Motion – 2020 / 22

Kooperativ hyresrätt omfattas i huvudsak av samma regler som gäller för övriga hyresrätter i Sverige. Bestämmelserna finns i 12 kap. jordabalken, som i allmänhet brukar kallas hyreslagen. Därtill finns några regler i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt gällande exempelvis hur beslut om hyra fattas.

Hyreslagen är en skyddslagstiftning som ska skydda hyresgästen mot hyresvärden, som av lagstiftaren anses ha ett överläge. Hyreslagen är i huvudsak tvingande, vilket innebär att man inte kan avtala bort bestämmelserna. I vart fall inte genom överenskommelser som försämrar hyresgästens ställning. En viktig del av hyreslagen gäller det så kallade besittningsskyddet.

Förenklat innebär besittningsskyddet att en hyresvärd som vill säga upp en hyresgäst måste kunna styrka att en hyresgäst har brustit i sina förpliktelser i så hög grad att det inte är oskäligt att hyresavtalet upphör genom förverkande (12 kap. 42 § jordabalken) eller åsidosättande av förpliktelser (12 kap. 46 § jordabalken). Det kan handla om att man hyrt ut eller överlåtit sin lägenhet utan tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden, inte betalat hyran eller att man stör sina grannar. I dessa situationer kan hyresvärden säga upp hyresavtalet. Om man inte är överens om uppsägningen, vilket man som regel inte är, hänskjuts tvisten till hyres- nämnden för avgörande. Där krävs bevisning och/eller vittnesuppgifter. När hyresnämnden fattat sitt beslut, kan det i vissa fall också överklagas till hovrätten. (Det finns också möjlighet att stämma i tingsrätten, men kraven på försummelse från hyresgästen och kravet på bevisning är lika stora). Om ett beslut eller en dom innebär att hyresförhållandet ska avslutas, åläggs hyresgästen att avflytta.

Medlemskapet
Regler kring medlemskapet följer lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar, lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt och SKBs stadgar. Inom lagens råmärken är föreningen mer fri att fast- ställa regler kring medlemskapet. I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns bestämmelse som säger att medlem som mister sin kooperativa hyresrätt enligt hyreslagens bestämmelser (12kap. 42 och 46 §§ jordabalken) anses utträda ur föreningen. Det betyder att om man blir uppsagd från sin SKB-lägenhet på någon av de aktuella grunderna, med eller utan förhandling i hyresnämnd, tingsrätt eller hovrätt, mister man också sitt medlemskap i föreningen.

Praktiska konsekvenser för SKB
Det som beskrivits ovan innebär för SKB, som för andra hyresvärdar, att det inte har någon betydelse för vad som gäller, om man skriver in regler i hyresavtalen som innebär en inskränkning av hyreslagens bestämmelser. Upplysningsvis informerar SKB redan idag om att man måste bo permanent i sin lägenhet, att man inte får överlåta eller hyra ut sin lägenhet utan tillstånd, att man ska betala hyran i tid osv. Dessa skrivningar är dock enbart av upplysningskaraktär. Hyreslagen gäller ändå.

Det sagda innebär att SKB, oavsett vad som skrivs i stadgar eller hyresavtal, ändå måste hänskjuta tvister om uppsagda hyresavtal till hyresnämnden och där åberopa bevisning och vittnesuppgifter. Vidare krävs att ärendena är beskrivna på ett visst sätt, att rättslig grund åberopas och att yrkanden framställs på ett korrekt sätt. Vissa ärenden, främst vad gäller bristande hyresbetalningar, drivs via kronofogden, tingsrätten och hyresnämnden i egen regi. I ärenden om otillåtet boende anlitas som regel juridiskt biträde, till en för föreningen betydande kostnad. Målsättning- en är att vissa ärendetyper ska kunna drivas av egen personal, men de mer komplicerade kommer alltid kräva juridiskt biträde som har kännedom om både processordningen och rättspraxis inom området.

Överlåtelser som bryter mot SKBs turordning.
Hyreslagen medger att en hyresrätt, under vissa förutsättningar, får överlåtas vid separation, dödsfall eller genom byte, för SKBs del genom internt eller externt byte. Detta är inget SKB kan avtala bort eller reglera genom stadgar. Under 2019 genomfördes 46 byten inom SKB, 20 externa byten och 24 överlåtelser.

Det SKB kan reglera är medlemskapet. Vid överlåtelse kan medlemskap och turordning endast överföras till make/maka/sambo efter långvarigt äktenskap/samboförhållande. Vid intern- byten bibehålls medlemskapet och turordningen. Vid externbyte förloras både medlemskap och turordning. Den som flyttar till SKB övertar inte bytespartnerns turordning, utan erhåller ”dagens datum” som turordning.

Vid lägenhetsbyten mellan SKB-medlemmar avslås bytet om den ene medlemmen kan få den andres lägenhet (eller likvärdig) på sin kötid. Då är bytet inte en förutsättning för att tillgodose behovet av en annan bostad och bytet medges inte.

Vid externa lägenhetsbyten kan motsvarande prövning inte göras. Däremot krävs i alla byten att beaktansvärda skäl finns för bytet. Härvid följer SKB branschstandard och rättspraxis. Rätts- praxis tillämpas också vid bedömning av begäran om överlåtelse i samband med separation och dödsfall.

Byten (både interna och externa) granskas noga och skälen prövas. I tveksamma fall avslås begäran, just för att turordningsprincipen ska tillämpas i så stor utsträckning som möjligt. I dessa situationer begär hyresgästen prövning i hyresnämnden. Det förekommer både att SKB både fått rätt och att hyresgästen fått det. Bland ärendena där hyresgästen fått rätt finns exempel på situationer där en SKB-medlem fått igenom det interna bytet, trots att hen hade kunnat få önskad lägenhet (eller likvärdig) på sin turordning genom kön, och som lett till att medlem med kortare kötid därigenom fått lägenhet som dennes kötid inte räckt till. Detta har hänt ett fåtal gånger, och är inget föreningen kan påverka.

Kötider
Vid jämförelse mellan SKBs kötider och de som gäller hos bostadsförmedlingen måste hänsyn tas till att man hos SKB kan stå i kö från födseln och hos bostadsförmedlingen från 18 års ålder. Hänsyn måste även tas till att bostadsförmedlingen förmedlar bostäder ägda av ett stort antal fastighetsägare. Under 2019 förmedlade bostadsförmedlingen i Stockholm 15 030 bostäder. Den kortaste kötiden var en månad (studentlägenhet) och den längsta nästan 36 år (lägenhet om två rum och kök).

Sammanfattning
Hyreslagens tvingande bestämmelser gör att motionärens förslag om ytterligare krav i hyreskontrakten, skulle vara utan verkan. Mest effekt för att åstadkomma en förbättring vad gäller unga medlemmars möjlighet att få lägenhet är att grannar anmäler otillåten andrahandsuthyrning och är beredda att vittna om detta i hyresnämnden. Exempel på medlemmar som blir av med lägen- heter och medlemskap torde ha en avskräckande effekt. Därför behövs upprepad information till alla medlemmar om regler, risker och konsekvenser.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att                avslå motionen.