Motion – 1999 / 2
År: 1999
Nummer: 2
Motionsställare: Kvartersråden i Fårholmen-Bredholmen, Tegelpråmen, Kartagos Backe, Göken, Filthatten, Sigbardiorden, Eriksberg, Arsta, Hässelby, Dyvinge, Blidö Munin, Alligatom, Bondesonen Större, Vale, kollektivhuset i Gröndal, Lillsjönäs, Brunbäret, Glöden
Om sänkning av hyran inom SKB
Under 90-talet har SKB höjt hyrorna mycket kraftigt. Inget av de kommunägda
bostadsföretagen i Stockholm, och sannolikt inte heller någon privat fastighets
ägare, kommer ens i närheten av de hyreshöjningar som SKB genomfört. Faktum
är att SKB hamnar högt upp i toppen bland de bostadsföretag i landet som under
90-talet har höjt hyran allra mest. Uppgifterna i tabellen har hämtats ur hyres-
statistik från Hyresgästemas Riksförbund och från SKBs årsredovisningar.
Hyresutveckling 1992-1998 för en normalstor lägenhet, 75 kvm
Hyra 1992 Hyra 1998 Höjning (92-98)
SKB 3 690 kr 5 140 kr 1 450 kr
AB Familjebostäder 3 670 kr 4 690 kr 1020 kr
AB Svenska Bostäder 3 690 kr 4 690 kr 1 000 kr
AB Stockholmshem 3 660 kr 4 150 kr 850 kr
Tabellen visar att SKB har höjt hyran ca 50 procent mer än vad de allmännyttiga
bostadsföretagen i Stockholm har gjort mellan 1992-1998. Den visar också att
SKB i början av 90-talet hade en hyresnivå som var ungefär densamma som inom
allmännyttan i Stockholm. Längre tillbaka i tiden hade SKB lägre hyror än all
männyttan, men i början av 90-talet har hyresnivåerna utjämnats och under senare
år har SKB otvivelaktigt dragit ifrån rejält till följd av de rekordhöga höjningarna.
bostadsföretagen i Stockholm har gjort mellan 1992-1998. Den visar också att
SKB i början av 90-talet hade en hyresnivå som var ungefär densamma som inom
allmännyttan i Stockholm. Längre tillbaka i tiden hade SKB lägre hyror än all
männyttan, men i början av 90-talet har hyresnivåerna utjämnats och under senare
år har SKB otvivelaktigt dragit ifrån rejält till följd av de rekordhöga höjningarna.
Hyreslagens bruksvärdesregler gäller också SKB
Hyreslagens bestämmelser omfattar också SKB trots att upplåtelseformen skiljer
sig från övriga hyresrätter. Det innebär bl a att hyrorna i allmännyttan på orten
bildar ”tak” för hyran i lägenheter som är bruksvärdemässigt jämförbara. I SKBs
stadgar § 33 firms dessutom inskrivet att ”Hyresutskottet åligger att inom stock
holmsregionen följa hyresutvecklingen för bostadslägenheter.”
Hyreslagens bestämmelser omfattar också SKB trots att upplåtelseformen skiljer
sig från övriga hyresrätter. Det innebär bl a att hyrorna i allmännyttan på orten
bildar ”tak” för hyran i lägenheter som är bruksvärdemässigt jämförbara. I SKBs
stadgar § 33 firms dessutom inskrivet att ”Hyresutskottet åligger att inom stock
holmsregionen följa hyresutvecklingen för bostadslägenheter.”
