Motion – 1990 / 1

År: 1990
Nummer: 1
Motionsställare: Ragnar von Malmborg, köande medlem

Om hyrorna i nyproduktionen.

Efter att under året ha svarat på några lägenhetserbjudanden i SKB:s nyproduktion har jag

reagerat på de höga hyrorna. Efter en stunds jämförelser har också kunnat konstateras att

SKB:s hyror i nyproduktionen ligger avsevärt över de hyror som tas ut av de övriga kommu-

nala bolagen i Stockholms stad (Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder).

Till exempel för kvarteret Bondesonen på Södermalm avser SKB (enligt uthyrningsenheten)

ta ut en hyra på 635 kr per kvm och år räknat för en normlägenhet om 3 RoK på 77 kvm.

Motsvarande lägenhet i de kommunala bolagen kostar 585 kronor per kvm och år. För till

jämförelse bör dessutom SKB:s hyresnivå räknas upp något (sammantaget med hänsyn till

insatsen och att hemförsäkring ingår). SKB:s hyra i kvarteret Bondesonen är således 50 — 60

kr per kvm högre än för motsvarande kommunal lägenhet. Också för nybyggda vindslägen-

heter på Södermalm under 1989 har kunnat konstateras att SKB:s hyror ligger 50 — 60 kr per kvadratmeter över de kommunala bolagen.

Hyrorna i de kommunalägda nyproducerade lägenheterna är milt sagt omdiskuterade eftersom

de innebär att endast hushåll med tämligen goda inkomster har råd att bo i dem. Med SKB:s

hyressättning har ytterligare ett steg tagits mot prioritering av höginkomsthushåll. Jag har svårt

att tycka att en sådan hyressättning står i överensstämmelse med SKB:s i övrigt sociala

inriktning.

Dessutom är det mycket troligt att hyresnämnden skulle sätta ner SKB:s hyra om någon boende begärde en prövning av hyran. Att SKB skulle bli ”prickad” på ett sådant sätt vore pinsamt.

Föreslår att föreningsstämman ger styrelsen och hyresutskottet i uppdrag

att se till att hyrorna i SKB inte överstiger hyrorna i motsvarande kommunalägda lägenheter.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

1982 och 1987 års stämmor behandlade principer för hyressättningen i nyproduktionen. På

nytt aktualiseras denna fråga.

Sedan 1982 har föreningen följt de riktlinjer som fullmäktige då lade fast. Det innebär i korthet

att det är en strävan att nyproduktionen skall täcka sina kostnader. Det innebär i realiteten att

högsta möjliga hyror tas ut för nybyggda hus. Så liten del av kostnaderna som möjligt behöver

omfördelas till de äldre fastigheterna. Därmed underlättas föreningens beslut om hur många

lägenheter som kan byggas i framtiden.

I varje hyressättningsärende görs bedömning av hur höga hyror som kan tas ut i förhållande

till brukshyrorna. Vid bedömning av SKB:s hyror erinras om att medlemmarna erlägger ett

kreditbelopp på genomsnittligt 10 000 kronor vid kontraktsteckningen. Den uteblivna räntan

uppgår till ca 1 000 kronor (10 procent på 10 000 kr). Detta uppvägs av att hemförsäkringen

ingår i hyran. Om medlemmen själv tecknar hemförsäkring kostar den ca 1 000 kronor

(försäkringsvärde ca 200 000 kr).

Motionären ifrågasätter inte uttryckligen själva principerna för hyressättningen.

anser han att föreningens hyror är avsevärt högre än brukshyrorna. I sammanställningen

nedan görs en hyresjämförelse för SKB:s aktuella nyproduktion.

Hyror i nyproduktionen 1990-03-01. Kr per kvm inkl bränsle.

