Motion – 2019 / 0
År: 2019
Nummer: 0
Motionsställare: Ragnar von Malmborg, Åsa Janlöv, Kjell Jakobsson och Bertil Nyman,
köande fullmäktige, samt Sune Alsgren, köande fullmäktigesuppleant
Förvaltningsärende 5, Nyproduktion som SKB:aren har råd att bo i
Det senaste decenniet har hyrorna i SKB:s nyproduktion ökat med cirka 50 procent. Konsumentprisindex har under samma tid ökat med bara 10 procent. Ugglan i Sundbyberg och Marviken i Årsta från 2009 har hyror på 1 400 kr per kvm och Lillsjönäs i Abrahamsberg, som nu står inför inflyttning har hyror på 2 100 kr per kvm. Till det kommer höjda insatser.
2 100 kr per kvm innebär att en 2 Rok på 65 kvm skulle kosta cirka 11 375 kr per månad. Till det kommer kostnad för insats, till exempel 1,4 procent av 310 000/12 dvs. cirka 350 kr per månad. Sammanlagt således 11 725 kr per månad. Sveriges bostadspolitiska mål säger att hyran bör understiga en fjärdedel av inkomsten före skatt. För att väl klara denna hyra behövs därför en inkomst på 47 000 kr per månad.
Det är bara 13 procent av stockholmarna som har inkomster över detta (enligt Statistiska centralbyrån). Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än övriga stockholmare, så av hyresgästerna torde det bara vara cirka 7 procent som har inkomster över 47 000 per månad.
SKB har således en angelägen nyproduktion, men som bara ett fåtal har råd att bo i. Det är inte rimligt. Hur kunde det utvecklas till detta?
Byggkostnaderna säger några. Men byggkostnaderna i SKB har gått lite upp och ner medan hyrorna stadigt ökat.
Efter att i en arbetsgrupp ha försökt bena ut frågorna har vi nu landat i en uppfattning att det är SKB:s kalkylmetoder för hyror som är det stora problemet.
SKB betalar sin nyproduktion till (enligt uppgift) 48 procent med bosparmedel, vinster och insatser. SKB sätter höga kalkylräntor på allt utom insatserna, till och med på bosparmedlen. Trots att räntorna är låga i samhället som helhet och SKB:s ledning talar om ett förmånligt lånelöfte från Europeiska investeringsbanken med räntor strax över reporäntan, så används mycket högre kalkylräntor både för det som lånas och det som finansieras med egna medel. SKB använder kalkylmetoder från kommersiella fastighetssektorn. De ger mycket högre boendekostnader än för bostadsrätt med samma byggkostnad.
Säkert har det funnits argument för detta.
Men det duger inte längre. Nu måste sättas ett annat fokus. Det räcker inte att tänka att alla lägenheter blev uthyrda i en bostadsbristsituation.
Nu måste fokus sättas på att nyproduktionen ska kunna ekonomiskt klaras av en stor del av SKB:s medlemmar. Det måste finnas kalkylmetoder för kooperativa föreningar med långsiktig självkostnad som mål.
Kan vi sätta som mål att hyran i en nybyggd 2 RoK om 65 kvm inte ska kosta mer än 25% av SKB:arnas medianinkomst, dvs ungefär som Sveriges bostadspolitiska mål formulerades redan på 1980-talet?
Då blir uppgiften för SKB:s styrelse, hyresutskott och andra att hitta metoder för detta. Hålla hårt i byggkostnader förstås, men framför allt hitta rimliga kalkylmetoder så att rimliga hyror kan uppnås.
SKB ska bli ett föredöme för att ta fram bostäder som många har råd att bo i.
Yrkar att föreningsstämman ger styrelsen i uppdrag
att utveckla och tillämpa metoder för boendekostnader i nyproduktionen som stor del av SKB:s medlemmar kan klara ekonomiskt.
att vid lämpligt tillfälle ordna en ordentlig information och diskussion om hyrorna i nyproduktionen.
att skapa transparens i hyressättningen av nyproduktionen.
