Motion – 1991 / 1
År: 1991
Nummer: 1
Motionsställare: Bengt-Göran Löwenthal, kv Stångkusken
Om hyreskostnader för inre underhåll.
SKB:s fullmäktige beslöt 1986 om övergång till lägenhetsfond avseende inre underhåll. I detta
system utlovas att varje lägenhet skall kunna få fullständig reparation vart tionde år.
Inför föreningsstämman 1986 angav styrelsen i beslutsunderlaget avseende lägenhetsfond
följande:
”Preliminära beräkningar visar en hyreshöjning med maximalt 3 kronor per kvadratmeter och
år under en fyraårsperiod, med trolig start 1988”.
Dessa ”preliminära beräkningar” innebar således att hyreshöjningarna för avsättning till
lägenhetsfond skulle stanna vid maximalt 12 kronor per kvadratmeter under fyraårsperioden
1988-1991,
Redan i SKB:s resultaträkningar för 1986 och 1987 gjordes avsättningar till lägenhetsfonden.
dvs tidigare än styrelsen hade angett vid föreningsstämman 1986. Därefter har avsättningar
gjorts varje år.
Enligt vad jag har kunnat finna har avsättningarna (planmässiga och extra) till lägenhetsfonden
uppgått till följande belopp (utöver överföringar från tidigare individuella reparationskonton),
som belastat hyrorna.
Avsättningar
Miljoner kronor Kronor per kvm (cirka)
1986 3.000 8,80
1987 1.800 5,11
1988 2.500 7.05
1989 3.750 10,40
1990 budget 6.300 16,50
1991 justerad budget 9.700 25,20
Summa 1986-1991 27.050 73,06
Av tabellen framgår att avsättningarna t o m 1991 uppgår till ca 73 kronor per kvadratmeter
medan styrelsen — vid beslutet 1986 om lägenhetsfond — angav att man tom 1991 skulle
behöva avsätta maximalt 12 kronor per kvadratmeter. Trots detta visar färska beräkningar från
SKB:s kontor att lägenhetsfonden är otillräcklig och att avsättningarna även under kommande
är måste fortsätta att öka kraftigt.
Utvecklingen visar att kalkylerna i beslutsunderlaget var alldeles för optimistiska. Att därefter
behovet av avsättningar blivit så stort beror givetvis på att kostnadsutvecklingen inom underhålls-
sektorn ökat snabbare an väntat.
De stora och ökande avsättningarna till lägenhetsfond har medverkat till de senaste årens stora
hyreshöjningar. Denna utveckling kommer dessvärre att fortsätta under kommande år, om inte
åtgärder vidtas. Situationen är mycket oroande — särskilt som även andra kostnader ökar
snabbt och höjer hyrorna kraftigt.
Det är nu viktigt att SKB:s styrelse och kontor snarast utreder vilka åtgärder som kan vidtas
för att begränsa behovet av avsättningar till lägenhetsfond. En åtgärd, som jag kan tänka mig,
är att minska ambitionsnivån i systemet genom att inte utlova fullständig reparation vart tionde
år utan i stället vart tolfte eller vart femtonde år. Detta hindrar ju inte att vissa delar av en
lägenhet kan repareras tidigare. Även andra åtgärder bör utredas. Vidare är det givetvis viktigt
att man inte bygger upp fonden till full nivå onödigt snabbt.
Naturligtvis är det bra att SKB:s lägenheter hålls i gott skick genom regelbundna reparationer,
men frågan är om de boende är villiga att ta mycket stora hyreshöjningar för att få fullständig
reparation vart tionde år. På andra delar av hyresmarknaden förekommer längre tider än tio år.
Jag vill framhålla att denna motion inte innebär kritik av själva lägenhetsfondsystemet, som
jag tycker har stora förtjänster.
Jag föreslår att 1991 års föreningsstämma beslutar ge styrelsen i uppdrag:
Att snarast, förslagsvis till fullmäktigedagen 1991, framlägga underlag för beslut som dämpar
behovet av avsättningar till lägenhetsfonden.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Motionären tar upp en viktig trivselfråga för SKB:s hyresmedlemmar som även berör
boendeekonomin. Motionären har emellertid förbisett några grundläggande begrepp, vilket
gör att styrelsen vill ge en mer ingående förklaring till nu gällande reparationssystem, benämnt
lägenhetsfond.
Det inre underhållet (målning och tapetsering) blev under sextio- och sjuttiotalen starkt
eftersatt inom SKB. Det berodde på att de pengar som avsattes till reparationskontona var
otillräckliga i förhållande till förslitningen. Trots stor aktsamhet med reparationsmedlen
(= räntemedlen) kunde hyresmedlemmen inte inom rimlig tid få ihop så mycket pengar att det
räckte till en fullständig reparation. Inflationen under de senaste decennierna har varit den
främsta orsaken till detta.
Lägenhetsfond ersatte reparationskonto 1987. De nya reglerna syftar till att ge hyresmedlem-
marna i SKB möjlighet till en fullständig reparation med vissa tidsintervaller. På förslag från
styrelsen fastställde fullmäktige 1986 att regelverket skulle medge reparation vart tionde år.
I beslutsunderlaget till fullmäktige angavs också att en övergång till lägenhetsfond medför
hyreshöjning på grund av föreningens ökade åtagande gentemot hyresmedlemmarna. I
reparationskontomodellen betalades lägenhetsförslitningen till stor del vid utflyttningen. Det
blev ofta dryga efterräkningar, som kom den inflyttade till del. Lägenhetsfondmodellen förser
den innevarande hyresmedlemmen med tillräckliga reparationsmedel genom kontinuerliga
avsättningar via hyran. Några betalningskrav vid avflyttning förekommer normalt inte.
