Motion – 1999 / 1
År: 1999
Nummer: 1
Motionsställare: Kvartersråden i Brunbäret, Hässelby, Munin, Glöden, Eriksberg, Tegelpråmen, Vale, och Fårholmen-Bredholmen
Om ekonomisk styrning av SKB
I ett företag är det ägarna som tillsätter styrelse och VD. Det är ägarna som ställer
krav på avkastning på det kapital som de satsat och det är styrelsen och VDs
ansvar att företaget motsvarar ägarnas krav.
I SKB motsvaras ägarna av medlemmarna. Fullmäktige och styrelse väljs av
medlemmarna. Så långt är det ingen större skillnad mellari SKB och ett vanligt
företag. Däremot finns det en skillnad, medlemmarna är både ägare och kunder.
Medlemmarna i SKB vill inte ha hög avkastning, de vill ha låga hyror.
Hyran kan vara lägre i SKB på grund av ägarnas låga vinstkrav
Ett vanligt bostadsföretag har intäkter och kostnader. För VD och styrelse gäller
att se till att en vinst genereras så att ägarnas krav på avkastning kan tillgodoses.
Vinsten är skillnaden mellan intäkterna och kostnaderna.
Bilden nedan illustrerar ett bolag som har kostnader på 80 och ett vinstkrav på 20.
För att klara av att täcka kostnaderna och vinsten måste bolaget generera intäkter
på 100. Bolaget måste budgetera hyror som sammanlagt ger en intäkt på 100.
För SKB gäller att kostnaderna också är 80 eftersom det inte finns någon anled-
ning till att SKB ska betala mer för att förvalta sina bostäder. Vinsten behöver inte
uppgå till 20 utan låt oss anta att 5 räcker som vinst inom SKB. Då SKB skall
budgetera sina intäkter via hyressättningen räcker det att dessa uppgår till 85 för
att täcka kostnader och ägarnas krav på låg vinst. SKB behöver inte högre intäkter
och skall inte ha högre intäkter än så. Det är detta som är förutsättningen för idén
med SKB. Tyvärr visar det sig längre fram i motionen att SKB har högre hyror
och högre kostnader än jämförbara företag.
Högsta hyreshöjningarna under de senaste åren
Under 90-talet har SKB höjt hyrorna mycket kraftigt. Inget av de andra bolagen i
Stockholm kommer ens i närheten av de höjningar som SKB genomfört. Detta har
givetvis förbättrat SKBs ekonomi, men det har skett på de boendes bekostnad.
SKB jämfört med andra bolag
Om man jämför SKB med andra bostadsföretag inom Stockholmsregionen kan
man mäta hur SKB sköter sin verksamhet. För att underlätta jämförelsen har alla
siffror räknats om till kronor per kvadratmeter och år. (Siffrorna avser uppgifter från verksamhetsåret 1997.)
Hyresnivå
Svenska Bostäder(1) Famliljebostäder SKB Stockholmshem
Intäkt
/kvadratmeter 782,45 821,72 852,84 798,74
1) Intäkterna har räknats för bostäder, de övriga kostnaderna och vinsten är för både bostäder och lokaler.
SKB är det bolag som får bäst betalt per kvadratmeter. Detta innebär att utrymmet
för att höja hyrorna är begränsat under de närmaste åren. Dessutom har flertalet
andra bolag annonserat hyressänkningar. I enlighet med SKBs grundidé måste
SKB därför planera för att sänka hyrorna.
Högsta räntekostnaderna
Kostnadssidan i ett fastighetsbolag kan delas in på olika sätt. Nedan följer en
indelning i tre olika typer av kostnader. Det skulle vara önskvärt att dela upp
kostnaderna ännu mer, men alla bolag redovisar inte kostnaderna på den nivån. De
tre typerna av kostnader är:
Avskrivningar
Detta är den kostnad som avser värdeminskningen på fastigheter
och inventarier per år. Nivån på denna kostnad bestäms
av lagar och regler. Denna kostnad är svår att påverka.
Finansnetto
I denna summa finns allt som rör räntor och räntebidrag. I
summan för SKB finns räntor som betalas på lån, minus de
räntor de får på banktillgångar minus de räntebidrag som
SKB får av staten. Denna kostnad går att påverka.
