Motion – 2014 / 68

År: 2014
Nummer: 68
Motionsställare: Kvartersrådet Stångkusken och kvartersrådet Kampementsbacken

Hyreshöjningar på väg mot marknadsanpassning

Senaste beslut om differentierade hyreshöjningar har ännu en gång inneburit negativa och svårförklarade besked för ett antal hyresgäster. Höjningarna förklaras återigen med de grunder för beräkning av hyrorna som finns i föreningens stadgar. Där sägs bl a ”skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”.

Till ytterligare stöd för föreningens hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning antagna av föreningsstämman 2009. Där sägs bl a: ”Under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.”

Hur de olika faktorerna standard, läge och ålder skall värderas och ställas mot varandra har dock under åren aldrig redovisats. Det borde vara ett rimligt krav som emellertid viftas bort av hyresutskottet senast i sammanställningen över 2013 års motioner på sidan 95: ”Samtidigt måste man inse att det är ingen lätt uppgift att ta fram en fördelningsmodell.” I beslutet om 2012 års hyror gav sig styrelsen emellertid in på en form av kreativ fördelningsmodell. Föreningens fastigheter delades då in i åtta grupper med höjningar på 0 kr, 8 kr, 14 kr, 17 kr, 20 kr, 25 kr, 30 kr och 35 kr per kvm. Det kontrasterar starkt mot att det fanns bara en grupp året efter – höjningen för alla var 11 kr per kvm. Hur kan man bedöma så olika?

Bredäng fick 2012 en hyreshöjning på 8 kr och år 2014 19 kr. Motorn-Vingen-Bälgen, Ryssjan 13, Ässjan, Päronträdet, Stångkusken, Kroken, Kampementsbacken och Segelbåten fick motsvarande år höjningar på 35 resp 29 kr. Är det ”läget” som motiverar detta? Det har inte sagts rakt ut. Däremot har man hänvisat till ”låg hyra”. Men det är en faktor som inte finns med i föreningens stadgar.

Vad innefattas då t ex i ”standard”? Av hyreshöjningarna att döma skulle man kunna tro att högre hyra motiveras av avsaknad av hiss, dålig disponering av lägenheterna som litet kök och stora döda utrymmen, jordad el endast i köket, dålig standard i badrum etc. Beträffande övriga förmåner är det svårt att tänka sig exempel och att samma variabler utnyttjas år efter år för att skruva upp hyresnivån i vissa fastigheter är ofattbart.

I år sägs: ” Motivet till själva hyreshöjningen är de ökade kostnader som SKB har för att bedriva sin verksamhet”, vilket man sagt tidigare år. I en mer detaljerad kommentar till hyressamrådet 2006 säger t ex VD: ”Motivet till hyreshöjningen är förstås de ökade kostnader som SKB har för att bedriva sin verksamhet. – – – Kostnaderna för drift, underhåll och administration ökar årligen. – – – De kostnader som särskilt kan nämnas är energi (värme och el), reparationer, skötsel, entreprenader (bygg- och andra entreprenader), tomträttsavgälder, IT, löner och administration, räntekostnader mm.”.

Det måste vara naturligt att dessa ökade generella kostnader fördelas lika över hela fastighetsbeståndet. Hur läge, standard, ålder och övriga förmåner motiverar den differentiering av hyreshöjningarna som har gjorts är obegripligt. Styrelsen och hyresutskottet säger inget konkret om det.

I motion nr 53 från 2013 påpekas bl a att fullmäktige genom de senaste årens riktlinjer och stadgeändringar (2002-2009) har ”beslutat att hyressättningen ska förändras till en mer marknadsanpassad modell”. I styrelsens utlåtande över motionen påstås – utan att det motiveras närmare: ”En successiv marknadsanpassning av hyrorna … finns det …. inte grund för.”

I beslutet om 2014 års hyror har ”låg hyra” tydligt angetts som motiv för extra höjningar. Men det är inte ett giltigt motiv enligt stadgarna. Och det pekar faktiskt mot att det i verkligheten är en marknadsanpassning av hyrorna som håller på att ske.

Vi yrkar att föreningsstämman beslutar

– att ge styrelsen i uppgift att genomföra möten och diskussioner med kvartersråd och medlemmar för att skaffa sig kunskap om lägenhetsbeståndet så att framtida hyreshöjningar kan baseras på faktorerna standard, läge, ålder och övriga förmåner.

– att ge styrelsen i uppdrag att upphöra med sådana höjningar som de facto går i riktning mot en marknadsanpassning av hyrorna.

– att ge styrelsen i uppdrag att i fortsättningen motivera hyresjusteringar utöver generellt påslag genom konkreta motiveringar i förhållande till faktorerna standard, läge, ålder och övriga förmåner.

