Motion – 2020 / 21
År: 2020
Nummer: 21
Motionsställare: Thomas Wolf, hyresmedlem Vingen, och Håkan Hellkvist, fullmäktig Bälgen
Angående otillåtet boende inom SKB
BAKGRUND
Bakgrund till vår motion
SKB:s kvarter Motorn-Bälgen-Vingen är SKB:s äldsta. Byggda 1917–1919. Kv. Motorn-Vingen och Bälgen har tillsammans 287 lägenheter. Våra kvarter har en av de längsta kötiderna. Genomsnittlig kötid för exv. kv Motorn (mätt under perioden 2018-09-25 till 2019-09-25) är:
1:or 40 år
2:or 45 år
3:or 42 år 4:or + 42 år Källa SKB
Generellt ang. våra kvarter
Vi i kvarteren Motorn-Vingen-Bälgen har under senaste åren tid upplevt att allt fler ungdomar har flyttat in i våra kvarter. Ungdomar som enligt kötider inte möjligen skulle kunna vara med- lemmar eftersom de inte var födda då. Samtidigt har vi som medlemmar i kvartersrådet fått uppgift från SKB om godkänd andrahandsuthyrning. Senast var det tre godkända andrahandsuthyrningar i samtliga tre kvarter.
Vi har som boende och medlemmar i kvartersrådet länge varit engagerade mot otillåtet boende. Detta i första hand för att det sätter hela SKB:s system om bostad efter turordning på spel.
Vi har med anledning av detta (som medlemmar i kvartersrådet) haft möten med SKB Eva Stadholm och Johan Brottsjö som på SKB arbetar med problemet och vi har även sammanträffat med Pelle Björklund från SKB:s styrelse med stor erfarenhet från sin tid som vd på Svenska bostäder, anställd i SKB m.m.
Vi har även fått ett brev daterat så sent som 2020-01-13 från ansvarig chef på SKB inom Uthyrning Claes Berglund ang. just otillåtet boende.
Under dessa samtal och korrespondens har vi förstått att det är ett uttalat problem att med- lemmar med lång kötid utnyttjar detta för att kunna ”ge” barn eller barnbarn en lägenhet. Man skriver exv. kontrakt på en lägenhet och folkbokför sig på adressen utan att ha som syfte att bo där. Istället flyttar en ung familjemedlem in. Detta beteende är självklart djupt orättvist för SKB:s övriga medlemmar och det är dessutom ett tydligt missbruk av föreningens viktigaste syfte att SKB ska i första hand upplåta bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt för permanent boende åt föreningens medlemmar (SKB:s stadgar § 2:2).
Sedan 1 oktober 2019 förändrades som bekant delar av hyreslagen. Förändringarna innebär bland annat allvarligare konsekvenser för den som utan tillstånd upplåter sin bostad i andra hand, framför allt riskerar man att bli av med sitt hyreskontrakt utan föregående uppmaning om att vidta rättelse.
Generellt ang. kötider i SKB
Kötiderna för lediga lägenheter påverkas av läge, hyra, storlek och standard. De senaste åren har i genomsnitt drygt 1 000 lägenheter per år blivit lediga för uthyrning.
Genomsnittliga kötider idag: Stockholms innerstad: från 35 år Inre ytterstaden: från 35 år. Yttre ytterstaden: från 30 år Källa SKB
kötider i framtiden
Möjligheten att i framtiden erhålla en lägenhet inom SKB påverkas av flera faktorer, bland annat tillgången på ledig mark att bygga på, mark- och byggpriser, bostadsbristen i Stor-Stockholm m m. SKB har ett stort antal unga medlemmar (cirka en tredjedel är under 18 år). När dessa når vuxen ålder och söker lägenhet kommer kötiderna att förlängas ytterligare. Som situationen ser ut idag kan SKB därmed inte garantera att samtliga medlemmar erbjuds en lägenhet i framtiden.
Hela 91% av SKB:s medlemmar är (var 2018) alltså köande medlemmar och bara 9 % är boende inom SKB.
Problemet som sådant är stort och innebär bl.a. att:
Detta i sin tur skulle på sikt kunna påverka Stockholm kommuns välvilja till framtida mark- anvisningar åt SKB.
