Motion – 1991 / 4

I.                 Gemensamt utlåtande
Motion 2 om hyressättning, motion 3 om självkostnadshyror i nyproduktionen samt motion
4 om bosparmedlen tar upp likartade frågeställningar, även om motion 4 kommer till en annan
slutsats än de båda övriga. De behandlas i ett gemensamt utlåtande.
 
2. Hyressättningsprinciper
Redan till 1921 års stämma förelåg två motioner som förespråkade skilda synsätt. Den ena
pläderade för att varje förvaltningsenhet skulle bära sina egna kostnader. I den andra framhölls
att lika bovärde borde innebära lika hyror.
 
Självkostnadsprincipen behölls under flera decennier. Men med åren blev den alltmer modifierad.
 
I början av åttiotalet tog SKB steget över till hyra efter bovärde, med ett viktigt undantag:
Nybyggda bostäder skulle i praktiken åsättas maximal bruksvärdeshyra. SKB kan nämligen
inte sätta hyror helt fritt. Under många år förekom hyresreglering. Och sedan drygt tjugo år
tillbaka innebär nuvarande lagstiftning att de kommunala bostadsföretagens hyror, de s k
bruksvärdeshyrorna, på visst sätt utgör en övre gräns.
 
Motion 2 och 3 hänvisar till hyresgästföreningens beslut om att inflyttningshyrorna i
nyproduktionen skall täcka de verkliga kostnaderna. Hur detta i praktiken skall tillämpas, återstår att se.
 
 
Om hyresgästföreningen avstår från att förhandla om inflyttningshyrorna, vilket enligt uppgift
hittills varit fallet, kan de kommunala företagen ta ut de hyror de anser rimliga. Det blir därmed
först i förhandlingarna om hyreshöjningar som parterna kommer att konfronteras med denna
fråga. Utgången av detta ser vi tidigast omkring årsskiftet 1991/92. Det är ytterst osannolikt
att hyresgästföreningen då insisterar på avsevärt högre hyror än de som företagen bestämt sig
för.
 
Mot denna bakgrund är det för tidigt att till fullmäktigedagen 1991 kunna presentera något
förslag om ändrade hyressättningsprinciper så som yrkas i motion 22. Det är heller inte
meningsfullt att, så som yrkas i motion 3 hävda att SKB skall ha självkostnadshyror i
nyproduktionen. Skälet är att eftersom bruksvärdesprincipen fortfarande gäller, kan SKB inte
bestämma sina hyror fritt. Hyrornas skälighet kan nämligen prövas av hyresnämnden.
 
 
Inte heller finner styrelsen det meningsfullt att för varje förvaltningsenhet ange självkostnads
hyror att jämföra med gällande hyresnivå (motion 3). Den sifferexercis med fördelnings
nycklar, kalkylschabloner etc som förekom i samband med de redovisningar som gjordes ända
till i början av åttiotalet, var inte meningsfull. Inom ramen för de knappa administrativa resurser,
som SKB håller sig med, kan ett sådant arbete knappast heller komma till stånd.
 
 
3. Nyproduktionens kostnader m m
 
I allmänhet har nybyggda bostäder de högsta kapitalkostnaderna, företrädesvis räntor.
Däremot är driftkostnaderna jämförbara med övrigt bostadsbestånd. I vissa fall lägre tack vare
effektiva tekniska lösningar. Och bränslekostnaderna är regelmässigt lägre i nybyggda hus än
i äldre.
 
Att mot denna bakgrund påstå att ”de kraftigt ökade kostnaderna för nyproduktionen har blivit
ett allt större problem för SKB:s ekonomi” (motion 2) eller att SKB haft ”ovanligt stora
hyreshöjningar” de senaste åren (motion 3) stämmer inte med styrelsens uppfattning, vilket
framgår av följande. Kr per kvm.
 
——————————————————————————–

                                           SKB               Familje-            Stockholms-             Svenska
                                                                 Bostäder                hem                     bostäder
Hyreshöjning,
Netto 1985 – 1991          226                  250                       261                       264
 
Dessutom engångs-
återbetalningar vid
tre tillfällen                         44                      0                         0                           0
 
——————————————————————————–

 
SKB:s ekonomi får ett välgörande ekonomiskt tillskott tack vare bosparandet, både likviditets
och resultatmässigt. Räntenettot uppgick 1990 till ca 12 Mkr. Visserligen ”öronmärks” inte
dessa pengar, utan kommer hela SKB:s verksamhet tillgodo. Likväl kan med visst fog hävdas
 
Att räntenettot från bosparandet bidrar till att täcka underskottet i nyproduktionen. Om SKB
inte bygger nytt och bygger om och därmed inte visar upp en tillväxtpotential, skulle
bospararna med största sannolikhet svika föreningen.
 
