Motion – 2008 / 35
År: 2008
Nummer: 35
Motionsställare: Ulla Jormin, Lars Wernerson och Lennart Angeli,
fullmäktig, fullmäktigesuppleant och hyresmedlem i Munin
SKBs oklara principer för hyressättning
Vi anser att en hyressättning i en demokratisk kooperativ hyresrättsförening som SKB måste vara kostnadsbaserad, det vill säga de faktiska kostnaderna i förvaltningsenheten ska utgöra grunden för vad den boende betalar. Det SKB kallar ”värdebaserad” hyressättning är en orättvis hyressättning som inte lever upp till de krav på likabehandling av hyresgäster som ställs på en kooperativ hyresrättförening.
Principerna för den ”värdebaserade” hyressättningen är ovetenskapliga och bygger på allmänna tyckanden utan krav på fasta regler.
SKBs styrelse sätter i praktiken vilka hyror de vill. Vår oro är stor då ingen medlem vet hur SKBs styrelse avser fördela hyreshöjningarna i framtiden.
Föreningens hyror sätts numer utifrån ”en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter”. Som grund för en sådan bedömning har ett urval av SKBs hyresgäster i en telefonenkät fått svara på hur man värderar olika bostadsområden utifrån geografiskt läge, fastighetens ålder och standard. I enkäten hamnar, enligt SKB, Vasastan i topp på alla dessa punkter.
Hur gick då denna undersökning till, undrar vi? Vilka frågor ställdes? Hur ställdes frågorna och till vem? Frågade man SKB:are i förorterna ”Skulle du vilja bo i Vasastan? ”Ja gärna” svarade många. ”Då höjer vi hyrorna i Vasastan” beslöt SKBs styrelse. Var det så det gick till?
Att några få SKB-medlemmar får bestämma hyrorna för alla andra i föreningen är ett alldeles orimligt sätt att sätta hyror på och hör inte hemma i en kooperativ hyresrättsförening. Självklart är det lätt att på en direkt fråga svara att man tycker att någon annan ska ha större hyreshöjning än en själv. Det är svårt att frigöra sig från känslan att syftet med den enkät, som sägs ligga till grund för nuvarande hyressättning, har varit att ge SKB maximal handlingsfrihet i hyressättningen.
Vi kan nu efter 5 år av en ”värdebaserad” hyressättning konstatera att det vi befarade i vår motion från 2005 inträffat. Helt oberoende av produktionskostnader har SKBs styrelse kraftigt differentierat hyror mellan olika förvaltningsenheter. I vissa lägen i innerstan har hyreshöjningarna blivit mer än dubbelt så stora jämfört med de områden som fått lägst. För många hyresgäster, som bott en stor del av sina liv i samma lägenhet i innerstan, har förutsättningarna ändrats helt från det som gällt sedan inflyttning fram till det SKB införde ”värdebaserad” hyressättning.
De SKB-boende som är 50+ har de flesta hjälpt till att bygga upp SKB under alla år. Nu kan de befinna sig i en situation där de vare sig har råd att bo kvar, på grund av de stora hyreshöjningarna, eller att flytta till en ny lägenhet eftersom insatserna också har höjts.
Det är svårt att förstå hur SKB för en mindre grupp hyresgäster driver igenom extra stora hyreshöjningar, i värsta fall kan det tvinga hyresgäster från sina lägenheter. Ytterst utgör den ”värdebaserade” hyressättningen, för de boende som drabbas av extra hyrespåslag, ett hot mot den besittningsrätt som hyresgästen enligt hyreslagen har till sin lägenhet.
Vi som har lägenhet i innerstan kommer alltid att vara i minoritet i SKB, det betyder emellertid inte att SKBs styrelse kan köra över oss i hyressättningen. Att det i en förening som SKB uppstår situationer där det sker en omfördelning av kostnader mellan förvaltningsenheter förstår vi, men en sådan övervältring av kostnader måste ske jämt över hela beståndet. Det finns ingen rättvisa i att vissa hyresgäster ska bidra mer.
