Motion – 2009 / 54
År: 2009
Nummer: 54
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten
Bättre utvärdering av hyresriktlinjerna
2003 års hyresriktlinjer skulle utvärderas efter fem år. En arbetsgrupp har nu tagit fram en rapport med titeln ”Utvärdering av SKBs riktlinjer för hyressättning”.
Vid första anblicken ger rapporten ett gott intryck: tydlig disposition med rubriker och underrubriker, utförliga redogörelser för tidigare och nuvarande bestämmelser, en stor mängd siffror och ett antal diagram. Men studerar man rapporten närmare finner man att den inte tar upp många frågor som borde ha belysts.
Hur har riktlinjernas formulering om ”hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet” tolkats? Vilken användning har styrelsen och hyresutskottet haft av hyresenkäten 2004, som kostade runt 300 000 kronor? Kommer det att behövas fler liknande enkäter? På vilka andra sätt har man bedömt en lägenhets värde?
Hur har stadgarnas begrepp ”läge” tolkats? Står det bara för ”avstånd från city” och inte annat, som närhet till service, närhet till natur, bullernivå och luftkvalitet? Hur har stadgarnas bestämmelse om hyra efter ”standard, läge och ålder” vägts mot riktlinjernas formulering om genomsnittligt värde? På vilket sätt har man tagit hänsyn till faktorn ”standard”?
Har riktlinjernas formulering om tillräckligt hög hyra för nyproducerade lägenheter så att de inte belastar föreningens ekonomi kunnat följas? Hur har den bestämmelsen vägts mot riktlinjernas formulering om genomsnittligt värde? När ska hyran för en ny fastighet följa bestämmelsen om genomsnittligt värde? Hur avgör man det?
Vilka svar har rapporten på alla dessa viktiga frågor? Inga!
Man har i stället lagt ner energi på att försöka visa att SKB:s hyreshöjningar har varit låga. Men det var inte det som skulle undersökas, under det gällde att utvärdera hur hyresriktlinjerna har fungerat, hur de har tillämpats och vilka erfarenheter man kan dra av tillämpningen av dem.
I rapporten gör man ett stort nummer av att det inte går att utforma ett fullständigt rättvist hyresfördelningssystem. Nej, naturligtvis inte. Vem har påstått något annat? Men vad är slutsatsen av detta faktum? Att vi ska sluta sätta hyror? Nej, det går inte. Den enda rimliga slutsatsen är att vi måste ägna mer tid och kraft åt att analysera och reda ut frågan. Men i rapporten gör man tvärtom – undviker många viktiga frågor och analyserar så lite som möjligt.
Rapporten kan därmed inte godkännas som en utvärdering av hyresriktlinjerna, utan en ny utvärdering behöver göras.
Vi yrkar att fullmäktige beslutar
att lägga rapporten ”Utvärdering av SKBs riktlinjer för hyressättning” till handlingarna
utan godkännande av rapporten samt
att uppdra åt styrelsen att utse en ny, allsidigt sammansatt arbetsgrupp med uppgift
att göra en utvärdering av hyresriktlinjerna – färdig senast till ordinarie stämma
2010 – som ska innefatta
1. konkret redovisning för varje år sedan 2003 av hur riktlinjerna och stadgebestämmelsen om hyressättning har tillämpats vid fördelningen av den totala hyreshöjningen på enskilda fastigheter respektive grupper av fastigheter samt
2. analys och överväganden i fråga om sociala konsekvenser av stora hyreshöjningar, bibehållande av kötidens värde samt möjligheter att basera hyressättningen på objektiva faktorer och faktiska kostnader.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 50 – 55
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
De frågor som motionärerna tar upp i sina motioner har de tagit upp i liknande motioner vid flera föreningsstämmor de senaste åren. Eftersom frågorna liknar dem som tagits upp tidigare kan styrelsen hänvisa till sitt utlåtande vid förra årets föreningsstämma.
Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Vid de årliga hyressamråd som skett under de gångna åren har styrelsen och hyresutskottet haft stadgarna och hyressättningsriktlinjerna som stöd.
Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har i allt väsentligt inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. Några orimliga hyreshöjningar kan därför inte sägas ha drabbat något kvarter.
Årligen samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avväganden göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma på ett rimligt sätt. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökade kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar som en av motionärerna föreslår skulle undergräva föreningens ekonomi och allvarligt försvaga SKBs finansiella ställning.
Styrelsen har i ett särskilt ärende till föreningsstämman ( nr 22 på föredragningslistan) föreslagit vissa justeringar i de nu gällande riktlinjerna. Detta förslag baseras på den utvärdering som gjorts av hyresriktlinjerna. Styrelsen instämmer inte i motionärernas kritik av utvärderingen utan anser att utvärderingen gjorts på ett rimligt sätt. Genom de justeringar som föreslås tydliggörs stadgarnas betydelse vid hyressättning samt att det är den förtroendevalda styrelsen respektive hyresutskottet som vid det årliga hyressamrådet skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. I övrigt vill styrelsen hänvisa till vad som anförs i det särskilda ärendet om föreningens hyresriktlinjer som behandlas på föreningsstämman. I förslaget till stämman ingår en utvärdering av hyresriktlinjerna om 5 år som en viktig del.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
att bifalla att-sats 1 i motionen i motion 51, samt
att i övrigt avslå motionerna.
Hyresutskottets yttrande över motion 54
Enligt hyresutskottets uppfattning ställde sig fullmäktige i stort bakom hyressättningsprinciper och utvärderingsrapporten, hyresutskottet anser därför att det ej finns någon anledning att ändra besluten.
Beslut
Föreningsstämman beslutade
att bifalla styrelsens förslag rörande motion 54, samt styrelsens förslaget till ändring av SKBs riktlinjer för hyressättning i sin helhet.