Motion – 2015 / 40
År: 2015
Nummer: 40
Motionsställare: Lars Lingvall, fullmäktig Segelbåten
Redovisning av modellen för fördelning av hyreshöjningar
En modell för fördelning av hyreshöjningar föreslogs i motion 67 till förra årets stämma. Syftet skulle främst vara att tydligare motivera hur hyreshöjningarna fördelas på SKB:s olika fastigheter. I sitt yttrande sade styrelsen att en sådan modell skulle tas fram. Den skulle enligt styrelsen göra det ”lättare att tydligare motivera skillnader i hyreshöjningar mellan olika kvarter”.
På fullmäktigedagen hösten 2014 presenterades modellen. Bilder från presentationen finns på SKB:s hemsida. Det är ingen egentlig beskrivning av modellen utan en översiktlig information om modellens konstruktion, med poängsättning för fyra parametrar för varje fastighet.
I meddelandet om årets hyressamråd hänvisas till den nya modellen. Men den information om modellen som finns innehåller inga uppgifter om poäng för de olika fastigheterna i SKB:s bestånd. Det innebär att det i år inte finns några motiveringar alls per fastighet eller område för hur hyreshöjningarna har fördelats. De bristfälliga motiveringar för fördelningen av hyreshöjningar på olika fastigheter som vi varit vana vid har alltså ersatts av något ännu sämre.
Det behövs en ordentlig, förklarande beskrivning av hur modellen är uppbyggd och är tänkt att fungera som inkluderar uppgifter om hur poängsättningen för respektive faktor har tagits fram samt hur ofta och på vilket sätt styrelsen avser att revidera poängsättningen. Uppgifter om vilka poäng som SKB:s olika fastigheter har fått i de fyra olika parametrarna behöver också redovisas.
Det finns visserligen uppgifter om att ytterligare information kommer att ges senare. Men mot bakgrund av det som angetts här är det angeläget att precisera vilka uppgifter som fullmäktige önskar få – och anser att medlemmarna bör ha – och att formulera det som ett uppdrag till styrelsen.
Jag yrkar att föreningsstämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att för SKB:s medlemmar snarast redovisa
dels en beskrivning av uppbyggnaden och funktionssättet för den nya modellen för fördelning av hyreshöjningar som inkluderar uppgifter om hur poängsättningen för respektive faktor har tagits fram samt hur ofta och på vilket sätt styrelsen avser att revidera poängsättningen,
dels nuvarande poängtal för samtliga fastigheter/förvaltningsenheter för de fyra parametrar som används i modellen.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Gemensamt utlåtande från styrelsen i motionerna 39-43
Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter, detta inkluderar bland annat ekonomi och beslut om hyresändring. Inför en hyresändring genomförs ett samråd med hyresutskottet, detta har under en lång följd av år slutat i enighet. SKBs gällande riktlinjer för hyressättning beslutades av 2009 års föreningsstämma och gäller alltjämt. Riktlinjerna framgår av föreningens stadgar och finns bl.a. på föreningens hemsida. De fördelningar av hyreshöjningar som gjort mellan olika fastigheter har sin grund i riktlinjernas text att ”under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra”. Vid en sådan fördelning görs alltså en bedömning av hyresstrukturen i hela fastighetsbeståndet, d.v.s. en jämförelse om rimligheten i hyresskillnader mellan olika fastigheter. Detta är helt i enlighet med riktlinjerna. Fördelningar av hyreshöjningar har gjorts under en lång tid inte bara hos SKB utan görs hos alla bostadsföretag.
Svårigheten att fördela hyreshöjningen mellan olika fastigheter är uppenbar och en grannlaga uppgift. Någon exakt vetenskap kan det aldrig bli frågan om utan det gäller att göra fördelningen så att den känns någorlunda rättvis och saklig. En total kunskap om varje fastighet och lägenhets olika faktorer kan aldrig erhållas. Många olika avväganden måste göras. Hyrorna i SKBs olika fastigheter skiljer sig av naturliga skäl väldigt mycket åt. Styrelsen och hyresutskottet har gjort dessa fördelningar med stöd av riktlinjerna och där fastigheter i attraktiva lägen och låga hyror har bedömts tåla en högre hyreshöjning än andra. De hyresfördelningar som gjort har mötts av kritik från vissa innerstadsfastigheter som fått högre hyreshöjningar. Samtidigt ska man komma ihåg att dessa fastigheter har en lägre total hyra än de flesta övriga fastigheterna i SKBs bostadsbestånd.
Inför hyressamrådet 2014 (om hyrorna 2015) har styrelsen och hyresutskottet gemensamt tagit fram en modell för att enklare kunna göra denna hyresfördelning. Modellen har presenterats under fullmäktigedagen och på föreningens hemsida liksom i tidningen Vi i SKB och upprepas därför inte här. Intresserades uppmanas istället att ta del av den på ovannämnda forum.
Modellen tycks av de flesta hyresmedlemmarna uppfattas som rimlig och väl fungerande. Vad gäller SKBs riktlinjer för hyressättning så gäller de fortfarande. I enlighet med vad som sagts tidigare kommer riktlinjerna att utvärderas under 2015. En arbetsgrupp har tillsatts för detta ändamål. Arbetet har påbörjats och kommer när utvärderingen är klar att redovisas för medlemmarna, med eventuella förslag till justeringar. Med anledning av det bör denna utvärdering avvaktas innan några beslut om förändringar tas.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse motion 39 besvarad.
att avslå motionerna 40, 42 och 43.
att anse första att-satsen besvarad i motion 41.
att avslå andra och tredje att-satsen motion 41.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 39, 40, 41, 42 och 43
Dessa motioner behandlar den nya modellen för fördelning av hyreshöjningar. Hyresutskottet antar att dessa motioner lämnades in innan modellen presenterades på SKB:s hemsida. De frågor som tas upp i motionerna anser vi nu är besvarade i tillgänglig information på hemsidan.
Vi vill poängtera att ett enigt Hyresutskott står bakom hyreshöjningsfördelningsmodellen.
Beslut
Föreningsstämman beslutade enligt styrelsens förslag att anse motion 39 besvarad, att avslå motionerna 40, 42 och 43, att anse första att-satsen besvarad i motion 41 samt att avslå andra och tredje att-satsen motion 41.