Även att otillåtet boende är ett svek mot köande medlemmar som utgör 91% av SKB:s med- lemmar och som ställt sig i kö för en framtida lägenhet. Och fråntas den chansen av folk som kringgår systemet.
Otillåtet boende är också ett kapitalslöseri utan dess like. Ingen vet med säkerhet hur stor andel av lägenhetsbeståndet som hamnar under kategorin ”otillåtet boende”, men oavsett hur antagandet ser ut blir siffrorna skrämmande. Vi åskådliggör några exempel i tabellen nedan
SKB´s lägenhetsbestånd
Antal: 8060 st Total bostadsyta (BOA): 568.188 m² Genomsnittlig lägenhetsstorlek: 70 m² Produktionskostnad: lågt räknat 40.000 kr/m²
Det skulle alltså krävas en nyproduktionskostnad motsvarande 677 miljoner kronor för att ge de köande ett boende som motsvaras av 3% otillåtet boende.
Om antagandet byts ut mot 10% hamnar man på svindlande 2,25 miljarder.
Motionsyrkanden för att SKB ska bättre kunna förhindra eller åtminstone försvåra otillåtet boende fastigheter.
Att kunna säga upp hyresmedlemmar utan rättelseanmaning.
Att SKB kan driva ärenden till Tingsrätt.
Att SKB kan polisanmäla falska intyg, ockerhyror och mened i hyresnämnd.
Ägande av villa/BR
Att SKB kan vid nytecknade av hyreskontrakt säkerställa om medlemmen som tecknar kontrakt äger villafastighet/BR genom att hyresmedlemmen inkommer med en egen uc (där ägandet framgår). Följa den rådande praxisen i branschen vid nytecknade av hyreskontrakt dvs inkomma med försäljningsdokumentation inom 3 månader.
Ärenden som kan sägas upp av SKB utan rättelseanmaning föreslås vara
Enligt § 9 i stadgarna (uteslutning) måste hyresmedlemmen anmodas om rättelse genom rekommenderat I den nya lagen som trädde i kraft den 1 oktober 2019 togs rätten till rättelse bort i de fall hyresgästen sålt, köpt, hyrt ut otillåtet, eller tagit ockerhyra. SKB bör i sina stadgar följa denna lag.
Om Hyresmedlemmar som hyr eller hyrt ut sin lägenhet via AiR BnB (förmedlingssajt) vid upp- repade tillfällen. Om det skett vid ett tillfälle ska rekommenderat varningsbrev från SKB utgå.
Om andrahandsuthyrning förekommer mer än 6 månader och där vittnen
Om Hyresmedlemmar som i hyresnämnden dömts ha tagit ockerhyra och hyrt ut otillåtet i andrahand (där SKB inte haft kännedom om detta förrän efter att dom fastslagits).
Om Hyresmedlemmar som är registrerade i obefintlighetsregistret (skatteverket har det 3 sista åren inte haft kännedom om var hyresmedlemmen bor) eller utvandrat.
Att SKB ska kunna driva ärenden i Tingsrätt
Att SKB ska kunna driva ärenden i Tingsrätt. Genom att driva ärenden i Tingsrätt bekostas ärendet av hyresmedlem och inte av kollektivet. Detta kommer också ha en avskräckande funktion samt att handläggningstiden i rättsprocessen förkortas.
Polisanmälan
Att SKB kan polisanmäla hyresmedlemmar som skickar in falska kontrakt, arbetsgivarintyg och dylikt.
I dag är det ingen påföljd för hyresmedlemmar som ljuger i hyresnämnden. Om detta polis- anmäls bidrar det till sanningsenliga vittnen. Hyresmedlemmar som skickar in falska kon- trakt, arbetsgivarintyg och dylikt får en påföljd och därmed kan detta förebyggas.
Stadgeändring
Att SKB genomför erforderlig stadgeändring med hänvisning till ovanstående.
Övrigt
Vi bedömer redan nu att denna motion är sådan att den enligt stadgarna innebär att föreningsstämman ska höras.