Driftkostnader
Det är en klump av alla andra kostnader i ett bolag. Exempel
är löner, sociala avgifter, material till driften. Denna kostnad
går att påverka.
I jämförelsen mellan bolagen visar det sig att SKB avviker på en punkt, finansnettot.
Svenska Bostäder Familjebostäder SKB Stockholmshem
Finansnetto
/kvadratmeter -190,50 -154,82 -263,85 -135,83
Om finansnettot vore lika brara i i SKB som i t ex Stockhkholmshem skulle det innebära
en hyressänkning på ca 100 kronor per år och kvadratmeter, vilket skulle
innebära en sänkning på 7 500 kronor för en lägenhet på 75 kvadratmeter.
Det finns säkert flera förklaringar till SKBs höga finansnetto, frågan är vad som
skall göras för att förbättra det. Marginella insatser räcker inte, troligen måste SKB
överväga att reducera nybyggnadstakten. Dessutom måste självfinansierings-
graden för nybyggnationer öka. SKB måste kunna betala en större del av ett nytt
bostadsprojekt med egna medel i stället för lånade. Ett förslag är att öka de köan-
des insatser.
Kompensera finansnettot med bättre driftkostnader
SKBs driftkostnader är bland de lägsta i jämförelsen. Trots det borde det firmas
mer att göra på kostnadssidan. Jämförelsen över hur många kvadratmeter en
inställd i SKB hanterar jämfört med anställda i andra bolag ger följande resultat:
Svenska Bostäder Familjebostäder SKB Stockholmshem
Kvadratmeter
/anställd 6 350 6 438 3 841 5 680
Det innebar att anställda i de andra bolagen klarar av fler kvadratmeter per person
än de anställda i SKB. De andra bolagen är större och bör kunna dra nytta av det i
jämförelsen men ändå bör det väcka en viss eftertanke inom SKB. Ett sätt att
kompensera det dåliga finansnettot per kvadratmeter är att reducera SKBs drift-
kostnader per kvadratmeter.
Definition av vinsten inom SKB
Ett annat område att besluta om är storleken på SKBs vinst. Detta kommer också
att påverka hyressättningen. Givetvis skall SKB generera en vinst så att det finns
en buffert för att kunna investera i nya bostäder, men medlemmarnas önskemål är
att vinsten hålls låg.
VD och styrelse saknar krav från medlemmarna
Det är medlemmarna som skall ge direktiv till styrelsen och VD om vilken ekonomisk
styrning föreningen skall ha, inte tvärtom. VD och styrelse skall sedan
verka för att medlemmarnas krav på mål uppnås. Idag tycks det vara tvärtom.
I ett normalt företag bedöms styrelsens och VDs prestation utifrån den vinst de
presterar. Högre vinst är bättre än lägre vinst. I SKB är kriteriet på skicklighet om
styrelsen och VD kan minimera hyrorna.
Syftet med motionen
Vi vill på detta sätt göra fullmäktige uppmärksamma på det faktum att SKB under
de senaste åren höjt hyrorna till en sådan nivå som medlemmarna inte längre kan
acceptera. Förbättringar av vinst eller bibehållande av vinst måste i framtiden ske
genom att reducera kostnader. De kostnader som går att angripa i SKB är ränte
kostnader och driftkostnader. Genom att genomföra åtgärder som syftar till att
reducera dessa, samt att bestämma en låg vinstnivå, skapa förutsättningar för lägre
hyror inom SKB.
Motionen syftar också till att göra fullmäktige uppmärksamma pä att dessa trägor
är frågor som skall avgöras av ägarna, d v s medlemmarna, inte av styrelse och VD.
