Motion – 2019 / 0
År: 2019
Nummer: 0
Motionsställare: Tommy G Persson, hyresmedlem Köksfläkten
Förvaltningsärende 3, Beslut om väsentligt ändrade principer för hyresavgifter ska beslutas av stämman
test
SKB redovisar i en skrivelse av den 29 november 2018 föreningens ambition att marknadsanpassa hyrorna för garage- och bilplatser. Ordet ”marknadshyra” undviks och istället används ordet ”målhyra”. Ambitionen är uppenbar: Marknadsanpassning.
Undertecknade månar om SKB:s ursprungliga verksamhetsinriktning och ser en fara i att frångå SKB:s väl förankrade idé om bostäder av god kvalitet till i princip självkostnad. För alla dem som redan bor i hus med tillhörande bilplats blir ”målhyra” (vilket är samma som marknadshyra) i många fall en dramatisk höjning av den totala hyran inkl bilplatsen.
Eftersom hyresökningarna grundar sig på väsentligt ändrade principer och avviker väsentligt från tidigare beräkningssätt att fastställa hyran för bilplatser för de boende som är medlemmar i SKB och där bilplats kan anses vara direkt kopplad till ett boende hos SKB skall detta inte anses som ett förvaltningsärende eftersom det måste anses som en övergång till marknadshyror som inte är SKBs ursprungliga princip för hyressättning.
En övergång till marknadshyror med ett vinstintresse kan inte anses var överensstämmande med de intentioner som förelåg när SKB grundades och är så väsentligt avsteg från tidigare gällande principer att det skall tas av fullmäktige.
Ett beslut att införa marknadshyror för medlemmar hos SKB är av en sådan dignitet att det inte kan anses vara ett förvaltningsärende utan skall tas av fullmäktige.
Yrkande
Att stämman beslutar att om grundprinciperna för hyreshöjningar väsentligt ändras ge styrelsen i uppdrag att utreda om detta ska beslutas av fullmäktige i enlighet med motionens syfte.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens svar på frågorna 1, 2 och 3
Bakgrund
SKBs stadgar reglerar:
• principer för hyressättning av bostadslägenheter (§ 42),
• samrådsskyldighet inför fastställelse av hyror för lägenheter i ny- eller ombyggd fastighet och inför beslut om hyresändring som berör ett större antal lägenheter (§ 29).
Någon reglering av hyressättning av andra uthyrningsobjekt (garage-, parkeringsplatser eller lokaler) finns inte i stadgarna.
SKBs stadgar föreskriver i § 35 att ett hyresutskott ska finnas inom föreningen. Hyresutskottets ledamöter och suppleanter utses av föreningsstämma och är medlemmarnas representant i frågor rörande hyressättning. I § 36 regleras hyresutskottets arbetsuppgifter. Där framgår det att det åligger hyresutskottet att medverka i hyressamråd genom yttrande i hyreshöjningsärende som överlämnats till utskottet. Vidare får hyresutskottet för styrelsen framlägga förslag i frågor om
hyressättningsprinciper avseende såväl bostadslägenheter som andra uthyrningsobjekt.
Hyressättning av annat än bostadslägenheter ligger helt inom ramen för styrelsens förvaltningsansvar. Således har styrelsen mandat att, utan föregående samråd, fastställa hyror för garage och parkeringsplatser. Hyresutskottet har förslagsrätt vad gäller hyressättningsprinciper för garage- och parkeringsplatser.
Partsgemensam arbetsgrupp
Vid samråd med hyresutskottet avseende 2016 års hyror, som ägde rum 2015-11-05 träffades, på initiativ från hyresutskottet, överenskommelse om att det inför hyressamrådet gällande 2017 års hyror ska göras en gemensam översyn av bilplatshyrorna. Någon översyn gjordes inte 2016. Därefter tillsattes en partsgemensam arbetsgrupp bestående av styrelsens hyresdelegation, representanter för hyresutskottet samt vd och ytterligare en tjänsteman. Arbetsgruppen har föreslagit principer för hyressättning av garage- och parkeringsplatser, genomfört kartläggning av nuvarande hyressättning och framlagt förslag till hyressättning.
Kartläggning och hyressättning
De kriterier för hyressättning som arbetsgruppen föreslog avser tillgänglighet, standard, läge, kötid och vakansgrad. Arbetsgruppen föreslog vidare att jämförelse ska göras med hyressättning hos andra fastighetsägare och parkeringsbolag. För utomhusparkering ska jämförelse dessutom göras med kostnad för boendeparkering. Jämförelse betyder inte att omvärldens hyressättning utgör riktvärde.