Sune Alsgren, Kjell Jakobsson, Åsa Janlöv, Ragnar von Malmborg, Bertil Nyman är köande medlemmar i köande medlemmars arbetsgrupp för nyproduktionshyror. Motionen har behandlats på möte för köande medlemmar i fullmäktigegruppen. Mötet var överens om att skicka in motionen.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsen delar frågeställarnas ambition om att i möjligaste mån hålla nere nyproduktionshyrorna. Det finns inget egenvärde för en aktör som SKB att sätta höga hyror. Dock behöver föreningen förhålla sig till ekonomiska realiteter och en stark bidragande orsak till att nyproduktionshyrorna har stigit under senare år beror på kraftigt stigande produktionskostnader. Enligt statistik från Statisktiska centralbyrån (SCB) har den totala produktionskostnaden för flerbostadshus i Stor-Stockholm stigit med 97 procent under perioden 2007-2017 (där byggnadskostnaden har ökat med 78 procent och markkostnaden med 175 procent). Det bör poängteras att SKB är noga med att alla projekt upphandlas i konkurrens och med kvaliteter som syftar till lägsta möjliga livscykelkostnad (då SKB har som ambition att evighetsförvalta hela sitt fastighetsbestånd). Om inte SKB ”matchar” produktionskostnaden med en tillräckligt hög hyra uppstår ett nedskrivningsbehov av projektet/fastigheten då det bedömda marknadsvärdet blir lägre än det bokförda värdet (=produktionskostnaden). Nedskrivningskostnaden tas direkt mot resultatet, detta enligt Bokföringsnämndens (BFN) K3-regelverk. Skulle denna situation uppstå måste övriga medlemmar ”täcka upp” nedskrivningskostnaden, det vill säga övriga medlemmar subventionerar på så sätt hyran i nyproduktionen. Detta går emot SKBs riktlinjer för hyressättning som fastställdes av SKBs föreningsstämma den 28 maj 2009. Dessa riktlinjer stipulerar att för ny- och ombyggda fastigheter ska hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.
Vad gäller SKBs kalkylmetoder baseras dessa på marknadsmässiga avkastningskrav och kalkylräntor, detta för att möjliggöra beräkningen av ett marknadsvärde som ska jämföras med produktionskostnaden (detta enligt redogörelsen ovan). En fastighets marknadsmässiga avkastningskrav har en koppling till marknadsräntorna men har även en riskpremiekomponent. Att SKB använder sig av räntor som speglar ett mer långsiktigt historiskt genomsnitt är fullt naturligt istället för att använda sig att av de extremt låga nivåer som gäller nu. Det vore direkt oansvarigt att hantera denna fråga på något annat vis.
Frågeställarna beskriver på ett ganska generaliserande sätt vad hyresgäster anses ha råd att betala i hyra. Det som kan konstateras är att verkligheten ser väldigt olika ut vad gäller hushållens betalningsmöjlighet samt betalningsvilja dvs hur mycket vi prioriterar att betala för vårt boende och att då också koppla ihop detta med hyressättningen – på det sättet som frågeställarna föreslår – blir ett ganska trubbigt sätt att hantera frågan på.
Frågeställarna efterfrågar också en ökad transparens och en ordentlig diskussion kring hyressättningen av nyproduktion. I SKBs organ ingår ett hyresutskott, där både hyresmedlemmar och köande medlemmar är representerade. Hyresutskottet utses av de av medlemmarna valda fullmäktigeledamöterna vid föreningsstämman. Styrelsen är, enligt föreningens stadgar § 29, skyldig att samråda med hyresutskottet inför hyressättningen av nyproduktion. Genom detta samråd tillförsäkras medlemmarna både inflytande över och insyn i föreningens hyressättning.
Styrelsen anser därmed frågan besvarad.
Hyresutskottets svar på fråga 5
SKB har lägre nybyggnadshyror än allmännyttan i jämförbara områden där fastigheter byggts samtidigt. En av anledningarna till det är att SKBs medlemmar medfinansierar bostadsbyggandet genom sina insatser och därmed kompenseras med en lägre hyresnivå.
En viktig del av den totala boendeutgiften i en nyproduktion utgörs av insatserna (framför allt om man behöver låna till insatsen) där det nu pågår en utredning och framtagning av ett förslag till en utjämning av insatsnivåerna. Hyresutskottet är positiva till en sänkning av insatserna i nyproduktion då det kommer minska inträdeskraven för medlemmarna att bo i dessa bostäder.
Det finns tidigare beslut inom föreningen om hyressättning för nyproduktion (nybyggda fastigheter ska bära sina egna kostnader) och vi har att följa detta beslut tills nya direktiv ges/beslut tas.
Att sätta mål för hyrorna som ska relatera till SKB-medlemmens inkomster är orimligt. Det skulle kunna leda till flera oönskade effekter. Exempelvis att det kommer byggas färre bostäder under perioder där byggkostnaderna ökar snabbare än löneutvecklingen eller att orimliga krav börjar ställas på medlemmarnas inkomstnivåer, vilket inte är acceptabelt.
Även om det finns ett bostadspolitiskt mål formulerat sedan 80-talet så har politikerna inte gjort något under alla dessa år för att göra det möjligt att uppnå målet för dem som bygger bostäder, snarare tvärtom bl.a. genom att nu senast chockhöja tomträttsavgälden för hyrd mark inom Stockholm stad.
Hyresutskottet menar att det finns en god transparens i hyressättningen av nyproduktion inom SKB. Vi är delaktiga i den dialogen och får en tydlig redovisning av kalkylerna för respektive projekt. Hyresutskottet instämmer i att det i viss mån är höga hyror i nyproduktion men det är inte något som är unikt för SKB.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att anse motionen besvarad.