Motion – 2009 / 51
År: 2009
Nummer: 51
Motionsställare: Kvartersrådet i kv. Segelbåten
Ändring av riktlinjerna för hyressättning
Arbetsgruppen för utvärdering av hyresriktlinjerna föreslår ett borttagande av den stora nyhet som infördes genom beslutet 2003: formuleringen om att hyran ska sättas efter ”en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter”, vilket missvisande kallats ”relativt värde”.
Det är utmärkt, eftersom det inte är rimligt att hyran ska sättas efter en subjektiv bedömning av medlemmars subjektiva värderingar av lägenheter som de i många fall inte vet var de ligger, än mindre kan bedöma i fråga om olika kvaliteter. Och vilka praktiska möjligheter finns det att göra ordentliga bedömningar av alla medlemmars bedömning av alla lägenheter?
Den aktuella bestämmelsen verkar för övrigt ha tolkats så att den årliga hyreshöjningen skulle fördelas så att hyran förändras i riktning mot medlemarnas värdering av en förvaltningsenhet eller stadsdel. Men formuleringen var: ”Föreningens bostadshyror fördelas efter … hur medlemmarna … värderar en lägenhet”. Det innebär faktiskt att hyran i varje ögonblick ska motsvara alla medlemmars genomsnittliga värdering av den aktuella lägenheten – och det är naturligtvis fullständigt omöjligt att åstadkomma.
Att detta inte konstateras i rapporten kan förklaras av att arbetsgruppens majoritet kommer från styrelsen och hyresutskottet, som stått bakom riktlinjerna och haft i uppdrag att tillämpa dem.
Utöver nämnda förslag om strykning har arbetsgruppen två förslag till tillägg. Man vill att texten från stadgarnas § 42 ska bli ett nytt första stycke, och man vill att en omskrivning av stadgarnas § 29 ska bli ett nytt andra stycke. Det finns flera skäl mot att göra det.
Genom att föra in text från stadgarna i riktlinjerna blandar man ihop stadgar och riktlinjer. Det är klart olämpligt, eftersom det då blir otydligt att stadgarnas formuleringar står över riktlinjernas och ska tillmätas störst vikt – och att de kompletterande formuleringarna i riktlinjerna just kompletterar stadgarnas formulering.
Den text som redan står i § 42 blir naturligtvis inte heller tydligare av att upprepas på ett ytterligare ställe – i riktlinjerna – och det man föreslår som ett andra stycke i riktlinjerna finns också redan i stadgarnas § 29, fast i annan ordalydelse.
Genom dessa två tillägg tillför man alltså ingenting i sak, utan man åstadkommer tvärtom ökad otydlighet. Man bygger också in en risk: Vad händer om SKB i framtiden ändrar i § 42 eller § 29 men glömmer att ändra samtidigt i hyresriktlinjerna?
Förslaget till strykning av formuleringen om medlemmarnas genomsnittliga värderingar bör alltså bifallas, medan de två förslagen om tillägg bör avslås.
Vi yrkar att stämman beslutar
att bifalla förslaget att i hyresriktlinjerna ta bort formuleringen
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.”
att avslå förslaget att i hyresriktlinjerna som ett nytt första stycke lägga till text som redan
finns i stadgarnas § 42:
”De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.”
att avslå förslaget att i hyresriktlinjerna som ett nytt andra stycke lägga till formuleringar
som i något annan ordalydelse redan finns i stadgarnas § 29
”Under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.”
Modifierat yrkande som avgavs under föreningsstämman den 28 maj 2009 från Segelbåtens kvartersråd
– bifall till följande tillägg först i riktlinjerna i stället för styrelsens två tillägg (två stycken):
Grundläggande bestämmelser om bestämning av de totala hyresintäkterna, om hyressättning för den enskilda lägenheten samt om samråd inför hyresändring mellan styrelsen och hyresutskottet återfinns i stadgarna. I övrigt gäller följande.
· bifall till styrelsens förslag i övrigt
· bifall till tilläggsförslaget i motion 53 om klargörande av att begreppet ”läge inte bara gäller aspekten innerstad-ytterstad
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 50 – 55.
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
De frågor som motionärerna tar upp i sina motioner har de tagit upp i liknande motioner vid flera föreningsstämmor de senaste åren. Eftersom frågorna liknar dem som tagits upp tidigare kan styrelsen hänvisa till sitt utlåtande vid förra årets föreningsstämma.
Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Vid de årliga hyressamråd som skett under de gångna åren har styrelsen och hyresutskottet haft stadgarna och hyressättningsriktlinjerna som stöd.
Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har i allt väsentligt inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. Några orimliga hyreshöjningar kan därför inte sägas ha drabbat något kvarter.
Årligen samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avväganden göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma på ett rimligt sätt. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökade kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar som en av motionärerna föreslår skulle undergräva föreningens ekonomi och allvarligt försvaga SKBs finansiella ställning.
Styrelsen har i ett särskilt ärende till föreningsstämman ( nr 22 på föredragningslistan) föreslagit vissa justeringar i de nu gällande riktlinjerna. Detta förslag baseras på den utvärdering som gjorts av hyresriktlinjerna. Styrelsen instämmer inte i motionärernas kritik av utvärderingen utan anser att utvärderingen gjorts på ett rimligt sätt. Genom de justeringar som föreslås tydliggörs stadgarnas betydelse vid hyressättning samt att det är den förtroendevalda styrelsen respektive hyresutskottet som vid det årliga hyressamrådet skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. I övrigt vill styrelsen hänvisa till vad som anförs i det särskilda ärendet om föreningens hyresriktlinjer som behandlas på föreningsstämman. I förslaget till stämman ingår en utvärdering av hyresriktlinjerna om 5 år som en viktig del.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
Att bifalla att-sats 1 i motionen i motion 51, samt
att i övrigt avslå motionerna.
Beslut