Hyreshöjningsbehovet för lägenhetsfonden bedömdes i 1985/1986 års kostnadsläge till ca
12 kr/kvm för att nå den då gällande kostnadsnivån för målning och tapetsering på 24 kr/kvm
totalt. 12 kr/kvm fanns redan i den tidigare hyresnivån. På grund av befintliga reparations
fonders tillfredsställande storlek samt på grund av osäkerhet kring anslutningstakten till
lägenhetsfonden föreslogs att hyresnivåhöjningen fördelades över en fyraårsperiod, dvs med
3 kr/kvm och år. I den muntliga redogörelsen kring lägenhetsfondsystemet uttalades klart att
kalkylen avsåg 1985/1986 års prisläge. Dessutom utträdes att ”SKB bevakar att lägenhets-
fonden utvecklas i takt med kostnadsutvecklingen inom måleribranschen”.
Motionären hävdar att lägenhetsfonden redan föranlett stora hyreshöjningar. Innan aktuella
reparationskostnadskalkyler presenteras, skall först erinras om att SKB höjt hyrorna påtagligt
lägre åren 1987 — 1991 än de tre stora allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm. Dessutom
har vid några tillfallen skett hyresåterbetalning av överskott under samma tidsperiod vilket
varit relativt unikt på bostadsmarknaden.
Så här ser det verkliga hyresuttaget i SKB ut för inre underhåll resp år sedan 1985 (inkl
planmässiga och extraordinära avsättningar). Löpande priser.
År 85 86 87 88 89 90 91 (budget)
Kr/kvm 14 21 13 12 14 19 28
Som framgår har hyresuttaget snarare minskat än ökat genom åren i jämförelse med
fullmäktigebeslutet år 1986. Motionärens uttalande om lägenhetsfondsystemets inverkan
på hyresutvecklingen är därför inte korrekt.
Årsskiftet 1990/1991 är 88 procent av SKB:s hyresmedlemmar med i lägenhetsfondsystemet
att totalreparera dessa lägenheter skulle i dagens kostnadsläge uppgå till ca 182 Mkr. Med
tio års reparationsintervall bör således en avsättning ske via hyran med 18,2 Mkr per år.
eftersom det motsvarar årets genomsnittliga förslitningskostnad. Detta innebär ca 53 kr/kvm.
I hyran för 1991 ingår reparationsavsättning med endast ca 28 kr/kvm. Hyresuttaget är således
ca 25 kr/kvm för lågt för att täcka förslitningen.
Av bokslutet för 1990 framgår att lägenhetsfonden uppgår till 37,7 Mkr. Dessa pengar räcker
teoretiskt bara för förslitningen under 2,1 år (37,7 : 18,2 Mkr).
Lägenhetsfonden måste betraktas som låg med hänsyn till att den verkliga genomsnittliga
förslitningen av lägenheterna sannolikt motsvarar mer än fem år.
Motionären talar vidare om ett vidgat intervall för reparation från nu gällande tio år till t ex
tolv eller femton år.
Reglerna kring lägenhetsfond beaktar de olika behov och önskemål som enskilda hyresmed-
lemmar kan anses ha. När lägenhetsfonden för en lägenhet är fylld, dvs då tio års
kvalifikationsnivå uppnåtts, erhåller berörd hyresmedlem kontant utbetalning av den överskju-
tande delen i form av hyresåterbäring. Utbetalning sker i januari påföljande år. Ett års
boendetid, sedan fonden fyllts, motsvarar 1/10 av fullständig reparation. Det innebär t ex ca
4.000 kronor i återbäring för en trerumslägenhet i dagsläget. För en hyresmedlem som nått
full fond och som önskar glesare reparationsintervaller än tio år blir således årskostnaden för
bondet lika stor, oavsett om reparationsintervallerna vore 12 eller 15 år, tack vare denna
återbäringsregel.
Hyresutskottets utlåtande
Hyresutskottet vill inledningsvis framhålla att man, liksom motionären, anser att lägenhets-
fondsystemet har stora förtjänster.
De ekonomiska realiteterna visar emellertid att lägenhetsfondsystemet kostar mer än vad
många förväntat. En orsak till detta är givetvis den kraftiga prisutvecklingen på det inre
underhållet som skett sedan fondens införande. Trots relativt stora avsättningar till lägenhets
fonden har inte tillräckligt avsatts för att täcka förslitningen enligt beräkningar från SKB:s –
kontor. Under kommande år kan det därför bli nödvändigt med relativt kraftiga hyreshöj-
ningar. Ett sätt att dämpa detta behov är att utöka intjänandetiden för fullständig reparation
och återbäring.
Hyresutskottets uppfattning är att en utökning av denna tidsintervall från 10 till 12 år noga bör
övervägas. Skälen till detta redovisas i följande punkter.
- En utökning av intjänandetiden skulle ge oss ett tidsmässigt andrum att bygga upp
lägenhetsfonden utan alltför drastiska hyreshöjningar. Man kan säga att det skulle vara en
anpassning till den krassa verklighet som nu trots allt råder.
- Det skulle också innebära en anpassning till samma intjänandetid för reparation som i
allmännyttan, vilket är en logisk anpassning enligt hyresutskottets mening.
- Trots en förlängning av intjänandetiden kan de boende i SKB ändå genomföra reparationer
i relativt stor omfattning med hjälp av redan uppbyggda fondmedel.
Hyresutskottet föreslår att SKB:s kontor ges i uppdrag att utreda konsekvenserna av en
förlängning av full intjänandetid i lägenhetsfondsystemet från 10 till 12 år för diskussion
och eventuellt ställningstagande på fullmäktigedagen hösten 1991,