion om hyrorna i SKB. Bakgrunden var främst en motion från kvartersrådet i Brunbäret som påvisade att hyrorna under 90-talet har ökat mycket mer inom SKB jämfört med de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm. Motionen biträd-des av ett mycket stort antal andra kvartersråd med representation från såväl äldre som nybyggda områden samt från innerstad och ytterstad. Motionen gav uttryck för en mycket massiv medlemsopinion som ansåg att hyrorna generellt är för höga i SKB. I styrelsens utlåtande över motionen framkommer att det finns en tveksamhet kring de uppgifter som redovisas i motionen. Någon saklig grund för denna tveksamhet redovisas dock inte från styrelsens sida.  Det fanns heller inga egna beräkningar eller annat faktamaterial som talar emot den redovisning som framförts i vår motion och som tydligt visar att SKB ligger i topp när det gäller hyreshöjmngar under 90-talet. Från en position där SKB tidigare hade lägre genomsnittshyror jämfön med de kommunala bostadsföretagen har man nu en situation med högre genomsnittshyror.

 

  Perioden 1992-98 höjde de tre stora allmännyttiga bostadsföretagen inte alls sina hyror lika mycket som SKB. Familjebostäder höjde med 28 procent. Svenska Bostader med 27 procent och Stockholmshem med 23 procen{ medan SKB höjde med hela 39 procent (räknat på normalstor lägenhet, 75 kvm). Motionens analys hade gjorts på grundval av ett omfattande statistiskt matenai som årligen sammanställs av Hyresgästemas Riksförbund.  Uppgifterna i vår motion gällde 1998, men fick förnyad giltighet också sedan 1999 års hyror fastställts – enligt hyresvärdamas egen statistik. SABO, de allmännyttiga bostadsföretagens intresseorganisation,redovisade i maj 1999 att SKB  intog delad femteplats i rangordningen av de bostadsföretag som hade den högsta genomsnittshyran i hela landet! I vår motion föreslogs att SKB:s hyror borde anpassas till den hyresutveckling som skett inom det övriga hyresrättsbeståndet i Stockholm och att styrelsen borde få i uppgift från stämman att bevaka att hyrorna i SKB inte är högre än bruksvärdeshyran i respektive bostadsområde.

 

Diskussionen på stämman utmynnade dock i att styrelsen fick i uppgift att för fullmäktige presentera en rapport som  tar upp de frågor som aktualiserades i vår motion och i flera andra motioner med liknande innehåll. Det är bra att denna rapport tagits fram. På punkt efter punkt bekräftas de argument vi förde fram. De grundläggande problem vi påpekat bekräftas, t ex att våra hyror i mycket högre grad än andras går till bankema på grund av högre finansiella kostnader än i andra jämförbara bolag.

 

Men den rapport som nu har presenterats berör endast marginellt den fråga vi tog upp i motionen, nämligen hyrorna i SKB jämfört med andra bostadsföretag. I rapportens åtta sidor ägnas endast ett kort avsnitt på några rader åt själva hyresfrågan, där det framgår att SKB har högre genomsnittliga hyresnivåer än andra bostadsföretag d v s samma slutsats som i vår motion.

 

Dessutom hänvisas till en bilaga 1 som tas som intäkt för att påstå att SKB inte har högre hyror än i jämförbara fastigheter. Det framgår inte hur denna hyresjämförelse är genomförd. Det är därför omöjligt att bedöma på vilken grund slutsatsen dras. Det är mycket förvånande att av de 32 SKB-fastigheter som jämförts har hela 30 lägre hyror än de övriga bolagens. Detta skulle tyda på att SKB generellt har lägre hyror. Men detta är ju – som SKB:s egen rapport konstaterar – inte fallet: ”SKB har en högre genomsnittlig hyra än de andra företagen”. Detta tyder på att urvalet i bilagan är skevt och inte representativt för beståndet som helhet. Antingen måste en hyresjämförelse bygga på hela beståndet (genomsnittshyra), vilket vi gjort – eller på ett statistiskt representativt urval. Hur urvalet till Bilaga 1 är gjort redovisas inte och den kan därför inte ligga till grund för en hyresjämförelse. SKB:s rapport har inte visat att våra siffror som visar högre hyror skulle vara felaktiga – samtidigt som rapporten och bilaga 1 inte på ett övertygande sätt kan förklara hur SKB:s hyror skulle kunna vara lägre i över 90 procent av de redovisade fastigheterna. I rapporten framhålls att SKB:s högre hyror beror på att vi byggt betydligt många fler lägenheter under 80- och 90-talet än de andra bolagen. Något faktamaterial som styrker detta ständigt återkommande påstående finns dock inte med i konsultrapporten, varför tesen är omöjlig att kontrollera. I detta sammanhang vill vi erinra om att vi i motion 4 till stämman 1999 gjorde vi en jämförelse när det gäller ny- och ombyggnadema. Vi skrev följande: ”SKB gör alltså gällande att det är nyproduktionen som drar upp hyresnivån generellt. Under 1992-98 byggdes/renoverades i i själva verket inom alla de fyra bolagen. Om man räknar med att SKB byggt/byggt om ca 850 lägenheter kan det ställas mot Familjebostäder som byggde/byggde om 4 058 lägenheter, Svenska Bostäder 4 062 lägenheter och Stockholmshem som byggde eller byggde om i 27 fastigheter. SKB som ligger högst i hyresligan har byggt/byggt om 15,4 procent av lägenheterna och höjt hyran för normaltrean med 1 450 kr sedan 1992. Medan Familjebostäder som byggt/byggt om en större andel av sitt bestånd, 17,5 % ,har lägre hyror och höjt sin normaltrea med endast 1020 kr sedan 1992.”

