Motion – 2010 / 13

insyn.stockholm.se/insynTransFrameMain.aspx?id=4&nodeid=359681

Här är ett utdrag ur denna diskussion.

Exploateringskontorets tjänsteutlåtande 080918
Huvudsaklig lydelse.

I nedanstående text är fet stil införd av motionären och texten delvis språkligt
redigerad.

Bakgrund

Efter 1987 års försökslagstiftning om kooperativ hyresrätt beslöt riksdagen
att från och med 2002 04-01 permanent införa kooperativ hyresrätt på bo-
stadsmarknaden. Dessförinnan hade SOU 2000:95 Kooperativ hyresrätt
remissbehandlats. Kooperativ hyresrätt kan enligt regeringens proposition
2001/02:62 beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyra och bostadsrätt.

Hyresvärden skall vara en kooperativ hyresrättsförening, och hyresgästerna
skalära medlemmar i föreningen. Föreningar enligt ägarmodellen äger det
hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr av fastig-
hetsägaren. Medlemmarna ska betala vanliga medlemsinsatser. Dessutom får
föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser. En hyresgäst som flyttar får inte
sälja den kooperativa hyresrätten men ska enligt propositionen i princip ha
rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen ska själv bestämma hyran för
de kooperativa lägenheterna utan hänsyn till bruksvärdesreglerna. Kooperativ
hyresrätt kan godkännas som allmännyttigt bostadsföretag, men ska inte ha en
hyresledande roll i bruksvärdessystemet.

Stockholms stad har i flera sammanhang varit engagerad i kooperativ hyresrätt.
Bland annat tillstyrkte staden flera kooperativa hyresrättsprojekt enligt 1987
års försökslagstiftning. Efter kommunfullmäktiges uppdrag, 1990 åt dåvarande
fastighetsnämnden, utarbetades tillsammans med stadens tre bostadsbolag ett
förslag om kooperativ hyresrätt inom bolagen. Då gjordes bland annat en ge-
nomgång av skattefrågorna vid kooperativ hyresrätt enligt försökslagstiftningen.
Analysen visade på flera svårbemästrade problem eller nackdelar.
Fastighetskontorets slutsats blev att speciellt skatte- och finansieringsfrågorna
måste penetreras och lösas ordentligt innan det startas nya omfattande
experiment med föreningsengagemang i människors boende. Fullmäktige beslöt
att under förutsättning att försöket med kooperativa hyresrätter permanentas
bör stadens bostadsbolag vara positiva till bildande av kooperativa hyresrätter
enligt ägarmodellen (uti 1994:4). Fastighetsnämndens begäran om kommunal
borgen för insatslån till kooperativ hyresrätt avslogs.
Skatteanalysen har i flera sammanhang presenterats för statsmakterna. En
uppdaterad analys i gatu- och fastighetskontorets yttrande 2001-06-25 över All-
bokommitténs slutbetänkande, gav vid handen att de skattemässiga problemen
kvarstod. Särskilt stora konstaterades nackdelarna vara för hyresmodellen.
Jämfört med försökslagstiftningen gjordes flera förbättringar i den perma-
nenta lagstiftningen om kooperativ hyresrätt. Men riskerna för skattefällor
för föreningar och boende undanröjdes inte. Regeringen ansåg inte heller att
kooperativa hyresrätter ska kunna användas som lånesäkerhet.

Eftersom kommunen enligt 2001 års bostadsförsörjningslag ska planera för
Bostadsförsörjningen

… i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder
och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen
förbereds och genomförs …

ansåg gatu- och fastighetsnämnden och kontoret att staden varken kan eller bör
medverka till att eventuella nya projekt med kooperativ hyresrätt kommer till
stånd, annat än i SKB:s regi, innan erforderliga skattemässiga anpassningar
utretts och genomförts.
Efter ett regeringsuppdrag redovisade Boverket 2005 rapporten Kooperativa
hyresrätter – nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen med flera förslag
för att utveckla förutsättningarna för kooperativ hyresrätt. Meningen var bland
annat att kooperativ hyresrätt ska kunna spela en viktig roll när kommunala
bostadsföretag säljer fastigheter. Förslagen rör skatte- och finansieringsfrågor
med mera. De kooperativa hyresrättsföreningar som bildades i Stockholm
efter försökslagstiftningen 1987 har efterhand upphört och i regel övergått till
bostadsrätt. Numera torde bara ett par kooperativa hyresrättsföreningar finnas
kvar i Stockholm, förutom den största föreningen Stockholms Kooperativa
Bostadsförening (SKB) som bildades redan 1916. Svenska Bostäder tecknade
sitt första avtal om kooperativ hyresrätt 2003. Avtalet rör 16 radhus i
Grimsta. Hyresgästerna har nu enligt uppgift aktualiserat en övergång till
bostadsrätt. Hos Familjebostäder finns den nybildade Bogemenskapen Sjöfarten
i Hammarby Sjöstad, också enligt hyresmodellen. Stockholmshem har inga
kooperativa hyresrätter.