Motionens förslag
Baserat på ovanstående föreslår vi att fullmäktige ger styrelse och VD i uppgift att
Definiera SKBs vinstnivå som sedan skall fastställas av fullmäktige
Hyrorna fryses eller ännu bättre sänks under de närmaste 5 åren
Genomföra radikala grepp för att sänka finansnettot inom SKB
Genomföra åtgärder som avser att förbättra driftkostnaderna inom SKB
Upprätta en budget som beskriver den ekonomiska utvecklingen inom de närmåste 5 åren
Kontinuerligt informera medlemmarna om vad som genomförs för att uppnå
ovanstående.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
relsen och föreningsstämman att försöka jämka ihop olika intressen så att en rim
lig samsyn kan erhållas och att de beslut som fattas sammantaget är de bästa för
gorna behandlas på ett ansvarsfullt sätt och att de förslag som tas upp är baserade
på sakliga och realistiska antaganden. Som en inledning till utlåtandena över årets
motioner vill därför styrelsen göra en kortare överblick över de förändrade förut
sättningar som påverkar SKBs ekonomi i dag.
i början av 1990-talet. Det gäller både villkoren för att bygga nya bostäder och
villkoren för att klara den dagliga verksamheten. Spelreglerna har ändrats drama
tiskt vilket inte gått bostadsmarknaden spårlöst förbi. Tidigare stödde staten
bostadsbyggandet på ett mycket aktivt sätt vad gällde bostadslån, räntebidrag mm.
Ett nytt bostadsprojekt fick mycket gynnsamma finansieringsvillkor där SKB
täcktes av mycket förmånliga lån som stat och kommun förmedlade. Utöver lån
för att täcka byggkostnaderna erhölls även årliga bidrag till räntekostnaderna för
lånet, s k räntebidrag, som gällde med förmånliga villkor under lång tid.
måste bidra med en egen insats på ca 30 % av byggkostnaderna. Bara det en avse
värd skillnad. Till detta kommer att räntebidragen numera är av betydligt mindre
storlek och gäller under mycket kortare tid. Även andra regler, t ex inom fastig
hetsskattesystemet, har ändrats vilket har medfört ytterligare försämringar inte
bara i nyproduktion utan även för det äldre fastighetsbeståndet. Dessa föränd
ringar har gjort att alla bostadsföretag drabbats ekonomiskt hårt och också gjort
det dyrare för alla hyresgäster att bo. Som en följd av detta har många bostads
företag fått ekonomiska problem. Det har också medfört konkurser i en mängd
bostadsrättsföreningar runt om i landet. SKB har trots allt klarat sig förhållandevis
bra, men har liksom andra bostadsbolag varit tvungen att höja hyrorna mer än
önskvärt under 90-talet.
bostadsprojekt medför mycket höga hyror, vilket i sin tur har gjort att så gott som
all nyproduktion av hyresrätter har upphört. De nya bostäder som byggs idag
utgörs nästan uteslutande av bostadsrättslägenheter.
dramatiskt. Situationen hade i och för sig kunnat vara ännu värre om inte ränte
nivåerna samtidigt har sjunkit. SKB lever således i en helt ny situation och måste
klara sin egen ekonomi med egen kraft. Det går därför inte att rakt upp och ner
jämföra med andra företag. Något stöd av det allmänna är inte att vänta. SKB har
ju inte som de kommunala bolagen en stark ägare bakom sig i form av en kom
mun eller externa aktieägare som skulle kunna stötta i besvärliga situationer. Det
är därför oerhört viktigt att SKB i alla lägen har en sund och välskött ekonomi och
dessutom en buffert för att klara oförutsedda händelser som plötsligt kan påverka
ekonomin i negativ riktning. Detta synsätt måste prägla verksamheten i framtiden
i syfte att trygga boendet inom SKB.
Motionärerna belyser på ett bra sätt skiftande förhållanden som kan råda för
bostadsföretag beroende på yttre förhållanden såsom konjunkturläge, politiska
beslut, ränteläge etc. Detta skall vägas mot det egna företagets förutsättningar
såsom ägarintressen (fortsatt medlemskap), expansion (ny- och ombyggnation),
konsolidering (ekonomisk styrka) mm.
