Motion – 1992 / 7
År: 1992
Nummer: 7
Motionsställare: Gabriel Maxim, boende i Kartan-Skalan
Om avveckling av den kollektiva lägenhetsformen
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Motionären har otvivelaktigt grundligt engagerat sig i SKBs sätt att finansiera
lägenhetsunderhållet.
Regelverket kring lägenhetsfonden är dock inte så svårförståeligt som läng-
den av motionen kan ge intryck av. Till lägenhetsfonden är i dag 93 procent
av de boende anslutna. Styrelsen tolkar detta dels som en förtroendeförkla-
ring, dels som att systemet fungerar, eftersom klagomål och motioner är få.
Det fanns en motion om lägenhetsfond både till 1990 och 1991 års ordinarie
föreningsstämmor. Styrelsen redogjorde ingående för varför det gamla repa-
rationskontosystemet måste ersättas av lägenhetsfondsystemet. Men även
hur det sistnämnda är tänkt att fungera på ett mer övergripande sätt. De
svaren upprepas ej här utan kan rekvireras från kontoret av dem som så önskar.
De flesta boende nöjer sig med följande förklaring på regelverket för lägenhetsfonden.
– Vart tionde år skall det vara möjligt att fullständigt reparera lägen-
heten, dvs måla och tapetsera, med hjälp av ett måleriföretag.
Fondmedlen för varje lägenhet skall då räcka till reparation i aktuellt
prisläge. SKB bevakar att värdesäkring sker av tidigare ackumulerade
reparationsmedel för lägenheten. Om hyresgästen finner det önskvärt
att göra delreparation tidigare, skall detta vara möjligt. Halva lägen-
heten skall t ex kunna repareras med tillgängliga lägenhetsfondsmedel
efter fem år. Utnyttjas inte reparationsmöjligheten då fonden för varje
enskild lägenhet är fylld (= tio års kvalifikationstid), återbetalas över-
skjutande del i januari året därpå. I januari 1992 erhöll 148 medlemmar
sådan återbetalning.
Innestående reparationsmedel följer i princip lägenheten vid avflytt-
ning och inte medlemmen.
Hyresmedlem med lägenhetsfond blir inte betalningsskyldig för normal
förslitning vid avflyttning.
Motionären syftar dock ännu längre. Flera av hans uträkningar bygger på
missförstånd eller bristande kunskap kring SKBs redovisningsprinciper. Han
saknar även insikt i de kalkyler och underlag kring lägenhetsfonden som
årligen följs av såväl styrelse som hyresutskott. Att SKBs revisorer noga ut
övar insyn i bokföringen är kanske onödigt att påpeka.
Nedan följer några från varandra fristående svar på frågeställningar i motionen.
– SKBs resultaträkning utgör till fullo hyressättningsunderlag. Det innebär
att samtliga föreningens intäkter/kostnader, dvs inkl ränteintäkter och
räntekostnader, påverkar resultatet och därmed hyran.
– Föreningens likvida medel är ej öronmärkta utan används för hela verk-
samheten. Egna medel som används i pågående ny- och ombyggnad lik-
ställs med placerade medel, d v s de ger ränteintäkter till resultaträkningen
och ökar samtidigt anläggningsvärdena med samma belopp (s k alterna-
tivränta eller intern-ränta). I föreningen arbetande likvida medel likställs
därmed i huvudsak med placerade, likvida medel.
– I stadgarnas § 39 a sägs ”Inom föreningen skall finnas en fond för lägen-
hetsunderhåll. Den bildas dels genom engångsöverföring av medel från
reparationskonton, dels genom av föreningen gjord årlig avsättning.
avsättningen ingår en avkastningsgaranti.”
Denna nu citerade avkastningsgarantin innebär att resp lägenhet gottskrivs
medel motsvarande årlig förslitning samt värdesäkring – uppräkning av tidigare
ackumulerade fondmedel till aktuell reparationskostnadsnivå.
I föreningens bokföring görs dock en avsättning, överslagsmässigt gör endast
omkring en tiondel av SKBs boende en fullvärdesreparation årligen. Det är
primärt för dessa utgifter som fonderade medel skall räcka.
Det innebär att resultaträkningen eller hyreskalkylunderlaget tillåter ett lägre
hyresuttag i jämförelse med att årlig förslitning och värdesäkring skulle fonderas.
