Motion – 1995 / 8
År: 1995
Nummer: 8
Motionsställare: Mikael Holmström, boende i kv Brunbäret
Om bristande kontroll och uppföljning av SKBs nybyggen
Som boende och sammankallande i kvartersrådet för Brunbäret har jag och många
Andra hyresgäster reagerat på att SKB inte tycks förmöget att effektivt ta till vara
sina intressen vid kontroll av byggentreprenörens arbeten.
Vi är många som trivs i kvarteret Brunbäret och är nöjda med husen – och därför
känns det extra bedrövligt om brister i SKBs organisation leder till viss kapitalför-
störing, ökade kostnader samt missnöjda boende. Erfarenheterna från kvarteret
Brunbäret som färdigställdes 1992 visar:
1. Under de två första åren då garantibesiktning ännu inte ägt rum leder fel
anmälningar från hyresgästerna inte alltid till åtgärder.
Fel i lägenheten som anmälts skriftligt efter inflyttning åtgärdas varken av SKB
(eftersom det är entreprenörens ansvar) eller av entreprenören.
Till slut tröttnar hyresgästen och åtgärdar det själv (i min lägenhet läckande
inglasning, kärvande dörrkarmar etc). Eller också förbarmar sig till slut fastighets-
skötaren och ingriper (justerar kärvande dörrar m m), I praktiken får alltså fastig-
hetspersonalen (vilket belastar SKBs budget) och de boende utföra arbete som
byggentreprenören rätteligen skulle utfört.
2. Underlåtenhet att ingripa leder till kapitalförstöring.
Ett exempel på detta är de låga putsade tegelmurar på gården i kv Brunbäret där
skarvarna mellan krönstenarna läcker vatten. Att fogningen av krönen inte var
fackmannamässigt utförd syntes så gott som omgående och diskuterades av SKBs
personal, men detta har aldrig åtgärdats. Nu har som väntat murarnas puts börjat
sprängas sönder av inträngande fukt. I stället för en enkel reparation som skulle
inskränkt sig till byte av fogmassa mellan krönstenarna måste murarna om något år
blästras och putsas om till priset av högre kostnad och skador på trädgårdsplanteringarna.
3. Garantibesiktning sker med varierande ambitionsgrad
Vid besiktning den 29 juni 1994 av de två senast färdigställda punkthusen besöktes
inte alla lägenheter trots att möjligheter fanns. Minst två hyresgäster har vittnat om
att de varit hemma och/eller lämnat nycklar till SKB men att besiktning aldrig
skedde. I besiktningsprotokollet står däremot att läsa om dessa lägenheter: ”Ej till
träde”.
4. SKBs intressen synes ej tillvaratas effektivt.
Åtskilliga boende i kvarteret har förvånats över den överslätande attityd som ibland
visats när fel påtalats under garantibesiktning – inte av bygginspektör eller entre-
prenör – utan av SKBs representant.
5. Bristande kontroll av om överenskomna åtgärder vidtagits.
Trots att den senaste garantibesiktningen företogs för mer än ett halvår sedan och
alla fel skulle avhjälpts av byggentreprenören senast den 31 augusti har så ännu inte
skett (i min lägenhet har sex av totalt konstaterade nio fel åtgärdats 1995-01-31).
I tider av ekonomisk åtstramning och rationalisering är det som boende mycket
svårt att förstå varför SKB efter inflyttning inte tycks tillvarata sina intressen gen-
temot byggentreprenören. I tider då det vore befogat att hantera fastigheterna
extra varsamt ger detta dessutom fel signaler till de boende.
Jag föreslår:
Att fullmäktige uppdrar åt SKBs styrelse att tillse att samtliga konstaterade fel
Kvarteret Brunbäret avhjälps samt
Att fullmäktige uppdrar åt SKBs styrelse att se över rutiner vid uppföljning och
besiktning av nybyggen så att SKBs intressen tramöver bättre kan tillvaratas.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Normerna för besiktningar regleras i Allmänna Bestämmelser för byggnads-,
anläggnings- och installationsentreprenader som ligger till grund för kontrakt mellan
SKB och totalentreprenören. Besiktningens syfte är att med rättslig verkan
avgöra om entreprenaden är genomförd i enlighet med mellan parterna upprättat
kontrakt.
Att besiktningar är en viktig och komplicerad process återspeglas i Allmänna
Bestämmelser av att avsnittet är omfattande och behandlar alla faser som typ av
besiktning, besiktningsförrättaren, utlåtandet, rättsverkan, kostnader, avhjälpande
mm. mm.
SKB väljer att utse en opartisk och auktoriserad besiktningsförrättare och svara för
hans arvode. I Brunbäret utsågs Ronnie Lagerstedt från Rune Lagerstedt AB, Kon
sulterande Ingenjörsbyrå. Det skall här särskilt betonas att det således är besikt-
ningsförrättaren som avgör om det är rätt eller fel, inte entreprenörens eller SKBs
representanter. När SKB utser besiktningsman har emellertid entreprenören vid
tvist om utförandet rätt att påkalla överbesiktning. Även tvist mellan parterna
behandlas i Allmänna Bestämmelser och regleras således i kontraktet. Vid tvist
mellan parterna avgörs den av besiktningsnämd, skiljenämnd eller tingsrätt, beroe-
ende på situationen eller kontraktets utformning.
SKB tillämpar dessa rutiner fullt ut i samband med både slutbesiktning och garanti-
besiktning. Det innebär att SKB med stöd av Allmänna Bestämmelser låter besikt-
ningsförrättaren genomföra efterbesiktning av alla fel och brister, på entreprenör-
ens bekostnad, tills de är åtgärdade. Eventuella avsteg från dessa rutiner kan
undantagsvis gälla enstaka fel som åtgärdats efter ett flertal besiktningar men då i
kombination med att entreprenören skriftligen intygar att felet avhjälpts.
Trots ovan nämnda rutiner finns det givetvis förhållanden, särskilt i lägenheterna,
Som de boende uppfattar som störande eller oacceptabla. Det kan bero på den
mänskliga faktorn, förbiseende av besiktningsförrättaren eller hans biträden, eller
helt enkelt hans tolkning av rätt eller fel.
Därför används blanketten ”Fel och brister i lägenheten” som ger den boende
möjlighet att påtala denna typ av fel och som SKBs kontrollant går igenom med varje
enskild hyresmedlem.
Generellt är hantering av fel under garantitiden det svåraste att klara av, eftersom
det krävs samordning internt mellan SKBs förvaltnings- och teknikavdelning,
entreprenören och den boende. Här krävs god organisation, disciplin och krav på
uppföljning och återrapportering samt tillgänglighet till lägenheten.
Tyvärr får vi konstatera att problem med färdigställande av entreprenader är ett
inom branschen vanligt förekommande problem trots satsningar på kvalitetssystem
m m. Att samtliga fel och brister inte blivit dokumenterat avhjälpta i Brunbäret,
trots den långa tid som förflutit sedan garantibesiktningen ägde mm, är ännu ett
exempel på detta men givetvis oacceptabelt.
Styrelsen anser att SKB med vad som ovan framförts har de formella rutiner m m
som erfordras för att hantera de frågor som motionären tar upp. Däremot måste
insatserna för ett snabbare åtgärdande intensifieras.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att tillstyrka yrkandet om ett snabbt åtgärdande av återstående fel och brister i
Brunbäret samt
att anse motionen i övrigt besvarad med vad som här har redovisats.