Ett problem är dock att bruksvärdesprincipen i praktien inte har följts när hyrorna
förhandlas inom SKB med hyresutskottet. I stället koncentreras all uppmärksam
het till SKBs uppskattade kostnader för kommande år. Detta förhållningssätt har
tidigare inte utgjort något problem så länge hyresnivån var lägre än inom allmän
nyttan. Någon bruksvärdesprövning behövde då aldrig göras eftersom det inte
fanns någon risk för att hyrorna skulle slå igenom det normgivande taket. Nu, när
SKBs hyror ofta är högre än allmännyttans, måste naturligtvis kartan rättas till så
att den stämmer med verkligheten. Det är hög tid att överge kalkylförhandlingarna
och rätta sig efter hyreslagens bestämmelser om bruksvärdet. En sådan jämförelse
skulle tydligt visa att SKB måste sänka hyran.
förhandlas inom SKB med hyresutskottet. I stället koncentreras all uppmärksam
het till SKBs uppskattade kostnader för kommande år. Detta förhållningssätt har
tidigare inte utgjort något problem så länge hyresnivån var lägre än inom allmän
nyttan. Någon bruksvärdesprövning behövde då aldrig göras eftersom det inte
fanns någon risk för att hyrorna skulle slå igenom det normgivande taket. Nu, när
SKBs hyror ofta är högre än allmännyttans, måste naturligtvis kartan rättas till så
att den stämmer med verkligheten. Det är hög tid att överge kalkylförhandlingarna
och rätta sig efter hyreslagens bestämmelser om bruksvärdet. En sådan jämförelse
skulle tydligt visa att SKB måste sänka hyran.
Det finns ekonomiskt utrymme för hyressänkning
1997 ledde hyreshöjningen till en så stor vinst att fem miljoner kr betalades till
baka som en engångssumma till hyresgästerna inför julen. Även för 1998 har SKB
beslutat om en ny utbetalning vid slutet av året till följd av en ny stor vinst. Denna
gång blir återbetalningen 2,7 miljoner kr. Att SKB två år i rad betalar tillbaka
engångssummor från intäkterna på fastställda hyror, samtidigt som man under
Stockholm visar tydligt att ”systemet” är felaktigt. Återbetalning till jul är visser
ligen trevligt för stunden, men det är bättre om SKB har en lägre och mer rimlig
hyresnivå.
1997 ledde hyreshöjningen till en så stor vinst att fem miljoner kr betalades till
baka som en engångssumma till hyresgästerna inför julen. Även för 1998 har SKB
beslutat om en ny utbetalning vid slutet av året till följd av en ny stor vinst. Denna
gång blir återbetalningen 2,7 miljoner kr. Att SKB två år i rad betalar tillbaka
engångssummor från intäkterna på fastställda hyror, samtidigt som man under
Stockholm visar tydligt att ”systemet” är felaktigt. Återbetalning till jul är visser
ligen trevligt för stunden, men det är bättre om SKB har en lägre och mer rimlig
hyresnivå.
Den bedömning av utfallet under hela 1998 som ledningen för SKB beskriver i
medlemstidningen ”Vi i SKB” visar tydligt att det nu finns ett reellt utrymme för
hyressänkning. Ett stort antal kostnadsposter blir i praktiken lägre än vad som
budgeterats, vilket betyder att SKB kommer att göra ett överskott som blir flera
miljoner kr högre än det överskott på 4,1 miljoner kr som redan kalkylerats, även
efter den utbetalning som skett inför julen 1998.
medlemstidningen ”Vi i SKB” visar tydligt att det nu finns ett reellt utrymme för
hyressänkning. Ett stort antal kostnadsposter blir i praktiken lägre än vad som
budgeterats, vilket betyder att SKB kommer att göra ett överskott som blir flera
miljoner kr högre än det överskott på 4,1 miljoner kr som redan kalkylerats, även
efter den utbetalning som skett inför julen 1998.
I ett läge där SKB höjer hyrorna mest i Stockholm bör givetvis ett överskott som
blir högre än det manräknat med gå tillbaka till hyresgästerna i form av en hyres
sänkning. ”Överskottsökningen” är inget annat än ett överuttag på hyran och vi
delar ordföranden Göran Långsveds uppfattning när han i årsredovisningen för
1997 skriver att – något ”överuttag” får det inte bli tal om.
blir högre än det manräknat med gå tillbaka till hyresgästerna i form av en hyres
sänkning. ”Överskottsökningen” är inget annat än ett överuttag på hyran och vi
delar ordföranden Göran Långsveds uppfattning när han i årsredovisningen för
1997 skriver att – något ”överuttag” får det inte bli tal om.
