Motion – 2008 / 37
År: 2008
Nummer: 37
Motionsställare: Willy och Åsa Jäger, Jan Granath, hyresmedlemmar i Stångkusken samt
Carl- Erik Stawström, fullmäktigesuppleant i Stångkusken
Hyressättningsprinciper
Under de senaste åren har lägesfaktorn haft, en i vår mening, för stor betydelse för storleken på hyreshöjningen. Ålder, standard och omoderna, opraktiska lägenhetslayouter har tillmätts ringa betydelse. Detta har medfört att störst höjning genomgående har drabbat medlemmar boende i innerstaden. Detta är fel ur flera synvinklar.
Om subjektiva värderingar såsom lägesfaktor tillåts ha avgörande betydelse för hyressättningen blir denna godtycklig, baserad på tyckande istället för objektiva fakta. Enbart av detta skäl borde hyressättningen i stället baseras på något slags självkostnad för respektive fastighet/kvarter samt en skälig del av föreningens gemensamma kostnader.
Ett annat skäl till att basera hyressättningen på objektiva fakta är att ett av de viktigaste skälen till att människor har valt SKB är att tilldelning av lägenhet enbart har baserats på hur länge man har varit medlem. Genom långt medlemskap har man successivt kunnat uppnå det personliga drömboendet. Värdet av detta långa och trogna medlemskap urholkas mer och mer om lägesfaktorn får för stor betydelse på hyran.
De som idag bor i innerstadslägenheter har det gemensamt att de under lång tid varit SKB trogna och därmed med sina hyror varit med om att finansiera SKBs utveckling. Precis som medlemmar som nu flyttar in i nya, dyra lägenheter får slita för att kunna betala hyran, har de gamla medlemmarna en gång fått slita, när de för första gången fick en lägenhet i SKB. Att i stor utsträckning basera hyran på lägesfaktor är att låta de gamla medlemmarna betala en gång till. Detta kan medföra att dessa gamla, trogna medlemmar tvingas flytta därför att de inte längre har råd med hyran, detta är oacceptabelt.
Att i stor utsträckning basera hyran på lägesfaktor och lite i smyg närma sig marknadshyror kan möjligtvis vara tillämpligt i hyreshus där hyresgästens enda bindning till fastigheten är hyresförhållandet. I SKB råder en mycket djupare relation där hyresgästen/medlemmen är långsiktigt delaktig i både fastighetens/kvarterets skötsel och i SKBs utveckling och därför skall kostnaderna för SKBs verksamhet fördelas på sakliga och mätbara grunder – inte på subjektiv, godtycklig värdering av läget.
Vi yrkar att stämman beslutar att
• hyressättningsprinciperna skall återspegla SKBs unika relation med hyresgästerna/medlemmarna
• hyressättningen skall ske på saklig och sant mätbar grund, inte på subjektiva bedömningar
• Fördelningen ”självkostnad” respektive subvention av nybyggnad skall synliggöras i hyressättningen
• Långt och troget medlemskap i SKB skall premieras genom att lägesfaktorn vid hyressättning återfår sin ursprungliga, lägre betydelse
• Motionen överlämnas till den av SKB utsedda utvärderingsgruppen för beaktande.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
Frågan om SKBs riktlinjer för hyressättning har varit uppe för diskussion vid ett flertal tillfällen. De tre senaste stämmorna har behandlat frågan, varvid styrelsen har hänvisat till sitt utlåtande över föregående års motioner. Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Dessa riktlinjer gäller tills vidare. Motiv och bakgrund framgår av den utredning som låg till grund för föreningsstämmans beslut. Riktlinjerna och den bakomliggande utredningen finns att läsa på föreningens hemsida.
Till föreningsstämmans beslut 2003 antecknades att en utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter fem år. I och med det senaste hyressamrådet i november 2007 (som avsåg 2008 års hyror) har det nu gått fem år. Styrelsen har därför tillsatt en arbetsgrupp för denna utvärdering. Arbetsgruppen räknar med att kunna redovisa en rapport under 2008. Rapporten avses bli föremål för diskussion och synpunkter bland föreningens medlemmar. Avsikten är bl a att redovisa rapporten på fullmäktigedagen i höst. Syftet är att uppnå en bred förankring hos medlemmarna för hyressättningsprinciperna inom föreningen.
Styrelsen ser inga skäl att nu föregå arbetsgruppens rapport.
Tidigare föreningsstämmor har behandlat frågor om redovisning/motivering av beslutade hyreshöjningar. Styrelsen har då redovisat att det måste göras olika avväganden vid hyressamråden. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter behandlats vid hyressamrådet. Översiktliga motiveringar till de träffade hyressamråden görs däremot. Detta förfaringssätt har godkänts av föreningsstämman. Differentieringar av hyreshöjningar har tillämpats i alla år och utgår från ovannämnda § 42 i stadgarna. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar är därför inte aktuellt.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
att avslå motionerna 32 och 33, samt
att motionerna 34, 35, 36, 37 och 38 och 39 skall anses som besvarade.
Hyresutskottets yttrande över motionerna 32, 33, 34, 35, 36 och 37 Hyressättning i äldre innerstadsfastigheter
I likhet med tidigare år kommer ovanstående motioner från innerstadsfastigheter som idag har låga hyror. Innebörden av samtliga motioner är missnöjet med fullmäktiges beslut 2003.
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som föreningen bestämmer.
Utskottet ser inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen, och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering pågår. Utredningen skall redovisas på fullmäktigedagen hösten 2008.
Beslut
Föreningsstämman beslutade att anse motionen besvarad med vad som redovisats i styrelsens utlåtande.