Motion – 2009 / 55
År: 2009
Nummer: 55
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten
Motiveringar för fördelning av hyreshöjningar
Vid stämman 2005 behandlades två motioner med krav på bättre redovisning av hur den totala hyreshöjningen fördelas på de olika fastigheterna – hur styrelsen och hyresutskottet kommer fram till de nya hyrorna. Styrelsen uttalade sig relativt positivt och sade bl.a.: ”En motivering till de träffade hyresuppgörelserna skall dock givetvis kunna redovisas.” Hyresutskottet sade också att resultatet av samrådet om hyrorna ”bör … kunna motiveras”.
Den motivering som lämnades för 2007 års hyreshöjning var trots detta mycket intetsägande: ”Fördelningen av hyreshöjningen har gjorts efter en helhetsbedömning, där hänsyn bl a har tagits till den totala hyresstrukturen.”
Vid 2008 års hyreshöjning upprepades liknande allmänna formuleringar, dock med ett tillägg om nyproduktionen: ”Särskild hänsyn har tagits till fastigheter som är nyproducerade och har hög hyra. Dessa fastigheter får oförändrad hyra. Dessutom gjordes en bedömning av olika fastigheters relativa värde jämfört med den nuvarande hyran samt en uppföljning av den totala hyresstrukturen.”
Motivet för årets hyreshöjning är mer ordrikt men innehåller föga mer i sak: ”Mot bakgrund av detta [§ 42 andra stycket i stadgarna] gjordes vid hyressamrådet en uppföljning av den totala hyresstrukturen samt en jämförelse av hyresnivåerna i respektive fastighet. En viss fördelning av hyresuttaget gjordes därefter. … Fastigheter i innerstaden som mot bakgrund av ovanstående bedömdes ha en förhållandevis låg hyra får en hyreshöjning med 29 kr/kvm och år. Fastigheter i ytterstaden (samt kv Tegelpråmen) som på motsvarande sätt bedömdes ha en förhållandevis hög hyra får en hyreshöjning med 19 kr/kvm år. Kvarteren Gulmåran, Köksfläkten och Kappseglingen får en höjning på 9 kr/kvm och år med hänvisning till hög hyra respektive hög lägenhetsomsättning.”
Vad säger det om den bedömning som gjorts av standard, läge och ålder för olika fastigheter? Ingenting! Har det över huvud taget gjorts någon sådan bedömning? Det framgår inte.
I rapporten från arbetsgruppen för utvärdering av hyresriktlinjerna redovisas inte heller några konkreta motiv för hur hyreshöjningarna fördelats på olika fastigheter.
Det är inte acceptabelt med så innehållslösa motiveringar. De ger intryck av att styrelsen och hyresutskottet inte har gjort så noggranna bedömningar av olika fastigheter som borde krävas.
Det är angeläget att styrelsen och hyresutskottet avger konkreta motiveringar för hur hyreshöjningarna har fördelats. Som regeringen har påpekat i propositionen om kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62 s. 96):
Det är … viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran.
Vi yrkar att stämman beslutar
att ge styrelsen och hyresutskottet i uppdrag att separat eller var för sig årligen redovisa konkreta motiveringar – relaterade till stadgarnas bestämmelse att ”hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten” – för hur den totala hyreshöjningen fördelats på enskilda fastigheter eller grupper av fastigheter.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 50 – 55.
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
De frågor som motionärerna tar upp i sina motioner har de tagit upp i liknande motioner vid flera föreningsstämmor de senaste åren. Eftersom frågorna liknar dem som tagits upp tidigare kan styrelsen hänvisa till sitt utlåtande vid förra årets föreningsstämma.
Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Vid de årliga hyressamråd som skett under de gångna åren har styrelsen och hyresutskottet haft stadgarna och hyressättningsriktlinjerna som stöd.
Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har i allt väsentligt inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. Några orimliga hyreshöjningar kan därför inte sägas ha drabbat något kvarter.
Årligen samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avväganden göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma på ett rimligt sätt. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökade kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar som en av motionärerna föreslår skulle undergräva föreningens ekonomi och allvarligt försvaga SKBs finansiella ställning.
Styrelsen har i ett särskilt ärende till föreningsstämman ( nr 22 på föredragningslistan) föreslagit vissa justeringar i de nu gällande riktlinjerna. Detta förslag baseras på den utvärdering som gjorts av hyresriktlinjerna. Styrelsen instämmer inte i motionärernas kritik av utvärderingen utan anser att utvärderingen gjorts på ett rimligt sätt. Genom de justeringar som föreslås tydliggörs stadgarnas betydelse vid hyressättning samt att det är den förtroendevalda styrelsen respektive hyresutskottet som vid det årliga hyressamrådet skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. I övrigt vill styrelsen hänvisa till vad som anförs i det särskilda ärendet om föreningens hyresriktlinjer som behandlas på föreningsstämman. I förslaget till stämman ingår en utvärdering av hyresriktlinjerna om 5 år som en viktig del.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
Att bifalla att-sats 1 i motionen i motion 51, samt
att i övrigt avslå motionerna.
Hyresutskottets yttrande över motion 55
Hyresutskottet gör inga bedömningar för enskilda lägenheter utan endast för områden och typ av fastighet, ålder, standard, erforderlig kötid och geografiskt läge. En mera detaljerad motivering låter sig knappast göras. Redovisning görs av hur fördelningen skett och majoriteten av hyresmedlemmarna är nöjda med detta.