Motion – 2009 / 53
År: 2009
Nummer: 53
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten
Begreppet ”läge” vid hyressättningen
Enligt § 42 i stadgarna ska hyran för en lägenhet ”baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.”
I utredningen som ledde fram till 2003 års hyresriktlinjer resonerade man kring ”läge”, men då handlade det bara om ifall en fastighet låg i innerstaden eller inte och hur långt från Stockholms city fastigheten låg. Det fanns till och med ett diagram där fastigheterna hade rangordnats efter just detta avstånd. Även i senare diskussioner har styrelseledamöter och andra talat om ”läge” som om det bara gällde innerstad eller inte. Men begreppet ”läge” innefattar mycket mer.
Boende i innerstaden har normalt större närhet till kommersiell och offentlig service och kulturbegivenheter. Däremot är luftkvaliteten sämre, och många upplever bullerstörningar. Tillgången till grönområden är i innerstaden begränsad till mindre parker med begränsat värde jämfört med större grönområden och skogar i ytterstaden, där omgivningarna ofta också är mer barnvänliga. En annan aspekt av ”läge” är tillgången till parkeringsplatser och kommunikationer, som är störst i ytterstad respektive innerstad.
Det är dock viktigt att notera att dessa olika lägesfaktorer varierar kraftigt mellan olika områden. Det går inte att dra hela innerstaden över en kam eller ens dra alla fastigheter i till exempel Vasastaden över en kam – vilket skedde i medlemsenkäten 2004 – utan varje fastighet måste bedömas individuellt.
Eftersom detta inte framgick av utredningen som föregick 2003 års riktlinjer och inte heller framgår av rapporten om utvärdering av riktlinjerna är det angeläget att göra ett förtydligande, så att man vid hyressättningen framöver kan ta hänsyn till faktorn ”läge” på ett mer rättvisande sätt.
Mot den bakgrunden yrkar vi att fullmäktige beslutar
att som tillägg till hyresriktlinjerna anta följande förtydligande av ”läge”:
”Med begreppet ’läge’ i stadgarnas § 42 avses närhet till kommersiell och offentlig service, närhet till natur och grönområden, närhet till kultur, närhet till sportmöjligheter, tillgång till kommunikationer, tillgång till parkeringsplatser, närområdets barnvänlighet, miljömässiga faktorer såsom bullernivå, luftkvalitet och ljusinsläpp i lägenheten, insyn i lägenheten, utsikt från lägenheten samt andra faktorer av betydelse för livskvaliteten.”
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 50 – 55.
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
De frågor som motionärerna tar upp i sina motioner har de tagit upp i liknande motioner vid flera föreningsstämmor de senaste åren. Eftersom frågorna liknar dem som tagits upp tidigare kan styrelsen hänvisa till sitt utlåtande vid förra årets föreningsstämma.
Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Vid de årliga hyressamråd som skett under de gångna åren har styrelsen och hyresutskottet haft stadgarna och hyressättningsriktlinjerna som stöd.
Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har i allt väsentligt inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. Några orimliga hyreshöjningar kan därför inte sägas ha drabbat något kvarter.
Årligen samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avväganden göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma på ett rimligt sätt. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökade kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar som en av motionärerna föreslår skulle undergräva föreningens ekonomi och allvarligt försvaga SKBs finansiella ställning.
Styrelsen har i ett särskilt ärende till föreningsstämman ( nr 22 på föredragningslistan) föreslagit vissa justeringar i de nu gällande riktlinjerna. Detta förslag baseras på den utvärdering som gjorts av hyresriktlinjerna. Styrelsen instämmer inte i motionärernas kritik av utvärderingen utan anser att utvärderingen gjorts på ett rimligt sätt. Genom de justeringar som föreslås tydliggörs stadgarnas betydelse vid hyressättning samt att det är den förtroendevalda styrelsen respektive hyresutskottet som vid det årliga hyressamrådet skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. I övrigt vill styrelsen hänvisa till vad som anförs i det särskilda ärendet om föreningens hyresriktlinjer som behandlas på föreningsstämman. I förslaget till stämman ingår en utvärdering av hyresriktlinjerna om 5 år som en viktig del.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
Att bifalla att-sats 1 i motionen i motion 51, samt
att i övrigt avslå motionerna.