Med ovan nämnda kriterier som grund har alla garage- och parkeringsanläggningar bedömts och hyressättningen granskats. En idé om rättvisande hyra för varje kvarters garage- och parkeringsplatser har identifierats. Resultatet enligt förslaget var att vissa fastigheters bilplatser bör förbli oförändrade (främst ytterområden med vakanta platser) och att andra bilplatshyror bör höjas mer eller mindre. Störst höjningar föreslogs i innerstaden.
Skillnaden mellan nuvarande hyresnivå och idé om rättvisande hyra (målhyra) uppgick för hela SKB till 16,5 %.
Arbetsgruppen föreslog vidare att skillnaden mellan nuvarande hyra och målhyra ska utjämnas under en tid av fem år.
Intäkts- och hyresnivå
Att fastställa SKBs självkostnad för garage- och parkeringsplatser låter sig inte göras. Vanligtvis ställs krav från kommunens sida i samband med bygglov för nyproduktion av fastigheter att ett visst antal biluppställningsplatser ska iordningställas. I nyproduktion kan konstateras att den hyra som rimligtvis kan debiteras, inte är tillräcklig för att täcka föreningens kostnader för dessa biluppställningsplatser. Med den vetskapen kvarstår för föreningen att fastställa rättvisa hyror utifrån kvalitet och efterfrågan. Den vägledning i hyressättningen som kan erhållas är resultatet av en jämförelse med närliggande biluppställningsplatser och boendeparkering. Därigenom erhålls en rimlig kostnadstäckning, vilket inte kan anses vara marknadshyra. En för låg hyressättning leder till att kostnaderna för biluppställningsplatser subventioneras från bostadsbeståndet onödigtvis mycket.
Fastställda hyror
Styrelsen har utifrån förslaget från arbetsgruppen fastställt hyror för garage- och parkeringsplatser gällande för 2019. Om inget oförutsett inträffar är det rimligt att anta att styrelsen fattar beslut om motsvarande förändring för 2020, då avsikten är att utjämna skillnaden mellan hyran 2018 och målhyran under en tid om fem år.
Sammanfattning
På förslag från hyresutskottet har en partsgemensam arbetsgrupp föreslagit kriterier för hyressättning, genomfört kartläggning och föreslagit en ny hyressättning av föreningens garage- och parkeringsplatser. Förslaget har förankrats i hyresutskottet, som är medlemmarnas företrädare i hyressättningsfrågor utsett av föreningsstämma, även om någon samrådsskyldighet inte föreligger. Styrelsen har, inom ramen för sitt förvaltningsansvar, fattat beslut om hyressättning av
garage- och parkeringsplatser i enlighet med den partsgemensamma arbetsgruppens förslag.
Styrelsen anser därmed frågorna 1, 2 och 3 besvarade.
Hyresutskottets svar på frågorna 1, 2 och 3
Hyran för vissa fordonsplatser har justerats upp. Det gäller främst de fordonsplatser som varit lågt prissatta i förhållande till motsvarande/alternativa platser i omgivningen, samt i vissa lägen där boendeparkering på gatan införts. Det betyder inte att man satt marknadshyror, det har aldrig ens kommit på tal. Målet med förändringen är att kunna hålla ned hyreshöjningarna för bostäderna något, dvs. ge lite till alla i stället för att ge mycket till ett begränsat antal fordonsplatsinnehavare.
SKB ska behandla alla medlemmar lika och det är inte förenligt med stadgarna att man ska ge rabatter åt en specifik grupp.
Hyresutskottet anser det vara positivt att man presenterar en målhyra. Innehavaren av fordonsplatsen vet redan nu vad den kommer att kosta om fem år. Det ger möjlighet till god framförhållning och möjlighet att på ett tidigt stadium planera/byta till någon annan parkeringsform utifrån givna förutsättningar.
Hyresutskottet kommer att följa upp utfallet av höjningarna och kommer att vidta åtgärder om det i efterhand visar sig att exempelvis vakansgraden ökar till följd av höjningarna.
Förändringen som skett skapar mer rättvisa inom föreningen.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att överlämna ärendet till SKBs styrelse och VD för vidare handläggning enligt styrelsens redovisade svar.