28 Skyldighet att höra föreningsstämman (”Styrelsen ska inhämta föreningsstämman mening innan den fattar beslut kräver av principiell art eller av större ekonomisk betydelse”)
Detta mht till de kostnader som otillåtet boende med sannolikhet innebär för SKB för att kunna ersätta dessa oåtkomliga lägenheter med nyproduktion för de köande medlemmarna. Se översiktlig kostnadsutredning sid 3.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Problemet med otillåtet boende finns hos SKB, liksom hos andra fastighetsägare – såväl privata som allmännyttiga. Omfattningen är omöjlig att svara på, det är sannolikt så att det förekommer fall som inte uppdagas. Inom SKB handlar det främst om otillåten andrahandsuthyrning, men även oriktiga byten förekommer. Styrelsen delar motionärernas syn att detta är problematiskt.
De fakta som motionärerna lyfter fram i motionen stämmer väl. De teoretiska beräkningarna är intressanta, även om det finns osäkerhet i slutsatserna. Oavsett om beräkningarna stämmer, eller inte och oavsett om antagandena om konsekvenserna av otillåten andrahandsuthyrning inte går att bevisa, visar innehållet i motionen på ett problem att ta på allvar.
Förebyggande arbete
I samband med uthyrning av lägenheter framkommer inte sällan uppgifter som tyder på att med- lemmen inte avser bosätta sig i lägenheten. Ibland avstår medlemmen från att gå vidare till kon- trakt efter att kontrollfrågor ställts. Ofta finns inga fakta att gå på för att säga nej till uthyrningen.
Inom förvaltningsorganisationen finns en funktion som arbetar proaktivt och med ärenden om misstänkt otillåtet boende. Funktionen har sedan årsskiftet förstärkts och utgör nu en heltids- tjänst som nu är samordnad med uthyrningen. Därigenom underlättas ett samarbete kring dessa frågor. Information om vad som gäller för andrahandsuthyrning och konsekvenserna av otillåtet boende finns på föreningens webb-plats och i Vi i SKB. Därutöver lämnas muntlig information till kvartersråd och ämnet har också varit uppe på en temakväll.
Ny lagstiftning
Sedan den 1 oktober gäller skärpta regler inom hyreslagstiftningen. De nya reglerna omfattar även kooperativ hyresrätt och därmed SKB. De regler som skärpts avser:
Ettårsfrist för lägenhetsbyte (det krävs nu att man bott i en lägenhet i ett år för att få genom- föra lägenhetsbyte).
Ansökan om lägenhetsbyte ska avslås om det finns misstanke om otillåten ersättning, det vill säga om vi på goda grunder misstänker att svarta pengar förekommer.
Byte tillåts inte mellan hyresrätt och bostadsrätt eller ägt boende (villa/radhus/andelslägenhet).
Tydligare gräns mellan vad som är andrahandsuthyrning och vad som är en inneboende
Skärpta regler mot överhyra vid
Skärpning och delvis nya regler när betalning utgår i samband med överlåtelse av hyreslägen
Förverkandereglerna vid otillåten andrahandsuthyrning har skärpts och fordrar inte längre rättelseanmaning (då möjlighet till rättelse inte längre finns). Dock krävs att hyresvärden tillräckligt
tydligt har informerat om vad som gäller.
Det som främst påverkar SKB är ettårsfristen, förbudet mot byte mot bostadsrätt/ägt boende och förstås de skärpta förverkandereglerna vid otillåten andrahandsuthyrning. SKBs medarbetare inom uthyrning och otillåtet boende har utbildat sig inom den nya lagstiftningen och följer förändrad rättspraxis.
Information
På föreningens hyresavtal för bostadslägenheter framgår under rubriken ”Permanent boende” att ”Hyresgästen försäkrar genom undertecknande av detta hyresavtal att lägenheten stadigvarande kommer att bebos av hyresgästen och således utgöra hyresgästens permanentbostad”.
Under allmänna avtalsvillkor framgår vidare att ”Hyresgästen förbinder sig att inte upplåta lägenheten i andra hand, byta eller överlåta lägenheten till annan utan hyresvärdens eller hyres- nämndens tillstånd.”