SKBs medlemmar indelas i boende och köande medlemmar där medlemmarna
både är ägare och kunder. Något förenklat kan kanske uttryckas att de boende vill
ha bra boende till rimliga hyror medan de köande primärt vill ha en bostad vilket
förutsätter nytillskott av bostäder med rimliga hyror. Utifrån detta övergripande
perspektiv är det av stor vikt för föreningen att verksamheten kan bedrivas på ett
effektivt sätt och att den årligen ger ett positivt resultat. Ett visst överskott ger
SKB möjlighet att parera oförutsedda kostnadsförändringar (t ex ränteföränd
ringar) och ger på sikt ett förbättrat eget kapital. Det i sin tur gör att föreningens
lånebehov och kostnader härför kan minskas. SKBs årliga resultat är i jämförelse
med de kommunala bostadsbolagen i Stockholm relativt sett lågt och behöver med
hänvisning till ovanstående egentligen förbättras. Likaså är SKBs egna kapital.
och därmed soliditet, relativt lägre än de andra bolagens och behöver förbättras
om föreningen i övrigt skall jämföras med dem. Det finns alltså ett behov av att
SKBs ekonomi är stark.
Som framförts i flera sammanhang, senast i Vi i SKB oktober 1998, så måste SKB
ha en hyressättning utifrån föreningens egna ekonomiska förutsättningar. Detta
givetvis inom de lagar och förordningar som föreningens verksamhet berörs av.
ben nyprodukton som föreningen bedrev under 80- och 90-talen har skett i ett
högkonjunkturläge och har dessutom blivit föremål för riksdagsbeslut om
avveckling av räntebidrag och höjning av fastighetsskatt. Bäde nyproduktionen
och ombyggnadsverksamheten under nyss nämnda år var hög inom SKB i relation
till det befintliga fastighetsbeståndet. För varje bostadsbolag varierar detta för
hållande dvs de påverkas olika och får olika hyresbehov. Det gör det inte möjligt
att dra slutsatser utifrån genomsnittlig hyresnivå för respektive bostadsbolag.
Motionärerna påpekar mycket riktigt att SKBs finansnetto är högt i jämförelse
med de andra bostadsbolagen i Stockholm. Det finns dock andra bostadsbolag
som har högre finansnetto än SKB. Utfallet sammanhänger med investeringstakt
och självfinansieringsgrad. Finansnettot påverkas kraftigt av räntebidragen. Dessa
har ju minskat kraftigt vilket inte gick att förutse för några år sedan. Detta har
gjort det ekonomiskt besvärligt för SKB och vissa andra bostadsbolag. Den
sänkta räntan har dock delvis kompenserat detta. Om ett företag har god ekonomi
och kan bedriva nyproduktion med egna medel så återspeglar det sig i t ex lågt
finansnetto per kvadratmeter.
tag som handlar upp entreprenörstjänster i stället för att ha anställda. I SKBs fall
finns en mixning mellan entreprenad och anställda. Det bör även observeras att
SKBs medlemshantering och uthyrning på grundval av turordning, kräver personal-
och dataresurser som allmännyttan inte behöver eftersom de allmännyttiga
företagen saknar motsvarigheten till dessa regler.
SKBs hyresnivåer är resultatet av de beslut som tagits i enlighet med föreningens
Stadgar. Principer för hyressättning vid nyproduktion har beslutats av SKBs full
mäktige. Årligen sker hyressamråd med de intentioner om låg hyresutveckling
som motionärerna efterlyser och omfattar såväl äldre fastigheter som nybyggda.
Det ingår i föreningens löpande arbete att följa bostadsmarknaden och det sker
Studier och beslut i den anda motionärerna efterlyser. Att fastställa hyrorna fem år
framåt har inte visat sig vara möjligt eftersom förutsättningarna kan förändras
väldigt snabbt. Styrelsen har i övrigt till stor del samma uppfattning som framförs
i motionen, t ex att verksamheten skall bedrivas på ett kostnadseffektivt sätt så att
hyrorna kan hållas på en rimlig nivå. Detsamma gäller årsavgifter för köande
medlemmar.
situationen bland annat vad gäller driftskostnader och finansnetto. I de ärliga bud-
getar som tas fram fastläggs vilka mål som ställs vad gäller ekonomin. Arbetet
bedrivs sålunda enligt motionens inriktning. Fortlöpande kommer information om
SKBs ekonomi att lämnas till medlemmarna i föreningens olika fora.
att anse motionen besvarad med vad som här har redovisats