Motion – 1991 / 5
År: 1991
Nummer: 5
Motionsställare: Mats Flodin, kv Stångkusken
Om hyresrätt kombinerad med bostadsrätt
SKB, som ju är en ekonomisk förening, upplåter för närvarande lägenheter endast med
hyresrätt, vilket regleras i den s k hyreslagen. Parallellt med SKB bedriver bl a HSB, som
också är en ekonomisk förening, verksamhet med upplåtelse nästan uteslutande i bostadsrätts-
form, vilket regleras i bostadsrättslagen, men HSB upplåter även i mindre omfattning bostäder
med hyresrätt. Den viktigaste skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt är att en innehavare
av bostadsrätt kan sälja eller byta sin lägenhet fritt på marknaden, medan innehavaren av en
hyresrätt endast kan byta i enlighet med hyreslagens regler. Detta innebär att en innehavare
av en hyresrätt inte kan omsätta sin hyresrätt till reda pengar. Emellertid har SKB:s
bostadsbestånds marknadsvärde ökat kraftigt genom åren och genom att medlemmarna har en
andel var i föreningen. Skulle vid en eventuell likvidation föreningens tillgångar delas ut till
medlemmarna. Oavsett om medlen bara fördelades mellan de boende eller kom alla
medlemmar till del, skulle stora vinster göras bland medlemmarna.
Det är idag nästan ingen som i något ekonomiskt sammanhang inte inser att marknadsekono-
mins fördelar vida överväger dess relativt kontrollerbara nackdelar. Det är bl a mot den
bakgrunden ett obefogat förmynderi att förbjuda en ekonomisk förenings medlemmar att fritt
förfoga över sina rättigheter, dvs varje medlem bör själv få välja fritt mellan hyresrättsformen
och bostadsrättsformen. Spekulation i egentlig mening, dvs att någon köper en lägenhet i syfte
att tjäna pengar ar ganska sällsynt i bostadsrättsföreningar och kan ganska lätt hindras genom stadgebestämmelser som hindrar att personer med sådana avsikter blir medlemmar i
föreningen. Sådana regler finns i lag beträffande köp av hyresfastighet och även beträffande
köp av bostadsrätt i många föreningars stadgar.
Vidare verkar effektiviteten vara uppenbart lägre i SKB än i HSB Stockholm, som med ca
55.000 boende medlemmar har mindre än 500 anställda inberäknat även vicevärdar och
liknande. Ändå erbjuder HSB Stockholm likadan service beträffande reparationer, underhåll
och yttre miljö som SKB. SKB har inte mindre än ca 120 anställda på ca 5.500 boende
medlemmar, dvs långt fler än dubbelt så många anställda per boende. Hyresnivån i SKB är
också mycket högre och ligger i genomsnitt ca 50 procent (!) högre än motsvarande
månadsavgifter i HSB Stockholm, räknat i 1990 års hyresnivåer. Höjningarna för år 1991
förefaller dessutom bli högre i SKB än i HSB Stockholm.
Mitt förslag är följande:
- SKB låter nuvarande och nytillkommande boende välja fritt mellan att gå över till
bostadsrätt eller att kvarstå/ingå i hyresrättsformen. SKB:s stadgar måste då ändras så att
man kan registreras som bostadsrättsförening, vilket krävs för att man ska få upplåta
bostadsrätter. De ändringar som krävs är små och SKB uppfyller nästan alla krav på en
bostadsrättsförening redan i sin nuvarande skepnad. Hela SKB bör utgöra en enda
bostadsrättsförening och inte de enskilda förvaltningsenheterna. Detta är en skillnad
gentemot HSB.
- Ingen medlem skall behöva betala in något belopp vid övergång till bostadsrätt. Något
kapitaltillskott behövs ju inte i föreningen utöver nuvarande insatser!
- Hyressättning (månadsavgiftsberäkning) sker på sanma sätt för båda upplåtelseformerna
hyresrätt och bostadsrätt och på det sätt som nu sker i hyresutskottet. Förvaltning av medel
för reparationer sker oförändrat på nuvarande sätt.
- Nybyggnadsverksamheten ökas för att kompensera det bortfall av maximalt ca 150
lägenheter per år i befintligt fastighetsbestånd som går till köande medlemmar. De som
nu köar kan få en något längre kötid till att börja med men i gengäld en möjlighet att välja
bostadsrätt i stället för hyresrätt vid kontraktstecknande. Dessutom bör i likhet med i HSB
Stockholm en regel införas som hindrar försäljning inom tre år efter tecknande av
bostadsrättskontrakt.
Sammanfattningsvis kan sägas att den enda förändringen för den medlem som väljer att gå över till
till bostadsrätt blir att hyresrättskontraktet helt enkelt byts ut mot ett bostadsrättskontrakt.
Avslutningsvis bör påpekas två saker.
1) övergång i stor utsträckning till bostadsrättsform behöver inte innebära större omsättning
av boende, dvs större in- och utflyttning till och från föreningen än för närvarande. HSB
Stockholms låga omsättning av boende i det äldre bostadsbeståndet pekar i den riktningen.