Information om andrahandsuthyrning finns på skb.org, i frågeforumet som tillhör webbplatsen och med jämna mellanrum även i Vi i SKB.
Uteslutning och utträde vid missbruk
Enligt lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 2 kap. 7 § gäller följande:
”När en kooperativ hyresrätt är förverkad enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § denna lag, skall den kooperativa hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har gått med på att hyresgästen står kvar som medlem. Detsamma gäller om hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 § jordabalken.”
Det betyder att för de fall hyresavtal förverkats enligt 12 kap. 42 § jordabalken (bland annat otillåten andrahandsuthyrning) eller när förlängning av avtal inte medges med stöd av kapitlets
46 (åsidosättande av förpliktelser) anses medlemmen ha utträtt ur föreningen. Något särskilt beslut om uteslutning (enligt stadgarna § 9) behöver inte fattas och därmed behövs inte heller den stadgeenliga skriftliga varningen från styrelsen. När medlem förverkat hyresrätten enligt 12 kap. 42 § jordabalken eller sagts upp med stöd av 46 §, registreras utträde och medlemmen meddelas om att denne inte längre är medlem i föreningen.
Arbete mot otillåtet boende
Redan vid uthyrningstillfället ställs frågor om nuvarande boende, för att upplysa om och säkerställa att medlemmen har för avsikt att använda lägenheten för sitt eget permanenta boende. Detta upp- repas också vid kontraktstillfället. Några avstår redan då från att hyra lägenheten. Andra vässar argumenten. När det gäller redan boende behöver förvaltningen få in indikationer på otillåtet boende. Det kan vara SKBs egen personal som noterar tecken på att det inte är medlemmen som bor i lägenheten. Det kan även vara post som kommer tillbaka, passerbrickor som någon annan vill hämta ut, felanmälningar från andra än medlemmen osv. Kontroller görs också fortlöpande av boende med- lemmar som ändrar sin adress hos folkbokföringen. Vidare lämnas uppgifter från grannar. Baserat på de indikationer som inkommer görs en utredning. Om tillräckliga underlag föreligger leder det till en kontakt med hyresgästen. Förfrågningar leder inte sällan till att hyresmedlemmen själv säger upp sitt hyresavtal. Vid tillräckligt starka bevis sägs hyresavtalet upp och ärendet hänskjuts till hyres nämnden. Även då förekommer det att medlemmar lämnar sina lägenheter ”frivilligt”. I dessa fall mister de även sitt medlemskap. Om medlemmen inte frivilligt lämnar lägenheten prövas ärendet av hyresnämnden. Då krävs bevis och vittnen som styrker den olovliga andrahandsuthyrningen för att nämnden ska besluta att hyresförhållandet ska upphöra. Om så sker upphör även medlemskapet.
Ett framgångsrikt arbete mot otillåten andrahandsuthyrning kräver således aktiva medarbetare hos SKB och vittnesmål från grannar och andra bevis som styrker den otillåtna andrahandsuthyrningen. Därvidlag har den nya lagstiftningen inte gjort arbetet lättare.
Ägande av annan bostad
Frågan om ägande av annan bostad är inte oproblematisk. SKBs stadgar säger i nuvarande lydelse (§ 7) att ”Bostad tilldelas medlem, efter inlämnad intresseanmälan, enligt medlemmens turordning. Finns intresseanmälan med samma turordning för samma bostad, avgörs frågan genom lottning.” Det betyder, enligt stadgarnas ändamålsparagraf § 2 punkten 2, att om medlemmen uppger att hen avser använda SKB-lägenheten för sitt eget permanenta boende då är föreningen förhindrad att göra en behovsbedömning.
Andra fastighetsägare är sällan bundna av en stadgereglerad strikt turordningsprincip, utan kan sätta upp tillämpningsregler kring uthyrningen. Det betyder att privata och allmännyttiga bostadsföretag kan ha och har regler kring detta. Vid en förfrågan till ett tjugotal bostadsföretag har framkommit av de elva svar som hittills inkommit (nio allmännyttiga och två privata) att man inte accepterar ägande av annan bostad. Annan ägd bostad (radhus/villa/ bostadsrätt) ska avyttras inom 6–12 månader. Om så inte sker sägs hyresavtalet upp då behov anses saknas, oav- sett om hyresgästen bor i hyreslägenheten, eller inte.