– Det är riktigt som motionären konstaterar att avsatta lägenhetsfondsmedel
Är otillräckliga för att täcka årliga reparationsutbetalningar om några år och
att viss årlig höjning av hyrorna måste ske utöver kostnadsutvecklingen
Inom måleriyrket jämte värdesäkring.
– Motionären skriver på ett ställe …”men i slutänden måste medlemmen
betala hela reparationen i alla fall.” Åsyftas här varje enskild medlems –
avflyttningssituation, är detta ej riktigt. Ingen lägenhetsfondshyresgäst blir
betalningsskyldig såvida förslitningen ej är att betrakta som skadegörelse.
– Kostnadsutvecklingen inom måleribranschen har under ett antal år varit
omkring 10 procent per år. I januari 1991 genomfördes även en moms-
höjning för denna typ av arbete med drygt 12 procent. Det förklarar den
stora ökningen av förslitningstalen/reparationstalen mellan 1990 och
1991. Under 1991 och 1992 har dock skett en prisstabilisering, vilket gjort
att SKBs reparationstal hållits oförändrat mellan dessa år.
– Små lägenheter är i kronor per kvadratmeter dyrare att reparera beroende
på större andel dyrare reparationsytor (kök, badrum, hall) i förhållande till
lägenheten i övrigt. Hyresuttaget till lägenhetsfonden följer bovärdeklass-
ningen. Det är lika naturligt som andra förvaltningskostnader, t ex vatten,
försäkringar och fastighetsunderhåll.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att avslå yrkandet om att avskaffa lägenhetsfondssystemet samt
att anse motionen i övrigt besvarad med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets yttrande över motion 7
Hyresutskottet vill med anledning av Gabriel Maxims motion om avveck-
ling av den kollektiva lägenhetsfonden framföra följande synpunkter. I
övrigt ställer sig hyresutskottet bakom styrelsens yttrande.
- Avkastningsgarantin enligt 39 § i SKBs stadgar har inte klart preciserats
vare sig i förarbetena till införandet av lägenhetsfonden eller i själva
stadgetexten. Den har dock i praktiken kommit att innebära att varje
lägenhet ansluten till lägenhetsfonden garanteras årlig förslitning samt
värdesäkring. Detta innebär emellertid inte att kostnader motsvarande
det garanterade värdet för lägenhetsfonden tagits ut via hyran. Detta har
det garanterade värdet tor inte heller varit tanken med lägenhetsfonds-
systemet. Det väsentliga är att hyresnivån minst motsvaras av det årliga
uttaget ur lägenhetsfonden. Fondens ackumulerade kapital fungerar
som en buffert.
- Vid det årliga hyressamrådet mellan hyresutskottet och styrelsen har
avsättningarna till lägenhetsfonden återkommande kommit upp till
diskussion. På grund av de stora prisökningarna inom måleribranschen
under 1980-talet har kostnadsutvecklingen blivit betungande. Reduce-
ringar av hyresuttaget för lägenhetsfonden har enligt hyresutskottets
mening varit nödvändiga för att dämpa de totala hyreshöjningarna.
Vid höstens hyressamråd om 1992 års hyror kom hyresutskottet och
styrelsen överens om att tillsätta en arbetsgrupp som har till uppgift att
undersöka kostnadsläget inom måleribranschen. Hyresutskottets uppfatt-
ning är att priserna för måleriarbeten gått ned kraftigt. Detta påverkar
givetvis behovet av avsättningar till lägenhetsfonden. Om antagandena
om prissänkningar är riktiga skall de föranleda en engångsåterbetalning
till hyresgästerna samt en sänkt hyresnivå.
- Motionären sätter i sin motion likhetstecken mellan kollektivism och
kommunism. Han angriper kollektiva lösningar i gemen och menar att
de är ”som skapade för misskötsel och i värsta fall missbruk”. Kollektiva
lösningar som gagnar samhället och de enskilda individerna är emel-
lertid inte svåra att hitta. Vi är t ex i högsta grad beroende av en
fungerande kollektiv trafik. Den kollektiva hemförsäkring som vi har
inom SKB tycker de flesta är en utmärkt lösning. Likaså anser
hyresutskottet att systemet med kollektiv lägenhetsfond är bra och
fungerar väl.
Hyresutskottet föreslår att fullmäktige skall besluta att avslå motionärens yrkanden.