Motion – 2013 / 54

Styrelsens utlåtande över motionerna 53 och 54

Ovanstående motioner behandlar olika aspekter på föreningens riktlinjer för hyressättning.

Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar och har funnits med i många år (§ 42). Där sägs

att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för
föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek,
standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.

Till ytterligare stöd för föreningens hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning antagna av föreningsstämman 2009. Där sägs bl a

att under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.

Vidare gäller för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastnifngen på öreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.

En successiv markandsanpassning av hyrorna, som det påstås i motionen från Kampementsbackens kvartersråd finns det således inte grund för.

Den fullständiga lydelsen av SKBs riktlinjer för hyressättning kan läsas på SKBs hemsida.

Vid de årliga hyressamråden samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avvägande göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökande kostnader.

Att i förväg fastställa en fördelningsnyckel för hur hyreshöjningar ska fördelas i framtiden är svårt för att inte säga omöjligt. Vid det årliga hyressamrådet är det förtroendevalda hyresutskottet respektive styrelsen som skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. Det är upp till
styrelsen och hyresutskottet att tillämpa riktlinjerna på ett klokt och rättvist sätt vid kommande hyressamråd.

Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. I kvarteret Kampementsbacken, uppgår dagens hyra till i genomsnitt 958 kronor per kvadratmeter och år, vilket är näst lägst av SKBs innerstadsfastigheter och
även bland de lägre om samtliga lägenheter i beståndet räknas med. Det går därför inte att med fog säga att kvarteret har åsatts för hög hyra i relation till alla andra lägenheter inom föreningen.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att       anse motionerna besvarade.

Hyresutskottets utlåtande över motion 54

Motionären anser att årets hyreshöjning som lagts ut med 11 kr per kvm över hela lägenhetsbeståndet inte står i överensstämmelse med SKBs stadgar (§42)och de förtydliganden som stämman beslutade om år 2003.

Hyresriktlinjerna har behandlats vid senare fullmäktigemöten än det som motionären hänvisar till. En arbetsgrupp med uppgift att utvärdera de nya hyresriktlinjerna redovisades vid fullmäktigemötet 2009. Där konstaterades bl a att hyresriktlinjerna hade fungerat enligt intentionerna under de fem år som de då varit i tillämpning. Dock ändrades på arbetsgruppens förslag vid stämman 2009 begreppet relativt värde i hyresriktlinjerna och ersattes med samma mening som andra meningen i § 42, dvs: hyressättningen ska baseras på lägenheternas storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.

I hyressamråden har det mera varit regel än undantag att den beslutade hyreshöjningen har fördelats så att lägenheterna har fått olika höjning. Det har i regel varit så att äldre bostadsbestånd i attraktiva lägen och med låga hyror har fått något högre hyreshöjningar än nyare och dyrare lägenheter samt lägenheter i ytterområden.

Vid årets hyressamråd accepterade hyresutskottet styrelsens förslag att det kunde vara rimligt att fördela hyreshöjningen lika över hela beståndet med 11 kr per kvm. Hyreshöjningen var relativt låg och påverkar inte den övergripande hyresstrukturen inom SKB mer än marginellt. Att göra ett undantag från fördelning enligt § 42 för ett enskilt år anser hyresutskottet vara möjligt utan att bryta mot stadgar och hyresriktlinjer. Resultatet måste ses över en längre tid än ett år.

Hyresutskottet känner samtidigt sympati med intentionerna i motionen och stödjer motionärens yrkande. Hyresutskottet har i diskussioner med styrelsen och i underlag som tagits fram för dessa diskussioner fört fram att det vore önskvärt med någon typ av fördelningsmodell som kunde tillämpas i samband med hyressamrådet och utläggning av respektive års hyror.

Samtidigt måste man inse att det är ingen lätt uppgift att ta fram en fördelningsmodell. En sådan skulle behöva ses över med jämna mellanrum eftersom fastigheterna inom SKBs bestånd ändrar karaktär beroende på ombyggnader, renoveringar mm. Dessutom kan lägesfaktorer förändras till följd av stadens utveckling, byggande av infrastruktur, nya bostadsområden etc.