Vi föreslår att fullmäktige beslutar
att hyresutskottet ges resurser och möjligheter att följa hyresutvecklingen i
Stockholm i enlighet med § 33 i SKBs stadgar,
Stockholm i enlighet med § 33 i SKBs stadgar,
att hyran i SKB sänks för år 1999
att hyresförhandlingarna inom SKB i fortsättningen baseras på bruksvärdesjäm
förelser.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motion 2
Motionen följer i stort en skrivelse från kvarteret Brunbäret 1998, som tidigare
besvarats såväl vid möte med motionärerna, som i ett insändarsvar i Vi i SKB
oktober 1998.
besvarats såväl vid möte med motionärerna, som i ett insändarsvar i Vi i SKB
oktober 1998.
Hyresutveckling 1992 -1998
Att jämföra olika företags sammanlagda genomsnittiiga hyra mellan olika år kan
vara intressant men måste bli föremål för en ingående analys innan det går att dra
några långtgående slutsatser. Under mellanliggande år har nya fastigheter procodu
cerats och äldre fastigheter har moderniserats i olika omfattning. Det påverkar
den genomsnittliga hyresnivån för respektive företag. Under 80-talet och fram till
1992 har SKB haft en något mindre hyreshöjning än de tre stora allmännyttiga
bolagen i Stockholm. Under perioden 1992 till 1998 har SKB däremot haft en
något större hyreshöjning. I den jämförelsen har inte tagits hänsyn till att SKB
gjort engångsåterbetalningar av hyra vid sju olika tillfallen, medan de allmänAtt jämföra olika företags sammanlagda genomsnittiiga hyra mellan olika år kan
vara intressant men måste bli föremål för en ingående analys innan det går att dra
några långtgående slutsatser. Under mellanliggande år har nya fastigheter procodu
cerats och äldre fastigheter har moderniserats i olika omfattning. Det påverkar
den genomsnittliga hyresnivån för respektive företag. Under 80-talet och fram till
1992 har SKB haft en något mindre hyreshöjning än de tre stora allmännyttiga
bolagen i Stockholm. Under perioden 1992 till 1998 har SKB däremot haft en
något större hyreshöjning. I den jämförelsen har inte tagits hänsyn till att SKB
nyttiga bolagen gjort detta någon enstaka gång.
Huvuddelen av hyreshöjningarna under senare år har berott på beslut i riksdagen
och omfattar främst avveckling av räntebidrag och höjd fastighetsskatt. Föränd
ringarna drabbar bostadsföretag i olika omfattning eftersom de har skiftande
åldersstrukturer i sina fastighetsbestånd och olika andelar nyproduktion. Dess
utom har som ovan angetts de olika bostadsföretagen olika förutsättningar bero
ende på deras respektive situation. Det är därför inte helt rätt att jämföra SKB med
Stockholms stads tre bostadsföretag. Jämförs i stället med andra bostadsföretag
kan andra resultat erhållas.
och omfattar främst avveckling av räntebidrag och höjd fastighetsskatt. Föränd
ringarna drabbar bostadsföretag i olika omfattning eftersom de har skiftande
åldersstrukturer i sina fastighetsbestånd och olika andelar nyproduktion. Dess
utom har som ovan angetts de olika bostadsföretagen olika förutsättningar bero
ende på deras respektive situation. Det är därför inte helt rätt att jämföra SKB med
Stockholms stads tre bostadsföretag. Jämförs i stället med andra bostadsföretag
kan andra resultat erhållas.
