Motion – 2019 / 0
År: 2019
Nummer: 0
Motionsställare: Erik Hallum, fullmäktigesuppleant Köksfläkten
Förvaltningsärende 4, Skärpta regler avseende andrahandsuthyrning
SKB borde se över, och justera, rutinerna för andrahandsuthyrning. Under de senaste åren har bristen på hyresrätter i Stockholm tillsammans med en kraftigt ökad andrahandsuthyrningsmarknad medfört att rutinerna för andrahandsuthyrning måste ses över. Det gäller främst fem områden.
1) Alla andrahandsuthyrningar av den aktuella SKB-medlemmen måste stämmas av med enheten för olovlig uthyrning – har det tidigare skett uthyrningar olovligen, exempelvis inom Air BnB, borde alla förfrågningar om andrahandsuthyrning avslås. Denna avstämning sker inte idag.
2) Hyresnivån – SKB måste förhandsgodkänna hyresnivån som en andrahandshyresgäst ska betala. Det kan inte vara rimligt att en andrahandshyresgäst ska betala dubbla hyran (vilket sker idag) och att förstahandshyresgästen / SKB-medlemmen därmed kan göra stor vinst på sitt SKB-boende. Detta godkännande sker inte idag.
3) Behörigheter för andrahandshyresgäster måste ses över och därefter anpassas – Det kan kanske inte vara rimligt att en andrahandshyresgäst ska ha tillgång till fastighetens alla gemensamma lokaler via t ex nyckelbrickor. Det gäller exempelvis förrådsutrymmen och garage.
Denna anpassning görs inte idag.
4) Andrahandshyresgästen måste informeras av SKB vad gäller gemensamma utrymmen såsom tvättstuga, återvinningsrum och sopsugar etc – SKB kan inte anta att en andrahandshyresgäst förstår vilka regler och rutiner som gäller i t ex tvättstuga och återvinningsrum. Om SKB godkänner en andrahandsuthyrning måste SKB också informera den hyresgästen om vilka regler som gäller i fastigheten. SKB kan inte anta att den informationen sker tillfredställande av förstahandshyresgästen.
Denna information ges inte tillfredsställande till andrahandshyresgäster idag.
5) Extra slitage – Det är rimligt att anta att det som går sönder inne i lägenhet och i gemensamma utrymmen ökar med andrahandsuthyrningar. SKB borde uppskatta extrakostnaden och rimligen låta förstahandshyresgästen stå för denna. Detta sker inte idag.
Förslag:
Att SKB ser över och justerar rutinerna för andrahandsuthyrning.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Generellt om andrahandsuthyrning
Rätten att hyra ut sin lägenhet i andra hand följer av 12 kap. 39–40 §§ jordabalken (”hyreslagen”). Enligt bestämmelserna i lagen, som är tvingande, ska hyresgästen ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Provboende godtas som skäl till andrahandsuthyrning om man vill pröva att bo tillsammans med en person som man inte tidigare varit sammanboende med. Då godkänns andrahandsuthyrning i högst ett år.
Branschorganisationerna Fastighetsägarna och SABO har tillsammans tagit fram riktlinjer i syfte att ge fastighetsägare vägledning för när samtycke ska lämnas till andrahandsuthyrning.
Andrahandsuthyrning hos SKB
En hyresgäst hos SKB, som vill hyra ut sin lägenhet i andra hand, måste alltid ansöka skriftligt. Till ansökan ska relevanta intyg, som styrker de omständigheter för vilka tillstånd för andrahandsuthyrning sökes, bifogas.
SKBs handläggare granskar ansökan och föredrar ärendet för en grupp bestående av samtliga uthyrare, handläggare från gruppen för otillåtet boende samt uthyrningschefen. Prövning sker utifrån lagens bestämmelser och gällande rättspraxis, som också ligger till grund för branschorganisationernas vägledning. Beslut fattas och meddelas hyresgästen. SKBs mål är att endast bevilja andrahandsuthyrningar som uppfyller gällande bestämmelser, även om en fastighetsägare
har möjlighet att vara generösare i sin bedömning.
Normalt beviljas andrahandsuthyrning för ett år. I vissa fall kan tillståndet förlängas. Med tiden minskar hyresmedlemmens behov av att ha kvar lägenheten och skälen för längre tids andrahandsuthyrning måste vara starka.
När SKB får kännedom om misstänkt otillåtet boende genomförs alltid en utredning baserad på de fakta som finns tillgängliga genom olika kanaler. Nödvändiga åtgärder vidtas för att få reda på hur det faktiskt ligger till. I detta sammanhang kan det inte nog understrykas hur beroende förvaltningen är av att bli underrättade om misstänkta fall av otillåtet boende. Information från bland annat grannar kan vara avgörande.
Svar på frågeställarens frågor:
1) Andrahandsuthyrningar stäms alltid av med enheten för otillåtet boende. Varje ansökan prövas utifrån de skäl som anges i ansökan. Om det kommit till SKBs kännedom att en hyresmedlem har hyrt ut sin lägenhet utan tillstånd vidtas åtgärder i den ordning som hyreslagen anvisar. Även om SKB i sådant fall avslår en senare ansökan om annan andrahandsuthyrning (SKB ger aldrig tillstånd till ”andrahandsuthyrning” via Airbnb) är det inte SKB, utan hyresnämnden, som har sista ordet.
2) SKB är inte avtalspart i andrahandsupplåtelsen och har därmed inte något bestämmande inflytande över den hyra som överenskommes. Däremot finns sedan något år en rutin som innebär att SKB informerar andrahandshyresgästen om dels hyresmedlemmens hyra, dels att man kan vända sig till hyresnämnden för prövning av eventuell överhyra.
3) En andrahandsuthyrning föreligger när en lägenhet överlämnas för självständigt nyttjande av någon annan än hyresmedlemmen. Det får anses rimligt att andrahandshyresgästen därmed har tillträde till exempelvis förrådsutrymmen. Om hyresmedlemmen hyr en garage- eller parkeringsplats utgör den en komplementsupplåtelse till bostadslägenheten, som därmed bör ingå i andrahandsupplåtelsen av lägenheten.
4) Sedan ungefär ett år välkomnas andrahandshyresgästen av SKB med ett brev som bekräftar den tid som hyresmedlemmen har tillstånd till andrahandsuthyrning. Till brevet bifogas en generell välkomstbroschyr med information som främst vänder sig till hyresmedlemmar, men som till vissa delar också är relevant för en andrahandshyresgäst. Vidare översänds kvartersinformation med viktig information om kvarteret och kontaktuppgifter med mera. I brevet informeras också om Folksam hemförsäkring, som omfattar andrahandshyresgästen under dennes boendetid i en av föreningens lägenheter. Den information som frågeställaren efterlyser lämnas alltså redan.
5) Ansvaret för det ökade slitage som kan uppstå i en andrahandsuthyrd lägenhet ligger på hyresmedlemmen. Reglering av eventuellt överslitage görs i samband med avflyttningsbesiktning. Då sätts lägenhetens skick i relation till fondens storlek och tidpunkt för åtgärd av de underhållspunkter som ligger utanför fonden. Överslitage debiteras vid avflyttning och avräknas vid utbetalning av upplåtelseinsatsen. Att debitera hyresmedlemmen för ett allmänt ökat slitage med anledning av andrahandsuthyrning låter sig inte göras. Om det däremot uppstår skador som kan härledas till hyresmedlemmen eller dennes andrahandshyresgäst, är det hyresmedlemmen som är betalningsansvarig.
Styrelsen anser därmed frågan besvarad.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att anse motionen besvarad.