 

Motion 4 utmynnade i att SKB skulle utreda ”varför SKB:s kostnader ligger så högt”. Men de fakta som redovisades i vår motion har inte i sak konkret kom-menterats i SKBs yttrande över motionen eller i den rapport som nu har presenterats. Trots den mångordiga rapporten framgår ingenstans till exempel varför Familjebostäder som byggt/byggt om mer än SKB ändå kan hålla en lägre hyresnivå och höjt hyroma mindre än SKB under 1990-talet. Rapporten medger att SKB fått låna mer till sin nyproduktion än andra, men går inte in närmare på varför kostnadema ligger så högt. Istället spekulerar revisionsfirman Emst & Young som SKB anlitat i en skriftlig kommentar till rapporten att orsaken till det högre bokförda värdet hos SKB kan bero på rela-tivt högre andel nyproduktion eller dyrare renoveringar, fler nyförvärv under 80-talet etc. Detta har dock inte utretts inom ramen för uppdraget. (Våra kursiveringar). Det är alltså fortfarande inte klarlagt varför SKB;s hyror skjutit höjden. Uppenbarligen har heller inte styrelse och VD gett konsultbyrån i uppdrag att utteda detta. Det är obegriplgt varför styrelsen på detta sätt begränsar jämförelsen och granskningen med andra företag. Det är svårt att tolka detta på ett annat sätt än att vår jämförelse varit riktig. Oavsett syftet försvårar bristen på allsidigt underlag i rapporten en saklig diskussion inom de demokratiskt valda organen inom SKB. Detta är inte en fråga av enbart historiskt intresse – de beslut som togs under 1990-talet driver upp våra hyror under detta sekel. För att klara SKB:s ekonomi i framtiden måste det finnas en gedigen analys av vad som drivit upp SKB:s låne- och räntekostnader. Det går inte att gömma huvudet i sanden. För att kunna styra SKB eko- nomiskt på ett optimalt sätt måste man utgå från verklighetens problem. I rapporten sägs inget om hur SKB:s ”högre kostnadsmassa” ska angripas. Även om vår motion och medlemsopinionen på stämman inte lett fram till några formella ändringar i styrelsens och SKB:s syn på hyresfrågan har ändå motionerna haft betydelse när det gäller att uppmärksamma och ”slå larm” om

att SKB har höga hyror. Efter flera års upprepade hyreshöjningar i SKB, har nu beslut fattats om att hyrorna innevarande år inte höjs. Dessutom finns ett allmänt uttalande om att hyroma inte bör höjas nästa år förutsatt att inget oförutsätt inträffar. Det är bra att SKB nu försöker dämpa hyresutvecklingen genom hyresstopp. Vi i kvarteret Brunbäret  tycker att det är ett riktigt beslut som visar att SKB lyssnat på opimonen och nu handlar på ett riktigt sätt. Vår uppfattning är att SKB bör fortsätta på denna väg. Det är viktigt att SKB agerar för rimliga hyror som främsta mål och inte frestas att se till företagsekonomiska mål om att i första hand öka vinsten, som kan ligga nära till hands i en tid med ökat marknadstänkande och stor bostadsbrist som leder till att hyresvärdar som inte delar SKB:s motto ”boende utan spekulation” kan öka sina hyresintäkter. Dessutom är det viktigt att SKB inte, som under 90-talet, löser kostnadsproblemen med ständiga hyreshöjningar.

 

 Det är av central betydelse att framhålla att SKB faktiskt är ett medlemskooperativ med syftet att skapa bra bostäder till rimliga hyror för medlemmarna. Stämman bör därför besluta om att styrelsen i fortsättningen följer följande riktlinje när det gäller hyresutvecklingen i SKB. Vi föreslår att stämman uppdrar åt styrelsen att arbeta efter målsättningen att hyroma i SKB inte höjs nästa år, 2001. Bakom motionen står kvartersrådet Brunbäret genom Mikael Holmström, sammankallande.