Ett regelverk kring ägande av annan bostad kan te sig enkelt att fatta beslut om, men inte lika enkelt att tillämpa. En vanlig situation är att en medlem vill hyra lägenhet inom SKB och bosätta sig där permanent, trots kvarstående ägande i en villa/radhus/bostadsrätt som t ex kan bero på att en fd partner efter separation ska bo kvar, utan ekonomiska möjligheter att lösa ut SKB-med- lemmen. En sådan situation kan ha sin grund i att gemensamma barn ska kunna gå kvar i sin skola eller inte ryckas upp ur sin invanda miljö. Ett annat dilemma finns beträffande fritidshus med permanentstandard. Vem ska avgöra vad som är ett fritidshus och vad som är en annan permanentbostad? Med dagens bostadssituation och lånekrav är det också vanligt att föräldrar är delägare i sina barns bostadsrätter. Dessa situationer behöver beaktas i regelverk och sedan tillämpas. Risken med att tillåta ägande av annan bostad måste vägas mot risken att en felaktig bedömning görs, som drabbar en medlem som vägras hyra lägenhet.
Styrelsen anser att ett regelverk som hindrar innehav av villa/radhus/bostadsrätt inte fullt ut motsvarar den verklighet som många familjer idag omfattas av. Många lever i andra konstellationer än traditionella kärnfamiljer och barn behöver ofta stöttning från föräldrar, genom samägandeskap, vid köp av bostadsrätter. Dessutom registreras ägandet av andel i bostadsrätts- föreningar inte i något officiellt register, varför sådant ägande är synnerligen svårkontrollerat. Slutligen innebär ett sådant regelverk en inskränkning i äganderätten, som föreningen inte bör medverka till. Om föreningsstämman ändå skulle fatta beslut om ett regelverk som inte tillåter ägande av annan bostad bör det i stadgarna regleras på så sätt att styrelsen medges behörighet att fastställa tillämpningsregler. Vidare bör beslut om sådana regler samordnas med övriga tillämpnings regler som styrelsen föreslår ska möjliggöras.
Sammanfattning
Kooperativ hyresrätt omfattas av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. SKB är fri att använda de verktyg som finns tillgängliga för hyresmarknaden i övrigt. SKB kan också vända sig till den rättsinstans som är lämplig med hänsyn till omständigheterna i det aktuella ärendet. Något ytterligare stöd i stadgar, stämmobeslut eller annat styrande regelverk behövs inte. SKB kan redan idag säga upp hyresmedlemmar utan rättelseanmaning, driva ärenden till tingsrätt och göra polisanmälan när fog för det finns. Dock kan det inte ligga i föreningens medlemmars intresse att SKB regelmässigt stämmer sina medlemmar i tingsrätten där förlorande part ska svara för den andres rättegångskostnader.
Lagen om kooperativ hyresrätt stipulerar att medlem vars hyresavtal upphört på grund av förverkande eller åsidosättande av sina förpliktelser, ska anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller hyresavtal som upphör efter uppsägning från SKB på grund av såväl otillåten andrahandsuthyrning som störningar och bristande betalningar, etc. Någon skriftlig varning eller beslut om uteslutning enligt stadgarna § 9 krävs inte. Inte heller i detta avseende är det nödvändigt att skärpa stadgarna för att medlem som mister sitt hyresavtal också ska mista sitt medlemskap.
Regler mot innehav av villa/radhus/bostadsrätt skulle, enligt styrelsens uppfattning, leda till rättsosäkra bedömningar och dessutom innebära en inskränkning i äganderätten. Detta skulle strida mot grundförutsättningen för en ekonomisk förening, nämligen att den ska verka för sina medlemmars ekonomiska intressen.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse att-satserna 1–3 och 5–12 i motionen besvarade.
att avslå att-sats 4 i motionen
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att anse att-satserna 1-3 och 5-12 i motionen besvarade samt att avslå att-sats fyra i motionen.