Motionsförslaget om kooperativ hyresrätt

Motionärernas exempel på lyckade kooperativa hyresrättsprojekt i Familjebo-
städers regi i kvarteren Färdknäppen vid Södra Station och Sockenstämman
i Skarpnäck kan diskuteras. Hos Familjebostäder finns bara den nyssnämnda
nybildade kooperativa hyresrättsföreningen i Hammarby Sjöstad. Nästan alla,
sedan 1987, tidigare bildade kooperativa hyresrättsföreningar i Stockholm synes
numera ha upphört och övergått till bostadsrätt. Exploateringskontoret anser,
på samma sätt som tidigare fastighetskontoret och gatu- och fastighetskontoret,
att staden inte bör ta initiativ till nya försök med kooperativ hyresrätt innan
det är helt klarlagt att sådana föreningar har 1) alla de förutsättningar som
krävs för att de ska kunna fungera på ett bra sätt och 2) det inte finns fällor
för de hyresgäster som lockas in i den nya boendeformen.

Om staden skulle vilja tillmötesgå motionärernas förslag att utveckla nya
kooperativa hyresrättslösningar i Stockholm bör således först undersökas om
bland annat skatte- och finansieringsförutsättningarna numera har blivit
sådana att det är tillrådligt för staden att på nytt engagera stockholmarna i
kooperativ hyresrätt.
På andra håll i landet har kooperativ hyresrätt börjat bli mer förekommande i
takt med ökade produktionskostnader och slopade statliga bostadssubventioner.
Fastighetsbolag och byggherrar ser då en möjlighet att istället låta hyresgäs-
terna bidra till finansieringen genom de insatser som får tas ut vid kooperativ
hyresrätt. Enligt pressuppgifter lär de högsta insatserna i landet ligga på runt
17 000 kronor per kvadratmeter. För en trea på 70 kvm blir det 1,2 miljoner
kronor. Därtill kommer hyran på drygt 5 000 kronor i månaden.

Det kan befaras att många bostadssökande skulle ha svårigheter att erlägga så
höga insatsbelopp, i all synnerhet som dessa inte lagligen kan lånefinansieras
mot säkerhet i den kooperativa hyresrätten. Motionärernas bild av att en koo-
perativ hyresgäst inte kan riskera att förlora upplåtelseinsatsen vid sjunkande
konjunkturer är dessvärre en vanlig missuppfattning.

För det första får insatsen inte räknas upp. Vid inflation urholkas alltså
värdet av insatsen. För det andra när den kooperativa hyresgästen vill
lämna lägenheten krävs att hyresgästen eller föreningen hittar en ny hyresgäst
som är villig att betala insatsen för att den avflyttande hyresgästen inte ska
förlora hela eller delar av beloppet. Risken för detta är sannolikt störst vid
sjunkande konjunktur.

Därutöver vill kontoret peka på att den endast självkostnadsbaserade hyran
och de fasta insatsbeloppen antagligen medför att kooperativa hyresrättslägen-
heter (förutsatt att skatte- och finansieringsförutsättningarna löses) med tiden
blir alltmer attraktiva på bostadsmarknaden. Detta i förhållande till vanliga
hyreslägenheter där hyrorna utvecklas snabbare utifrån andra premisser. En
sådan utveckling förefaller i vart fall trolig vid den positiva efterfrågeutveckling
på bostäder som brukar ske i Stockholm. Detta gäller särskilt lägenheter hos
kooperativa hyresrättsföreningar som inte bedriver någon löpande kostnadskrä-
vande nybyggnadsverksamhet. Detta kan i sin tur befaras leda till större risker
för svarthandel med sådana kooperativa hyresrättskontrakt.En sådan utveckling
ökar sannolikt också de kooperativa hyresgästernas intresse för omvandling till
bostadsrätt.

De förefaller således tveksamt om de förhoppningar som låg till grund för den
permanenta lagstiftningen om kooperativ hyresrätt – nämligen att den enskilde
inte skulle tvingas till lika stora ekonomiska satsningar som vid bostadsrätt och
att boendeformen skulle vara riskfri och inte heller ge utrymme för spekulation
– kommer att infrias.
Stadsbyggnadsnämnden

Stadsbyggnadsnämnden beslutade vid sitt sammanträde den 2 oktober 2008 att
hänvisa till tjänsteutlåtandet som svar på remissen.

Exploateringskontorets analys och Stadsbyggnadsnämndens beslut visar på att koo-
perationen i sin nuvarande form och med den lagtext som finns är en usel affär för
medlemmarna. Av denna anledning behöver vi som gillar devisen ”Många hjälper
Många” diskutera SKB:s framtida roll och funktion.

Föreslår därför att stämman beslutar

att styrelse och administration gemensamt utökar möjligheterna för diskussion medlem-
marna emellan samt

att en av dessa möjligheter skall innebär att ett diskussionsforum installeras på SKB:s
hemsida.

att SKB gör en mindre utredning huruvida Mikael Möllers förslag (Egna Hem på höjden) eliminerar den kritik som Exploateringskontoret framför angående den kooperativa hyresrätten och som man menar är förklaringen till att SKB inte har fått några livskraftiga efterföljare.