Motion – 2014 / 67

År: 2014
Nummer: 67
Motionsställare: Kvartersrådet Segelbåten

Schabloniserad hyressättning och smygande marknadsanpassning

I utlåtandet över motionerna 53 och 54 förra året påstod styrelsen att det inte finns grund för en successiv marknadsanpassning av hyrorna. Man motiverade det enbart genom en hänvisning till reglerna i stadgarna och hyresriktlinjerna om beräkning av hyrorna.

Problemet är att vi medlemmar inte kan se att hyressättningen sker i enlighet med dessa regler. Där anges faktorerna standard, läge, ålder och övriga förmåner som grund för hyressättningen – utöver storlek, som tillgodoses genom att hyran anges i kronor per kvadratmeter.

Olika hyreshöjningar för fastigheter i innerstad och ytterstad kan hänföras till faktorn läge. Men den differentieringen sker mycket grovt och schablonmässigt, trots att läget för samtliga lägenheter i innerstaden inte är lika bra – en del är till exempel mer bullerstörda – och att läget för samtliga fastigheter i ytterstaden inte heller är likvärdigt.

Faktorn ålder har använts bara för att ge nyproducerade lägenheter lägre eller ingen hyreshöjning.

Inget i de senaste årens motiveringar för hyreshöjningarna refererar till faktorn standard, som är en viktig faktor för en boende. Man vet inte ens om den har beaktats.

Däremot motiveras hyreshöjningarna utifrån befintlig hyra: fastigheter med låg hyra får högre hyreshöjning, och fastigheter med högre hyra får lägre hyreshöjning. För detta finns dock inget stöd i stadgar eller stämmobeslut. Hyresnivån är ingen egenskap hos en lägenhet eller fastighet.

Formuleringar som upprepas också i årets motivering för hyreshöjningarna är att man gjort ”en uppföljning av den totala hyresstrukturen” och ”en jämförelse av hyresnivåerna i respektive fastighet”. Det säger ingenting om hur bedömningarna har gjorts.

Det behövs betydligt mer konkreta motiveringar för hyreshöjningarna, relaterade till de faktorer som anges i stadgarna, så att det går att se att hyressättningen sker enligt de grunder som anges där och det blir möjligt att bedöma rimligheten i hyreshöjningarna.

I de motiveringar som getts ser man i stället två tydliga tendenser:

1. Öka hyran mest för fastigheter med lägst hyra – helt bortsett från om fastighetens ålder är hög och fastighetens standard är låg!

2. Öka hyran mest för fastigheter i innerstaden! Vad är det, om inte en smygande marknadsanpassning av hyrorna?

Det är lite avslöjande att styrelsen i sitt motionsutlåtande förra året använde uttrycket ”successiv marknadsanpassning”. Därmed har man pekat på att marknadsanpassning mycket väl kan ske successivt. Och det är precis vad som verkar ske inom SKB.

Om styrelsen inte avser att marknadsanpassa hyrorna borde detta styrkas genom att man presenterar en modell för fördelningen av hyror som klargör detta. En sådan modell kunde också innebära minskad schablonisering vid hyressättningen.

Som hyresutskottet skrev förra året: ”Det vore önskvärt med någon typ av fördelningsmodell som kunde tillämpas i samband med hyressamrådet” (utlåtandet över motion 54).

Vi yrkar därför att stämman beslutar

att ge styrelsen i uppdrag att i samråd med hyresutskottet utarbeta och presentera en modell för hyressättningen inom SKB och

att ge styrelsen i uppdrag att vid hyreshöjning redovisa konkreta grunder, relaterade till faktorerna standard, läge och ålder i stadgarna, för hur hyreshöjningen har fördelats på fastigheterna.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Styrelsens utlåtande över motionerna 67 och 68

SKBs riktlinjer för hyressättning har sett över med jämna mellanrum. Den senaste översynen gjordes 2009. Föreningsstämman det året beslutade vid antagandet av de nya riktlinjerna också att en förnyad utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter 2014 års hyressamråd (avseende 2015 års hyror). Under de år som gått har riktlinjerna tillämpats av styrelsen och hyresutskottet vid de årliga hyressamråden. Styrelsens uppfattning är att hyressättningen har fungerat på ett väl avvägt sätt. De flesta hyresmedlemmar och kvarter tycks också vara relativt nöjda med detta. De invändningar som förekommit har huvudsakligen kommit från de kvarter som nu motionerar i frågan.