Kommunala bolag SKB

3rk 3rk genomsnitt

77 kvm 77kvm för objektet

innerstan 612 6551) 6271)

inre ytterstan 602 – –

yttre ytterstan 592 6072) 5912)

592 597 3) 579 3)

1) Bondesonen Större. Renstiernas gata, Nytorget, Södermalm, 43 Igh.

2) Städrocken, Fruängen, 62 Igh.

3) Dovre, Husby, 163 Igh.

Styrelsen anser att god överensstämmelse med brukshyresnivåema föreligger. Avvikelsen för

Bondesonen Större kan tyckas stor, men det finns flera motiv för detta: Exklusivt läge vid

Vitabergsparken och Nytorget, omsorgsfull arkitektonisk utformning, högklassig trädgårds-

utformning, extremt höga ljudkrav, hög kvalité på material och standarddetaljer inne i

lägenheterna (t ex klinker på hallgolv), kvarterslokal med bastu på ca 75 kvm med bra

utrustning.

Utgångspunkt för hyressättningen av nybyggda vindslägenheter är densamma som för

nyproduktion. Men vid den s k inre bovärdeldassningen blir det ofta minuspoäng på grund av

exempelvis orationell planlösning, att hiss ej går upp till vindsplanet etc. Därför blir det

faktiska hyresuttaget ofta något lägre.

Sammanfattningsvis anser styrelsen att de fastlagda riktlinjerna för hyror i nyproduktionen

följts. Överensstämmelse föreligger med de kommunala bolagens hyresnivåer. Om avvikelse

föreligger, finns fog för detta.

Styrelsen föreslår

att motionen med vad som ovan anförts skall anses vara besvarad.

Hyresutskottets utlåtande

Hyressättningen inom nyproduktionen i SKB grundar sig på ftillmäktiges beslut från

föreningsstämman 1982-11-13 då följande principer för denna hyressättning fastställdes.

— bovärdeklassning sker före inflyttning

— maximal bruksvärdeshyra tas ut

— självkostnaderna beräknas. Avskrivning ska ske lika med amortering, dessutom skrivs s k

överkostnader av på 25 år.

— skillnaden mellan hyresuttag och självkostnad täcks om möjligt på annat sätt än genom

bostadshyror i det övriga beståndet.

— årlig jämförelse sker av bruksvärdeshyra respektive bovärdeklassad hyra i relation till

självkostnaderna, tills objektet bedöms kunna införlivas med det övriga förvaltningsbestån-

det.

Hyresutskottet har dessutom enligt SKB:s stadgar att följa hyresutvecklingen i Stockholms

regionen. Vår bedömning är den att SKB:s hyressättning i nyproduktionen i normalfallet inte

överstiger bruksvärdeshyran i allmännyttans bostadsbestånd. I de fall högre hyra uttas ska

särskilda skäl för detta föreligga.

Vid hyressättningen av kvarteret Bondesonen Större har sådana särskilda faktorer redovisats

beträffande standard och läge vilka motiverat en högre hyresnivå.

De höga hyrorna inom nyproduktionen är föranledda av de höga byggkostnaderna speciellt

inom Stockholmsregionen. Trots att bruksvärdeshyror tas ut i det nybyggda beståndet krävs

inte oansenliga subventioner från hyrorna i det äldre beståndet i SKB för att få kostnadstäck-

ning. Om SKB ska kunna klara att bygga nya bostäder till sina medlemmar på ett ekonomiskt

försvarbart sätt krävs att kostnadstäckning i görligaste mån kan uppnås. Detta förutsätter en

hög hyresnivå i dagsläget vilket hyresutskottet är den första att beklaga.

Hyresutskottets uppfattning är att de hyror som tagits ut i SKB:s nyproduktion kan försvaras

vid en jämförelse med hyrorna i likvärdiga objekt inom allmännyttan.

Hyresutskottet föreslår därmed att stämman ska förklara motionen besvarad.

Beslut

Föreningsstämman beslöt i enlighet med styrelsens utlåtande

att motionen med vad som anförts i motionshäftet skall anses besvarad.