Vi anser att införandet av marknadsanpassade hyror går på tvärs med SKBs värdegrund som kooperativ hyresrättsförening ägd av medlemmarna – att det är turordning som avgör vilken lägenhet en medlem kan få. Med en ”värdebaserad” hyressättning är det istället i ökad utsträckning penningen som styr.
SKB har i och med den ”värdebaserade” hyressättningen valt att sätta sambandet mellan vad hyresgästen betalar och vad lägenheten faktiskt kostar ur spel. Utan hänsyn till produktionskostnader i respektive förvaltningsenhet fördelas hyrorna över hela bostadsbeståndet utan att SKBs styrelse behöver precisera efter vilka kriterier. Vi i innerstan är exempelvis oroliga för att SKB med oss som inteckning tar i lite extra i nybyggnation och att ökade kostnader, exempelvis i form av höjda räntor, kommer att medföra än kraftigare hyreshöjningar.
Utan tydlig koppling mellan inkomster och utgifter minskar incitamenten att pressa kostnader och driva verksamheten kostnadseffektivt. Det ligger nära till hands att utgifterna drar iväg i form av utökad administration och vidlyftig nybyggnation. Vidare kan inte hyresgästen påverka hyran genom att bo ”resurssnålt”. I förlängningen leder detta till onödigt höga hyror överlag. En ”värdebaserad” hyressättning är därför dålig för alla hyresgäster i SKB – inte bara för de boende i innerstaden.
Vi föreslår fullmäktige besluta
att avskaffa nuvarande ”värdebaserade” principer för hyressättning och istället införa en kostnadsbaserad hyressättning som bygger på en klar koppling till faktiska kostnader
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
Frågan om SKBs riktlinjer för hyressättning har varit uppe för diskussion vid ett flertal tillfällen. De tre senaste stämmorna har behandlat frågan, varvid styrelsen har hänvisat till sitt utlåtande över föregående års motioner. Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Dessa riktlinjer gäller tills vidare. Motiv och bakgrund framgår av den utredning som låg till grund för föreningsstämmans beslut. Riktlinjerna och den bakomliggande utredningen finns att läsa på föreningens hemsida.
Till föreningsstämmans beslut 2003 antecknades att en utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter fem år. I och med det senaste hyressamrådet i november 2007 (som avsåg 2008 års hyror) har det nu gått fem år. Styrelsen har därför tillsatt en arbetsgrupp för denna utvärdering. Arbetsgruppen räknar med att kunna redovisa en rapport under 2008. Rapporten avses bli föremål för diskussion och synpunkter bland föreningens medlemmar. Avsikten är bl a att redovisa rapporten på fullmäktigedagen i höst. Syftet är att uppnå en bred förankring hos medlemmarna för hyressättningsprinciperna inom föreningen.
Styrelsen ser inga skäl att nu föregå arbetsgruppens rapport.
Tidigare föreningsstämmor har behandlat frågor om redovisning/motivering av beslutade hyreshöjningar. Styrelsen har då redovisat att det måste göras olika avväganden vid hyressamråden. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter behandlats vid hyressamrådet. Översiktliga motiveringar till de träffade hyressamråden görs däremot. Detta förfaringssätt har godkänts av föreningsstämman. Differentieringar av hyreshöjningar har tillämpats i alla år och utgår från ovannämnda § 42 i stadgarna. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar är därför inte aktuellt.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
att avslå motionerna 32 och 33, samt
att motionerna 34, 35, 36, 37 och 38 och 39 skall anses som besvarade.
Hyresutskottets yttrande över motionerna 32, 33, 34, 35, 36 och 37 Hyressättning i äldre innerstadsfastigheter
I likhet med tidigare år kommer ovanstående motioner från innerstadsfastigheter som idag har låga hyror. Innebörden av samtliga motioner är missnöjet med fullmäktiges beslut 2003.
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som föreningen bestämmer.
Utskottet ser inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen, och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering pågår. Utredningen skall redovisas på fullmäktigedagen hösten 2008.
Beslut
Föreningsstämman beslutade att anse motionen besvarad med vad som redovisats i styrelsens utlåtande.