 
Båda dessa förhållanden — att SKB:s hyresutveckling varit gynnsam i förhållande till den

övriga hyresmarknaden i Stockholm och att bosparandet i sig möjliggör en kontinuerlig
produktion — vederlägger vad som sägs i de nyss nämnda citaten.
I motion 4 befaras att bosparmedlen subventionerar de äldre fastigheterna. Så skulle bli fallet
om inte SKB kontinuerligt planerar eller bygger. Med den produktionstidplan för de närmaste åren

som framgår av årsredovisningen för 1990, är den risken mycket liten.
 
 
Till följd av den allmänt höjda bostadskostnadsnivån i landet finns det emellertid stor anledning

att följa kostnads- och hyresutvecklingen för nyproduktionen noga.
 
 
4. Kostnadsdämpning i nyproduktionen, bl a höjda kreditbelopp
I både motion 2 och 3 framhålls höjda kreditbelopp som en möjlig väg att gå, för att hålla ned
Nyproduktionens kostnader. Styrelsen instämmer i att kreditbeloppen i sin helhet behöver ses
över. I detta sammanhang kommer bosparandet automatiskt att diskuteras. Ett helt nytt
bostadsfinansieringssystem träder i kraft 1992 — 1993. Styrelsen har därför ansett det lämpligt
att avvakta hur detta system utformas innan arbetet startar.
 
 
Parentetiskt kan nämnas att fram till 1976 var kreditbeloppen olika för nya respektive äldre
hus och även olika mellan nyproducerade hus. Dessa regler frångicks. Det ansågs orimligt med

både höga hyror och höga kreditbelopp i nybyggda hus.
 
 
Vad i övrigt gäller kostnadsdämpning i nyproduktionen vinnlägger sig styrelsen om bra
helhetslösningar (material, upphandlingsform, kvalitetskontroll, finansiering etc). Det är
emellertid viktigt att framhålla att inför framtiden blir det än viktigare än tidigare att bygga
med god kvalitet, SKB:s särmärke, eftersom konkurrensen ökar.
 
Styrelsen föreslår fullmäktige
 
att avslå yrkandet i motion 2 om att stvrelsen skall ges i uppdrag att ta fram beslutsunderlag
om hur SKB:s hyressättning skall kunna anpassas till hyresgästföreningens nya princip,
 
att bifalla yrkandena i motionema 2 och 3 om en total översyn av gällande kreditbelopp inom föreningen.
 
att bifalla yrkandet i motion 3 om översyn av bosparbeloppen.
 
att anstå med utredningen i enlighet med andra och tredje att-satsema ovan till 1992, då
reglerna för det nya bostadsfinansieringssystemet bör vara kända,
 
att avslå yrkandet i motion 3 om att SKB skall ha självkostnadshyror i nyproduktionen.
 
att avslå yrkandet i motion 3 om redovisning av självkostnadshyror för respektive förvalt-
ningsenhet i jämförelse med gällande hyresnivå, samt
 
att anse motion 4 besvarad med vad i övrigt redovisats.
 

Hyresutskottets utlåtande över motionerna 2 och 3
 
Hyresutskottet har valt att behandla bägge motionerna i ett gemensamt yttrande eftersom de
båda berör ämnet ”hyressättningen i SKB:s nyproduktion och har stora likheter innehållsmässigt.
 
Bägge motionärerna talar om de allt större kostnaderna för nyproduktionen som inte kan bäras
genom hyresintäkter i respektive nyproduktionsenhet. Skillnaden mellan självkostnadshyra
och faktisk hyra i nyproduktionen finansieras genom hyresuttag i hela SKB:s bostadsbestånd.
Med anledning av att Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm tagit ett beslut om att inflytt-
ningshyrorna i nyproduktionen skall sättas utifrån de verkliga kostnaderna from 1991-01-01
tar motionärerna upp frågan om hyressättningen i SKB:s nyproduktion. Bägge motionärerna
 
Pläderar för att hyrorna i nyproduktionen skall anpassas till självkostnadsnivå dels genom högre
hyresuttag dels genom höjda kreditbelopp.
 
Hyresutskottets uppfattning redovisas i följande punkter.
 
SKB måste liksom andra hyresvärdar följa hyreslagens regler om braks värdeshyror.
(Jordabalken 12 kap. 55 §). Hyran är enligt dessa regler inte skälig om den påtagligt
överstiger hyran i lägenheter som är att anse som likvärdiga inom allmännyttans
bostadsbestånd.
 