Hyreslagens bruksvärdesregler
Hyreslagens bestämmelser om bruksvärdeshyra berör såväl SKB som alla andra
Hyreslagens bestämmelser om bruksvärdeshyra berör såväl SKB som alla andra
bostadsföretag. Vad gäller hyresförhandlingar inom SKB finns ett omfattande
regelverk och praktisk hanteringsordning. Bl a skall hyresutskottet följa hyres
utvecklingen för bostadslägenheter inom Stockholmsregionen, vilket motionä
rema efterlyser. Hyressamrådet hanteras således i enlighet med stadgarna och
enligt mångårig praxis. Vid de hyresnämndsprövningar som skett under de senaste
20 åren har SKB hittills inte fällts i något fall för oskälig hyra. Hyressamrådet
1998 gav ju också i resultat oförändrade hyror under 1999. För första gången på
många år behövde hyrorna alltså inte höjas, vilket var glädjande.
regelverk och praktisk hanteringsordning. Bl a skall hyresutskottet följa hyres
utvecklingen för bostadslägenheter inom Stockholmsregionen, vilket motionä
rema efterlyser. Hyressamrådet hanteras således i enlighet med stadgarna och
enligt mångårig praxis. Vid de hyresnämndsprövningar som skett under de senaste
20 åren har SKB hittills inte fällts i något fall för oskälig hyra. Hyressamrådet
1998 gav ju också i resultat oförändrade hyror under 1999. För första gången på
många år behövde hyrorna alltså inte höjas, vilket var glädjande.
Ekonomi
SKBs medlemmar består av såväl köande som boende medlemmar. Under
enskilda verksamhetsår inträffar såväl positiva som negativa förändringar på
SKBs resultat som skulle kunna påverka medlemmarna. I negativt hänseende
skulle hyreshöjning respektive höjning av årsavgift kunna åberopas och i positivt
hänseende hyressänkning och årsavgiftssänkning åberopas. Styrelsen är anser att
ingen är betjänt av snabbt skiftande hyror och årsavgifter utan de löpande betal
ningarna bör ske utifrån mer långsiktiga perspektiv. Det är således inte självklart
att positiva resultateffekter för ett enskilt år leder till hyresändringar och årsav
giftssänkningar utan kan lika naturligt hanteras som konsolidering (förstärkning)
av föreningens balansräkning för att klara framtida påfrestningar. Snarare är det
så att SKB bör förstärka sin ekonomi genom att öka sitt egna kapital. Genom en
starkare ekonomi minskar lånebehovet och förbättrar möjligheterna att hålla igen
hyrorna.
SKBs medlemmar består av såväl köande som boende medlemmar. Under
enskilda verksamhetsår inträffar såväl positiva som negativa förändringar på
SKBs resultat som skulle kunna påverka medlemmarna. I negativt hänseende
skulle hyreshöjning respektive höjning av årsavgift kunna åberopas och i positivt
hänseende hyressänkning och årsavgiftssänkning åberopas. Styrelsen är anser att
ingen är betjänt av snabbt skiftande hyror och årsavgifter utan de löpande betal
ningarna bör ske utifrån mer långsiktiga perspektiv. Det är således inte självklart
att positiva resultateffekter för ett enskilt år leder till hyresändringar och årsav
giftssänkningar utan kan lika naturligt hanteras som konsolidering (förstärkning)
av föreningens balansräkning för att klara framtida påfrestningar. Snarare är det
så att SKB bör förstärka sin ekonomi genom att öka sitt egna kapital. Genom en
starkare ekonomi minskar lånebehovet och förbättrar möjligheterna att hålla igen
hyrorna.
Avslutningvis kan därför sägas att flera delar i motionen redan är uppfyllda och
att styrelsen arbetar för att hålla tillbaka hyreshöjningar i största möjliga mån. Vad
gäller motionäremas synpunkter i övrigt på SKBs ekonomi, behov av vinst, soli
ditet mm hänvisas till styrelsens utlåtande över motion 1.
att styrelsen arbetar för att hålla tillbaka hyreshöjningar i största möjliga mån. Vad
gäller motionäremas synpunkter i övrigt på SKBs ekonomi, behov av vinst, soli
ditet mm hänvisas till styrelsens utlåtande över motion 1.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionen besvarad med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets yttrande över motion 2
Hyresutskottet anser att utskottet fortlöpande arbetar i enlighet med motionäremas
yrkande.
Beslut
Stämman beslöt I enlighet med med styrelseordförande Göran Långsveds förslag
att uppdra åt styrelsen att arbeta fram en rapport som tar upp de
frågor som har aktualiserats i motionerna 1, 2, 3, 4 och 9.