Motion – 2020 / 16

Sambandet mellan upplåtelseinsats och hyra
För att förstå sambandet mellan upplåtelseinsats och hyra och hur dessa hanteras inom SKB gäller det att skilja på vad som är värdering respektive finansiering, vad dessa delar syftar till och vad SKBs stadgar och hyresriktlinjer sätter för ramar.

Värdering

Hyresnivån behöver sättas så att fastighetens bedömda ekonomiska värde matchar produktions- kostnaden inklusive en viss osäkerhetsmarginal. Om inte detta sker uppstår ett nedskrivningsbehov av fastighetens värde som kommer att belasta SKBs resultaträkning (som då behöver kostnadstäckas av SKBs samtliga medlemmar, det vill säga samtliga medlemmar är med och subventionerar det specifika nyproduktionsprojektet). SKB har historiskt aldrig behövt skriva ned värdena på det som har nyproducerats. Nyproduktionen har i detta avseende ”burit” sina egna kostnader.

Styrelsen delar motionärens ambition om att i möjligaste mån hålla nere nyproduktionshyrorna. Ambitionen är att SKBs nyproduktion ska ha en lägre hyresnivå jämfört med andra jämförbara fastighetsägares nyproduktion. Detta för att åstadkomma rimliga boendekostnader för SKBs medlemmar där nyproduktionen idag bedöms som kostsam. Dock behöver föreningen förhålla sig till ekonomiska realiteter och en stark bidragande orsak till att nyproduktionshyrorna har stigit under senare år beror på kraftigt stigande produktionskostnader. Det bör poängteras att SKB är noga med att alla projekt upphandlas i konkurrens och med kvaliteter som syftar till lägsta möjliga livscykelkostnad (då SKB har som ambition att evighetsförvalta hela sitt fastighets- bestånd). Utöver detta försöker SKB också att effektivisera ytutnyttjandet i nyproduktionen dvs att möjliggöra att en så stor andel som möjligt av fastighetens totala yta blir uthyrningsbar.

Att ”försvara” det ekonomiska värdet (utifrån produktionskostnad) behöver balanseras mot risken att hyran sätts för högt och att det därmed blir svårt att efterfråga bland SKBs medlemmar med risk för att lägenheterna blir outhyrda. Enligt SKBs riktlinjer för hyressättning, fastställd av SKBs föreningsstämma den 28 maj 2009, ska hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. I SKBs nyproduktion görs alltid en jämförelse med kringliggande fastigheters hyresnivåer (nyproducerade hyresrätter) för att säkerställa att hyresnivåerna är konkurrenskraftiga och att lägenheterna därmed går att hyra ut. För att denna jämförelse ska bli likvärdig behöver SKBs hyresnivå inkludera upplåtelse- insatsen och värdet av denna, det vill säga vad är totalkostnaden att bo i SKB jämfört med att bo hos en annan fastighetsägare/hyresvärd. Ur en hyresmedlems perspektiv begränsar en högt satt hyra hur mycket som sedan kan erläggas i upplåtelseinsats och vice versa (totalkostnaden).

Finansiering

För SKBs del, finansieras nyproduktionen genom upplåtelseinsatser (som betalas in av inflyttande medlemmar), föreningens resultatmässiga överskott samt extern finansiering. Här ut- trycker SKBs stadgar (§38) att upplåtelseinsatser i nyproduktionen högst ska motsvara 10% av produktionskostnaden. Vad stadgarna således uttrycker är att inflyttande medlemmar ska vara med och bidra till finansieringen av nyproduktionsprojekt men att detta är begränsat till 10% av produktionskostnaden. Utifrån denna paragraf i stadgarna kan upplåtelseinsatsen sättas lägre om det bedöms nödvändigt för att få en rimlig totalkostnad dvs hyra och insats. Innebörden av att nyproduktionen ska ”bära” sina kostnader är således ett relativt begrepp som ges sin förut- sättning i SKBs stadgar och beslutade hyresriktlinjer.

Motionären nämner i ganska allmänna ordalag om hyresrabatter i nyproduktionen – oklart vad som exakt avses. De enda hyresrabatter som idag existerar i nyproduktionen är de rabatter som erbjuds inflyttande medlemmar under inflyttningsperioden för att kompensera för de störningar som finns under pågående byggnation.

Hyresutvecklingen grundad på hyreshöjningsfördelningsmodellen
Som motionären skriver infördes en av styrelsen beslutad modell för fördelning av hyreshöjningar från och med 2015. Syftet med modellen var att tillämpa stadgarnas princip om att hyres-sättningen för den enskilda lägenheten ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.

Hyreshöjningsfördelningsmodellen arbetades fram av en partsgemensam arbetsgrupp och den baseras på parametrar som syftar till att uppfylla stadgarnas kriterier, om än bara för den år- liga hyreshöjningen. Att utforma en modell som av alla medlemmar uppfattas som rättvis och korrekt låter sig inte göras. Uppfattningarna om vilka kriterier som används och hur de viktas kommer alltid att gå isär. Däremot bör alla kunna vara överens om att grunden för differentiering av en hyreshöjning bör bygga på fakta och matematik, snarare än godtycklighet.

Enligt Lag om kooperativ hyresrätt är det styrelsens uppgift att fastställa hyror för lägenheter som upplåts med kooperativ hyresrätt. SKBs stadgar stipulerar att beslut om hyressättning av annat än enstaka lägenheter, ska föregås av samråd där hyresutskottet ska yttra sig.

Vid införandet av hyreshöjningsfördelningsmodellen var styrelsen och hyresutskottet överens om att modellen ska utvärderas efter fem år. Vid samråd om 2020 års hyror beslöts att tillämpa modellen för differentiering av 2020 års hyreshöjning och att utvärdering ska göras under 2020. Låt denna utvärdering utföras och resultat och slutsatser redovisas innan modellen förändras.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att          anse första att-satsen i motionen besvarad. att avslå andra och tredje att-satsen i motionen.

att          anse första att-satsen i motionen besvarad. att avslå andra och tredje att-satsen i motionen.

Hyresutskottets utlåtande över motion 16
Hyresutskottet pekar på att modellen för fördelning av hyreshöjningar nu är föremål för ut- värdering enligt den ursprungliga planen. Resultatet kommer att ligga till grund för eventuella förslag till förändringar av modellen.