Motion – 2012 / 54
År: 2012
Nummer: 54
Motionsställare: Lars Lingvall, hyresmedlem Segelbåten
Om motivering för hyreshöjningar
I meddelandet på SKB:s hemsida om årets hyreshöjning anges att ”hyressättningen ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner”. Det stämmer – så står det i både stadgarna och hyresriktlinjerna. Men har årets hyreshöjning fördelats så?
I meddelandet talas om innerstad och ytterstad. Det är ett uttryck för faktorn ”läge”. Men har alla fastigheter i innerstaden lika bra läge, samma närhet till service och kommunikationer, samma bullernivå och annat? Och kan alla fastigheter i ytterstaden delas upp i ”yttre ytterstaden” och övriga, där alla i respektive kategori har lika bra läge? Nej, naturligtvis inte. Men så verkar styrelsen och hyresutskottet ha gjort. Se vidare min motion om förtydligande av begreppet ”läge”.
Andra frågor är: På vilket sätt har man vid hyressättningen tagit hänsyn till faktorn ”standard”? Och hur har man differentierat med tanke på faktorn ”ålder”? Om detta sägs ingenting i meddelandet. Har man bara låtit bli att redovisa det – eller har man struntat i dessa faktorer?
Dessutom framgår av meddelandet att man har bestämt hyreshöjningarna utifrån gällande hyra – man har gjort en uppdelning i fastigheter med ”hög hyra”, ”lägre hyra” och ”låg hyra”. Men det finns inget stöd i stadgarna eller hyresriktlinjerna för att bestämma hyreshöjningen utifrån gällande hyra, utan hyran ska sättas utifrån de konkreta omständigheter som anges i dessa dokument. Fullmäktige har inte gett styrelsen i uppdrag att åstadkomma någon allmän hyresutjämning.
I propositionen om kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62 s. 96) påpekade regeringen: ”Det är … viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran.”
I en kooperativ förening som ska arbeta demokratiskt är det självfallet angeläget att ta fasta på detta och se till att hyressättningen sker enligt givna regler och motiveras tydligt.
Jag yrkar att stämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att vid hyreshöjning redovisa och publicera på hemsidan hur man har tagit hänsyn till faktorerna standard, läge och ålder samt resonerat i övrigt vid fastställandet av hyreshöjningarna.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 53, 54, 55, 56 och 57
Sedan Regelverket för fastställande av hyror i SKBs fastigheter framgår av föreningens stadgar. Där står att innan styrelsen fastställer hyrorna ska samråd har ägt rum med hyresutskottet. Vidare står att de totala hyresintäkterna ska bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs samt att hyressättningen för den enskilda lägenheten ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Vidare finns i föreningens riktlinjer för hyressättning ytterligare anvisningar hur hyrorna ska bestämmas.
Sedan mer än 10 år har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med allmännyttans och de privata hyresvärdarnas hyreshöjningar under samma period. SKBs genomsnittliga hyreshöjningar har bara varit hälften mot andra fastighetsägares. Med fog kan sägas att SKBs hyresmedlemmar har haft en gynnsam situation i det avseendet.
Vid de årliga hyressamråden mellan styrelsen och hyresutskottet sker en diskussion hur den överenskomna hyreshöjningen ska fördelas mellan olika fastigheter. Någon exakt vetenskap hur denna fördelning ska ske är inte möjlig att åstadkomma utan den får baseras på bedömningar från parterna. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. En genomgång av föreningens hyresstruktur görs för att se hur olika fastigheters hyra förhåller sig till andra fastigheters. Annars kan det vara risk att vissa fastigheters hyra på sikt blir för höga och att andra fastigheters hyra blir för låga. Syftet är dock inte att åstadkomma någon allmän hyresutjämning. I samrådet ingår att bedöma de olika parametrarna som anges i SKBs stadgar. Någon absolut rättvisa går inte att erhålla. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade motiveringar eller redovisningar hur olika fastigheter behandlats vid hyressamrådet. Översiktliga motiveringar till de träffade hyressamråden görs däremot varje år. Det är inte möjligt att göra en exakt definition av begreppet ”läge” som en av motionärerna önskar.
Att göra konsekvensbedömningar hur hyreshöjningar slår mot olika hyresgästgrupper är en svår för att inte säga omöjlig uppgift. Att rabattera hyresgäster som bott länge eller att hålla hyresnivåerna i äldre beståndet ligga still är likaså svåra frågor. Att låta vissa hyresmedlemmar få lägre hyra innebär istället att andra hyresmedlemmar får högre hyra, vilket kan upplevas som en orättvisa i sig.
Att hyreshöjningar redovisas per fastighet kan diskuteras. Det finns både fördelar och nackdelar med det. Styrelsen anser dock att fördelarna överväger nackdelarna och föreslår därför att sådana redovisningar görs i framtiden. Likaså bör föreningens riktlinjer för hyressättning publiceras på hemsidan. I övrigt får anses att SKB har ett rimligt och fungerande regelverk för hur föreningens hyror ska sättas och fördelas.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att bifalla motionerna 53 och 56
att avslå motion 55, samt
att anse motionerna 54 och 57 besvarade.
Beslut
Föreningsstämman beslutade efter votering i enlighet med styrelsens förslag
att anse motionen som besvarad.