Motion – 2008 / 36
År: 2008
Nummer: 36
Motionsställare: Kvartersrådet i Motorn Vingen Bälgen
Avskaffande av den relativa hyressättningen
Under de senaste åren har SKB haft ett försök med s.k. relativ hyressättning. Den förklaring vi fått på vad detta innebär är ett pekfinger i luften, vilket vi tolkat som att man får se åt vilket håll (opinions)vinden blåser. Denna vinds riktning har man fått reda på genom en undersökning, vilken visade att det fanns en vilja att betala mer i hyra för innerstadsläge. Denna lägesfaktor har fått ge utslag i de senaste hyresförhandlingarna. Vi som bor i SKBs idylliska, äldsta hus med innerstadsläge, har svårt att hålla med om att just lägesfaktorn ska ha en sådan vikt. Om man gjorde motsvarande undersökning hos oss skulle antagligen lyhördhetsfaktorn få ett betydligt större genomslag. Om lyhördhetsfaktorn får ett stort genomslag i nästa undersökning, hur värderar man den? Eller om nästa undersökning visar att Eriksberg är det populäraste stället att bo på, ska man då höja hyrorna mer där? Exemplen kan bli många.
Der lägesbaserade hyrestänkandet vinner mark i omvärlden (se t ex DN 12.12.07; Dyrare att bo i fina områden), därför är det mycket viktigt att vi har en debatt om hur våra hyror skall beräknas, vi borde kunna vara ett alternativ till andra mer kommersiellt inriktade sätt att beräkna hyror. Det borde vara med stolthet vi kan säga; Här i SKB kan man bo centralt utan att behöva betala en förmögenhet i hyra. Något som vi tror alla medlemmar i SKB gärna vill kunna göra, inte minst de som nu köar. Denna förmån äventyras av de relativa lägesbaserade hyreshöjningarna.
Vi uppfattar den relativa hyressättningen som främmande för SKB, där det sunda förnuftet vanligtvis råder. T ex i stadgarnas § 42 (…en långsiktig god ekonomi för föreningen för föreningen säkerställes. Hyressättningen för den enskilda skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder…) som ju tydligt visar på fler faktorer vid hyressättning.
Under årens har SKB haft olika sätt att bestämma hyresnivåerna. Ett har varit att varje fastighet skall bära sina egna kostnader, ett annat har varit bovärdesklassningen (lika hyra för lika värde), dessa system är betydligt enklare att förstå än det relativa tänkandet och inte baserad på den senaste undersökningens resultat och mer i samklang med SKBs idéarv. Därför vill vi föreslå en tillbakagång till en mer handfast och lättförståelig metod än det opinionsberoende relativa sättet att sätta hyresnivån på.
Vi ansluter oss till skrivningen i den broschyr som SKB gav ut 1935, ”att huvudsakligen för sina medlemmar anskaffa sunda och billiga bostäder”.
Därför uppmanar vi stämman att
avskaffa systemet med relativ hyressättning.
Införa en hyressättning i samklang med SKB:s grundläggande värderingar
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
Frågan om SKBs riktlinjer för hyressättning har varit uppe för diskussion vid ett flertal tillfällen. De tre senaste stämmorna har behandlat frågan, varvid styrelsen har hänvisat till sitt utlåtande över föregående års motioner. Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Dessa riktlinjer gäller tills vidare. Motiv och bakgrund framgår av den utredning som låg till grund för föreningsstämmans beslut. Riktlinjerna och den bakomliggande utredningen finns att läsa på föreningens hemsida.
Till föreningsstämmans beslut 2003 antecknades att en utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter fem år. I och med det senaste hyressamrådet i november 2007 (som avsåg 2008 års hyror) har det nu gått fem år. Styrelsen har därför tillsatt en arbetsgrupp för denna utvärdering. Arbetsgruppen räknar med att kunna redovisa en rapport under 2008. Rapporten avses bli föremål för diskussion och synpunkter bland föreningens medlemmar. Avsikten är bl a att redovisa rapporten på fullmäktigedagen i höst. Syftet är att uppnå en bred förankring hos medlemmarna för hyressättningsprinciperna inom föreningen.
Styrelsen ser inga skäl att nu föregå arbetsgruppens rapport.
Tidigare föreningsstämmor har behandlat frågor om redovisning/motivering av beslutade hyreshöjningar. Styrelsen har då redovisat att det måste göras olika avväganden vid hyressamråden. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter behandlats vid hyressamrådet. Översiktliga motiveringar till de träffade hyressamråden görs däremot. Detta förfaringssätt har godkänts av föreningsstämman. Differentieringar av hyreshöjningar har tillämpats i alla år och utgår från ovannämnda § 42 i stadgarna. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar är därför inte aktuellt.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
att avslå motionerna 32 och 33, samt
att motionerna 34, 35, 36, 37 och 38 och 39 skall anses som besvarade.
Hyresutskottets yttrande över motionerna 32, 33, 34, 35, 36 och 37 Hyressättning i äldre innerstadsfastigheter
I likhet med tidigare år kommer ovanstående motioner från innerstadsfastigheter som idag har låga hyror. Innebörden av samtliga motioner är missnöjet med fullmäktiges beslut 2003.
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som föreningen bestämmer.
Utskottet ser inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen, och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering pågår. Utredningen skall redovisas på fullmäktigedagen hösten 2008.
Beslut
Föreningsstämman beslutade att anse motionen besvarad med vad som redovisats i styrelsens förslag.