SKB har haft en lägre hyresutveckling än andra hyresvärdar. Detta har sagts tidigare och förtjänar att upprepas igen. Går man så långt tillbaka som till den senaste femtonårsperioden har SKBs hyror bara höjts hälften så mycket som det övriga genomsnittet i Stockholm. Tittar man på de senaste fem åren har övriga bostadsföretag höjt hyrorna med drygt 50 % mer än SKB. SKB har således haft en särdeles försiktig hyreshöjningspolitik. Detta har gynnat samtliga hyresmedlemmar.

Enligt SKBs stadgar och hyresriktlinjer ska de totala hyresintäkterna bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Detta är avgörande för föreningens framtid och en huvudfråga vid det årliga hyressamrådet. När det totala hyreshöjningsbehovet för det kommande året har fastställts vidtar diskussion hur detta belopp ska fördelas mellan olika fastigheter. Den vägledning som då finns att tillgå är stadgarnas och hyresriktlinjernas formulering att hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övrig förmåner knutna till fastigheten. Dessutom anges i riktlinjerna att under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.

Av naturliga skäl är det en grannlaga uppgift att göra en fördelning av hyresuttaget som känns någorlunda rättvis och saklig. Någon exakt vetenskap kan det aldrig bli frågan om. En total kunskap om varje fastighet och lägenhets olika faktorer enligt ovan kan aldrig erhållas. Som så många gånger tidigare sagts måste olika avvägande göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Som ovan angetts görs också i det sammanhanget en bedömning av hur olika fastigheter ska hyressättas i förhållande till varandra. Det kan ibland skilja omotiverat mycket i hyra mellan olika fastigheter. Där har vissa fastigheter i attraktiva lägen och i övrigt goda egenskaper och samtidigt låg hyra bedömts tåla en något högre hyreshöjning än andra. Svårigheten att redovisa sådana bedömningar i detalj är uppenbara.

Hyresutskottet har här en viktig roll att företräda hyresmedlemmarna. För att kunna företräda olika hyresmedlemmar och olika intressen inom föreningen består hyresutskottets ledamöter av både hyresmedlemmar och köande medlemmar. Hyresmedlemmarna kommer både från innerstaden och från förorter liksom från äldre beståndet som från nyproduktionen. Genom detta finns förutsättningar för kloka och väl avvägda beslut i hyresfrågor.

Styrelsen och hyresutskottet inser problemen vid hyresfördelningar och har därför sedan i höstas fört en diskussion om det är möjligt att ta fram en modell för hur kommande hyreshöjningar ska fördelas. Detta arbete pågår nu där styrelsen och hyresutskottet gemensam försöker arbeta fram en sådan modell som skulle kunna gå att använda vid kommande hyressamråd. Det skulle då också bli lättare att tydligare motivera skillnader i hyreshöjningar mellan olika kvarter. Modellen bedöms vara klar i höst.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att bifalla första att-satsen i motion 67

att anse andra att-satsen i motion 67 samt motion 68 besvarade.

Hyresutskottets utlåtande över motionerna 67 och 68

Hyresutskottet är väl medvetet om problemet med att göra en rättvis fördelning av den, tyvärr, återkommande årliga hyreshöjningen. Under det senaste året har hyresutskottet fört interna diskussioner om hur en fördelningsmodell skulle kunna se ut.

I dagarna har en arbetsgrupp med representanter från styrelsen, SKBs ledning och hyresutskottet utsetts. Arbetsgruppens uppgift är att skapa en tydlig och hållbar modell för hur riktlinjerna för hyressättning ska tillämpas vid kommande hyressamråd.

Beslut

Föreningsstämman beslutade därefter i enlighet med styrelsens förslag

att bifalla första att-satsen i motion 67, att anse andra att-satsen i motion 67 samt motion 68 besvarade.