Motion – 2008 / 33
År: 2008
Nummer: 33
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten
Korrigering av hyreshöjningarna för 2008
Drygt hälften av fastigheterna i innerstaden har i år fått en extra hyreshöjning på 5 kr/kvm och år som motiverats endast med att de aktuella fastigheterna har ”låg hyra (lägre än SKBs genomsnittliga hyresnivå)” enligt meddelande på SKBs hemsida.
Stadgarna föreskriver att hyran ska beräknas efter ”lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Faktorn storlek regleras genom att hyran anges per kvadratmeter. Hur är det med övriga faktorer?
Har de aktuella lägenheterna – däribland de tio äldsta – fått högre standard under året? Nej. Har de bättre standard än fastigheter med högre hyra? Nej, i allmänhet tvärtom. Har just gruppen fastigheter med lägre hyra bättre läge än fastigheterna med högre hyra? Nej. Har de fördelaktig ålder? Nej, tvärtom. Har de speciella ”förmåner”? Nej, inga sådana har redovisats.
Hyreshöjningen motiveras bara med att hyran är låg – inte med hänvisning till fakta om lägenheterna. Det strider mot stadgarna.
Hur är det då med hyresriktlinjerna från 2003? De säger bland annat att hyran ska sättas efter medlemmarnas värdering av lägenheter (och att ny- och ombyggda fastigheter ska hyressättas så att föreningens ekonomi belastas så lite som möjligt).
Menar styrelsen att just precis alla innerstadsfastigheter med hyra under SKBs genomsnittsnivå – och inga andra fastigheter – värderas av SKBs medlemmar så att hyran måste höjas med exakt 5 kronor extra för dem alla? Nej, så kan det inte vara.
Hyresriktlinjerna är för övrigt underordnade stadgarna, det vill säga hyresriktlinjerna måste tillämpas så att man inte bryter mot stadgarnas bestämmelse om hyressättning.
Årets beslut om hyror innebär att man generellt ger gruppen fastigheter med lägre hyra en extra hyreshöjning och att man ger en grupp fastigheter med högre hyra en lägre hyreshöjning. Det innebär en allmän utjämning av hyresnivåerna inom SKBs bestånd.
Det finns inget stöd för en sådan hyresutjämning i 2003 års riktlinjer om hyressättning. De säger tvärtom att medlemmarnas värderingar av enskilda lägenheter ska avgöra.
Man kan alltså konstatera att den extra hyreshöjningen inte stämmer med vare sig stadgarna eller hyresriktlinjerna. Därför måste den korrigeras. Redan inbetald extradebiterad hyra bör betalas tillbaka till medlemmarna.
När lagen om kooperativ hyresrätt infördes påpekade regeringen i proposition 2001/02:62 sid 96:
Hyran är en väsentlig utgiftspost för de flesta boende. Det är därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran.
Därför beslöt riksdagen att en kooperativ hyresrättsförening – som SKB – måste ha en bestämmelse om beräkningen av hyran i stadgarna. Därför införde SKB en sådan. Och därför är det också viktigt att bestämmelsen följs.
Vi yrkar att stämman beslutar
att ändra hyreshöjningen 19 kr/kvm och år för år 2008 till 14 kr/kvm och år samt
att redan inbetald extradebiterad hyra ska återbetalas till de aktuella hyresgästerna
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
Frågan om SKBs riktlinjer för hyressättning har varit uppe för diskussion vid ett flertal tillfällen. De tre senaste stämmorna har behandlat frågan, varvid styrelsen har hänvisat till sitt utlåtande över föregående års motioner. Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Dessa riktlinjer gäller tills vidare. Motiv och bakgrund framgår av den utredning som låg till grund för föreningsstämmans beslut. Riktlinjerna och den bakomliggande utredningen finns att läsa på föreningens hemsida.
Till föreningsstämmans beslut 2003 antecknades att en utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter fem år. I och med det senaste hyressamrådet i november 2007 (som avsåg 2008 års hyror) har det nu gått fem år. Styrelsen har därför tillsatt en arbetsgrupp för denna utvärdering. Arbetsgruppen räknar med att kunna redovisa en rapport under 2008. Rapporten avses bli föremål för diskussion och synpunkter bland föreningens medlemmar. Avsikten är bl a att redovisa rapporten på fullmäktigedagen i höst. Syftet är att uppnå en bred förankring hos medlemmarna för hyressättningsprinciperna inom föreningen.
Styrelsen ser inga skäl att nu föregå arbetsgruppens rapport.
Tidigare föreningsstämmor har behandlat frågor om redovisning/motivering av beslutade hyreshöjningar. Styrelsen har då redovisat att det måste göras olika avväganden vid hyressamråden. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter behandlats vid hyressamrådet. Översiktliga motiveringar till de träffade hyressamråden görs däremot. Detta förfaringssätt har godkänts av föreningsstämman. Differentieringar av hyreshöjningar har tillämpats i alla år och utgår från ovannämnda § 42 i stadgarna. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar är därför inte aktuellt.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
att avslå motionerna 32 och 33, samt
att motionerna 34, 35, 36, 37 och 38 och 39 skall anses som besvarade.
Hyresutskottets yttrande över motionerna 32, 33, 34, 35, 36 och 37 Hyressättning i äldre innerstadsfastigheter
I likhet med tidigare år kommer ovanstående motioner från innerstadsfastigheter som idag har låga hyror. Innebörden av samtliga motioner är missnöjet med fullmäktiges beslut 2003.
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som föreningen bestämmer.
Utskottet ser inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen, och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering pågår. Utredningen skall redovisas på fullmäktigedagen hösten 2008.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att avslå motionen.