2) En förändring i enlighet med motionen torde vara mycket mindre ingripande i föreningens
verksamhet än slopandet av rätten att ärva SKB:s lägenheter vilket genomfördes för ca
30 — 40 år sedan.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
När SKB bildades för 75 år sedan skedde det med de klart uttalade målen för verksamheten
att förhindra bostadsspekulation och underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Man for-
mulerade sig då på följande sätt:
Att bostaden ej blir ett band och en tryckande börda för innehavaren och att den så
långt görligt är, helst absolut, ställes utanför möjlighet att användas som spekulationsobjekt.
Denna målsättning har stått sig genom åren och har i hög grad bidragit till SKB:s särställning
på bostadsmarknaden.
Vid några tillfällen har förslag förts fram om att de boende i SKB borde kunna få tillgodogöra
sig värdet av sina bostäder genom att SKB omvandlas till en eller flera bostadsrättsföreningar.
Men förslagen har varit få och har avvisats av medlemmarna. Styrelsen ser detta som ett uttryck
för att liknande idéer inte har många anhängare i föreningen.
Meningen med ett medlemskap i SKB är att bo i eller på sikt få tillgång till en bra bostad i
Stockholm — inte att öka sin förmögenhet. Föreningens förtroendevalda har i den sk
likvidationsparagrafen i stadgarna (f n 44 §) gjort denna avsikt extra tydlig. Paragrafen
återges här i sin helhet:
Träder föreningen i likvidation skall, sedan denna avslutats, de behållna tillgångarna så
långt de förslår i första hand disponeras för återbetalning till medlemmarna av deras
insatser. Vad därefter kan återstå skall ställas till förfogande för kommunfullmäktige i
föreningens verksamhet.
Det är anmärkningsvärt att motionären kan hävda att ”genom att medlemmarna har en andel
var i föreningen, skulle vid en eventuell likvidation föreningens tillgångar delas ut till
medlemmarna.” Citatet tyder på att han inte tagit del av en av de viktigaste principerna för
SKB:s verksamhet, nämligen att medlemmen inte kan göra stora vinster på sitt insatta kapital.
Men heller inte förlora det.
Den hänvisning till Stockholms stad som görs i 44 § är mer av symbolisk än praktisk natur,
eftersom SKB rimligtvis inte skall behöva hamna i en likvidationssituation. Styrelsen vill dock
starkt framhålla dels det stora stöd SKB fick av Stockholms stad de första åren, dels att SKB
med något enstaka undantag byggt på mark som förvärvats från eller förmedlats av Stockholms
Stad. En ändring av SKB:s verksamhet i den riktning motionären föreslår skulle kunna få
allvarliga konsekvenser för stadens inställning till SKB.
En övergång till bostadsrätt inom SKB med rätt för medlemmarna att sälja sina lägenheter till
högstbjudande skulle bl a innebära att köande medlemmar så gott som uteslutande skulle bli
hänvisade till nyproducerade lägenheter. SKB:s möjligheter att producera nya lägenheter
skulle försämras, eftersom värdet av SKB:s bostäder skulle tillfalla enskilda medlemmar och inte föreningen. byten inom SKB:s bestånd skulle också starkt begränsas.
Hyresrätt i föreningsform, dvs kooperativ hyresrätt, är en upplåtelseform som man för
närvarande vill satsa på i många av landets kommuner inom ramen för en särskild
försöksverksamhet. Även företag som annars arbetar med traditionell bostadsrätt har hos
regeringen ansökt om att få bilda föreningar som skall upplåta bostäder med kooperativ hyresrätt efter mönster från SKB.
SKB är en sedan länge etablerad och väl fungerande bostadsförening som kan erbjuda sina
medlemmar bostäder i en upplåtelseform som idag liksom vid tiden för föreningens bildande
har stora kvaliteter och som är mycket attraktiv. Att omvandla SKB till bostadsrättsförening
i enlighet med motionärens förslag vore att svika alla dem som valt att bli medlemmar i SKB
och som stöder de idéer som ligger till grund för SKB:s verksamhet.
Styrelsen avvisar således förslaget om att omvandla SKB till en bostadsrättsförening. Styrelsen
går därför inte in på motionärens följdförslag om hur en sådan omvandling skulle kunna ske.
styrelsen anser det inte meningsfullt att, så som motionären gör, jämföra SKB och HSB
Stockholm med avseende på effektiviteten. Några slutsatser kan inte dras av de angivna
siffrorna. Ingenting nämns om hur stor del av verksamheten som utförs av egen personal
alternativt av entreprenörer. Dessutom måste administrativ personal med vissa uppgifter
finnas, oavsett hur många lägenheter man har att förvalta.
Det är heller inte möjligt att utan vidare göra jämförelser mellan SKB: s hyror och de årsavgifter
som tas ut i HSB:s bostadsrättsföreningar. De förutsättningar som gäller för hyres- respektive årsavgiftsberäkningarna i de båda organisationerna är alltför olika. Dessutom måste bland annat ränta på bostadsrättshavarnas insatser medräknas för en rättvisande jämförelse.
Styrelsen föreslår fullmäktige
Att avslå motionen.