Detta innebär att en förutsättning för att ta ut högre hyror per kvm i nyproduktion än i
Dagsläget är att också de allmännyttiga bostadsbolagen väljer att göra så.
 
Det är givetvis upp till en hyresvärds eget avgörande att sätta en lägre hyra än den som
hyresgästföreningen är villig att acceptera.
 
Mycket talar enligt hyresutskottets uppfattning för att så också kommer att bli fallet. Dvs
allmännyttan väljer en lägre nivå än självkostnad beroende på faktorer som orimliga
hyresnivåer och svårigheter att få uthyrt. Därmed skulle möjligheten att ta ut självkostnads-
hyror i SKB också falla.
 
Även om de allmännyttiga bostadsföretagen skulle välja att sätta nyproduktionshyror lika
med självkostnad i samförstånd med hyresgästföreningen är det inte självklart att SKB skall
göra det också. Orimliga hyresnivåer och svårigheter att få uthyrt gör givetvis att även SKB
skulle tveka inför sådana drastiska förändringar. SKB:s gamla motto att bygga bra bostäder
till rimliga hyror förstärker den tveksamheten.
 
 
Förslagen i Bengt-Göran Löwenthals och Anders Hidmarks motioner om en översyn av
kreditbeloppen i nyproduktionen för att få en ökad självfinansiering skulle enligt
hyresutskottets uppfattning leda till betydande höjningar av kreditbeloppen för att detta skulle
få någon praktisk effekt.
 
Sådana drastiska höjningar skulle leda till att många köande inte skulle kunna efterfråga
SKB:s nyproduktion på grund av ekonomiska skäl. En sådan höjning av kreditbeloppen är
knappast förenlig med SKB:s grundläggande värderingar. För övrigt är det tveksamt om
bostadssökande är beredda att betala kreditbelopp i samma storlek som HSB:s insatser för
hyresrätter i SKB.
 
 
Avslutningsvis vill hyresutskottet uttala att man liksom motionärerna anser att hyrorna i
nyproduktionen blivit mycket höga och att det är ett stort problem att nyproducerade
förvaltningsenheter inte kan bära sina självkostnader. Mycket kraftiga höjningar av hyror och
kreditbelopp är emellertid en lösning som inte är rimlig i en förening av SKB:s karaktär. Ett
stopp av nyproduktionen kan knappast heller accepteras med tanke på det stora antalet köande.
besparingar genom försämrad kvalitet i nyproduktionen är inte heller någon bra lösning.
Hyresutskottets uppfattning är att en viss hyresutjämning mellan äldre och yngre produktion
även fortsättningsvis är nödvändig om vi skall kunna klara finansieringen av nyproduktionen.
 
 
Detta kräver i sin tur att nyproduktionstakten anpassas till vad det äldre bostadsbeståndet kan
Klara av samt att effektivitetshöjande och kostnadsdämpande åtgärder fortlöpande prövas i
verksamheten.
 
 
Hyresutskottet vill med detta föreslå fullmäktige besluta att motionerna härmed skall vara
besvarade. 

Hyresutskottets utlåtande över motion 4

Arne Gunnarsson föreslår i sin motion att bospararnas medel öronmärks för att enbart användas

till att dämpa kostnaderna i SKB:s nyproduktion.

Hyresutskottet redovisar sin uppfattning i nedanstående punkter.

1. Hyroma i SKB:s nyproduktion täcker idag inte alls självkostnaden för dessa fastigheter.

Skillnaden mellan uttagen bruksvärdeshyra och beräknad självkostnadshyra är betydande.

vilket täcks genom hyresuttag i det övriga beståndet.

Nyproduktion finansieras även av det egna kapital som tas ur bosparamas medel. Enligt

gjorda beräkningar från SKB:s kontor har de senaste årens tillskott från bosparmedel helt

gått till att delvis finansiera aktuell nyproduktion.

Eftersom de köande medlemmarna efterfrågar såväl nyproduktion som lägenheter i det

äldre bostadsbeståndet är det rimligt att ränteinkomster från bosparmedel används för att

dämpa hyreshöjningar i såväl ny som äldre produktion. Likså måste de administrativa

kostnaderna för de köande medlemmarna betalas.

4. Motionären utgår i sin motion ifrån den uppfattningen att bospararnas medel används för

att subventionera kostnaderna i det äldre beståndet. Då så icke är fallet, anser hyresutskottet

att fullmäktige skall besluta att motionen härmed är besvarad.