– att ge styrelsen i uppdrag att vid utarbetandet av nya riktlinjer för hyressättningar låta läget spela en underordnad roll för att därigenom underlätta sk bostadsresa inom föreningen.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Styrelsens utlåtande över motionerna 67 och 68

SKBs riktlinjer för hyressättning har sett över med jämna mellanrum. Den senaste översynen gjordes 2009. Föreningsstämman det året beslutade vid antagandet av de nya riktlinjerna också att en förnyad utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter 2014 års hyressamråd (avseende 2015 års hyror). Under de år som gått har riktlinjerna tillämpats av styrelsen och hyresutskottet vid de årliga hyressamråden. Styrelsens uppfattning är att hyressättningen har fungerat på ett väl avvägt sätt. De flesta hyresmedlemmar och kvarter tycks också vara relativt nöjda med detta. De invändningar som förekommit har huvudsakligen kommit från de kvarter som nu motionerar i frågan.

SKB har haft en lägre hyresutveckling än andra hyresvärdar. Detta har sagts tidigare och förtjänar att upprepas igen. Går man så långt tillbaka som till den senaste femtonårsperioden har SKBs hyror bara höjts hälften så mycket som det övriga genomsnittet i Stockholm. Tittar man på de senaste fem åren har övriga bostadsföretag höjt hyrorna med drygt 50 % mer än SKB. SKB har således haft en särdeles försiktig hyreshöjningspolitik. Detta har gynnat samtliga hyresmedlemmar.

Enligt SKBs stadgar och hyresriktlinjer ska de totala hyresintäkterna bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Detta är avgörande för föreningens framtid och en huvudfråga vid det årliga hyressamrådet. När det totala hyreshöjningsbehovet för det kommande året har fastställts vidtar diskussion hur detta belopp ska fördelas mellan olika fastigheter. Den vägledning som då finns att tillgå är stadgarnas och hyresriktlinjernas formulering att hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övrig förmåner knutna till fastigheten. Dessutom anges i riktlinjerna att under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.

Av naturliga skäl är det en grannlaga uppgift att göra en fördelning av hyresuttaget som känns någorlunda rättvis och saklig. Någon exakt vetenskap kan det aldrig bli frågan om. En total kunskap om varje fastighet och lägenhets olika faktorer enligt ovan kan aldrig erhållas. Som så många gånger tidigare sagts måste olika avvägande göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Som ovan angetts görs också i det sammanhanget en bedömning av hur olika fastigheter ska hyressättas i förhållande till varandra. Det kan ibland skilja omotiverat mycket i hyra mellan olika fastigheter. Där har vissa fastigheter i attraktiva lägen och i övrigt goda egenskaper och samtidigt låg hyra bedömts tåla en något högre hyreshöjning än andra. Svårigheten att redovisa sådana bedömningar i detalj är uppenbara.

Hyresutskottet har här en viktig roll att företräda hyresmedlemmarna. För att kunna företräda olika hyresmedlemmar och olika intressen inom föreningen består hyresutskottets ledamöter av både hyresmedlemmar och köande medlemmar. Hyresmedlemmarna kommer både från innerstaden och från förorter liksom från äldre beståndet som från nyproduktionen. Genom detta finns förutsättningar för kloka och väl avvägda beslut i hyresfrågor.

Styrelsen och hyresutskottet inser problemen vid hyresfördelningar och har därför sedan i höstas fört en diskussion om det är möjligt att ta fram en modell för hur kommande hyreshöjningar ska fördelas. Detta arbete pågår nu där styrelsen och hyresutskottet gemensam försöker arbeta fram en sådan modell som skulle kunna gå att använda vid kommande hyressamråd. Det skulle då också bli lättare att tydligare motivera skillnader i hyreshöjningar mellan olika kvarter. Modellen bedöms vara klar i höst.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att bifalla första att-satsen i motion 67

att anse andra att-satsen i motion 67 samt motion 68 besvarade.

Hyresutskottets utlåtande över motionerna 67 och 68

Hyresutskottet är väl medvetet om problemet med att göra en rättvis fördelning av den, tyvärr, återkommande årliga hyreshöjningen. Under det senaste året har hyresutskottet fört interna diskussioner om hur en fördelningsmodell skulle kunna se ut.

I dagarna har en arbetsgrupp med representanter från styrelsen, SKBs ledning och hyresutskottet utsetts. Arbetsgruppens uppgift är att skapa en tydlig och hållbar modell för hur riktlinjerna för hyressättning ska tillämpas vid kommande hyressamråd.

Beslut

Föreningsstämman beslutade därefter i enlighet med styrelsens förslag

att bifalla första att-satsen i motion 67, att anse andra att-satsen i motion 67 samt motion 68 besvarade.