Motion – 2022 / 12

Ramverk för fastställande av hyra
Enligt gällande lagstiftning och SKBs stadgar är det en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, efter samråd med hyresutskottet. Hyran ska fastställas utifrån grunder angivna i stadgarna och i enlighet med gällande riktlinjer för hyressättning. Grunder för hyressättning av den enskilda lägenheten är enligt stadgarna storlek, standard, läge, ålder och lägenhetens övriga förmåner knutna till lägenheten. Utöver stadgarnas bestämmelser har fullmäktige vid föreningsstämman år 2009 fastställt riktlinjer för hyressättning. I dessa slås fast att det under det årliga hyressamrådet ska göras en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter ska hyres- sättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav. Föreningsstämman har också slagit fast att skillnaden i hyreshöjning mellan olika fastigheter ett enskilt år inte får vara större än fyra procentenheter.

Således ska styrelsen, inom ramen för stadgarnas och hyresriktlinjernas bestämmelser, efter samråd med hyresutskottet, fastställa den årliga hyreshöjningen och hur den ska fördelas. En höjning där alla förvaltningsenheter höjs lika, vare sig det sker med samma krontal per kvadratmeter eller procentsats, skulle, enligt styrelsens uppfattning, innebära att hyresriktlinjerna om att bedöma hur förvaltningsenheter och lägenheter ska hyresättas i förhållande varandra, inte följs. Samma procentuella höjning skulle dessutom öka oönskade hyresskillnader.

Modell för fördelning av hyreshöjningar
Differentiering av de årliga hyreshöjningarna gjordes även innan hyreshöjningsfördelningsmodellen infördes. Differentieringen fastställdes då av styrelsen efter samråd med hyresutskottet. Utgångspunkten var då vad som vid varje tidpunkt ansågs skäligt, utifrån stadgar och hyresriktlinjer.

Föreningsstämman år 2014 fattade beslut, efter förslag från motionär och med bifall från styrelsen, att ge styrelsen i uppdrag att i samråd med hyresutskottet utarbeta och presentera en modell för hyressättningen inom SKB. Styrelsen och hyresutskottet utsåg en arbetsgrupp bestående av en styrelseledamot, tre tjänstemän och tre representanter för hyresutskottet. Arbetsgruppen tog fram ett förslag till modell, som styrelsen fattade beslut om att anta i oktober 2014. Styrelsen fullgjorde sitt uppdrag gentemot fullmäktige genom att presentera modellen vid fullmäktige- dagen år 2014 (något beslut om att modellen skulle underställas fullmäktige för beslut vid förenings- stämma finns inte).

Modellens syfte är att konkretisera stadgarnas och hyresriktlinjernas bestämmelser om hyressättning. Därutöver har syftet varit att den ska vara enkel att tillämpa samt vara förutsägbar och stabil över tid. De parametrar som modellen baseras på är läge (30 procent), kötid (40 procent), nuvarande hyra (20 procent), insats (5 procent) och värdeår (5 procent).

Utvärdering av hyreshöjningsfördelningsmodellen
I yttrande över motion 12 till 2017 års föreningsstämma föreslog hyresutskottet att modellen skulle utvärderas, vilket nu gjorts. Utvärderingen har genomförts av en grupp bestående av två styrelseledamöter, tre representanter för hyresutskottet och två tjänstemän. En tjänsteman och en representant för hyresutskottet som också deltog vid modellens framtagande, ingick även i utvärderingsgruppen. Övriga fem medlemmar av utvärderingsgruppen var inte delaktiga i arbetet med att ta fram modellen.

Utvärderingsgruppen har granskat modellen, dess parametrar och viktning samt studerat dess effekter under åren 2015–2021. Gruppen anser enhälligt, vid en sammanvägd bedömning, att hyres- höjningsfördelningsmodellen överensstämmer med stadgarnas och hyresriktlinjernas bestämmelser om hyressättning. Den leder till en rimlig differentiering/spridning och bidrar, genom de tillämpade parametrarna, till att styrelsen lever upp till sitt ansvar vad gäller bedömningen av hur förvaltnings- enheterna och lägenheterna ska hyressättas i förhållande till varandra. Även kraven på enkelhet,
förutsägbarhet och stabilitet anses vara uppfyllda. Styrelsen delar utvärderingsgruppens uppfattning.

Utvärderingsgruppens rapport har, i enlighet med överenskommelse mellan styrelsen och hyresutskottet, publicerats på föreningens webbplats. Rapporten finns tillgänglig i anslutning till information om gällande hyresriktlinjer och övrig information om hyreshöjningsfördelningsmodellen. Vidare har alla medlemmar uppmärksammats genom notis i Vi i SKB.

Som framgår av utvärderingsrapporten har hyran, i området med de lägsta hyreshöjningarna, höjts med totalt 68 kronor per kvadratmeter och år under den sjuårsperiod som utvärderingen omfattar. Detta motsvarar en genomsnittlig hyreshöjning på 57 kronor per månad för en lägenhet

på 70 kvadratmeter. I området med de högsta höjningarna höjdes hyran under samma period med 115 kronor per kvadratmeter och år. Detta motsvarar för en lika stor lägenhet en genomsnittlig hyreshöjning på 96 kronor per månad.

Övriga frågor som lyfts fram i motionerna 11–14 Marknadshyra
Att jämföra en differentiering av de årliga hyreshöjningarna med införande av marknadshyra är inte relevant. Marknadshyra handlar om att sätta hyra utifrån vad någon är beredd att betala. Att differentiera hyrorna handlar om att uppfylla stadgarnas och hyresriktlinjernas bestämmelser samt att tillvarata alla medlemmars intressen.

Öppenhet, transparens och rollfördelning
Ett kooperativt företag ska självklart präglas av öppenhet, rättvisa och möjlighet att påverka. Det ligger i sakens natur. Samtidigt måste ett kooperativt företag av SKBs storlek ha en tydlig rollfördelning där stadgar och inriktningsbestämmelser avgörs av fullmäktige vid förenings- stämma och där den av föreningsstämman utsedda styrelsen fattar fortlöpande beslut i enlighet med dessa. Beslut om stadgar och hyresriktlinjer ska fattas av föreningsstämma, dess tillämpning handhas av styrelsen.

Sammanställning av poängvärden för varje förvaltningsenhet pågår i enlighet med beslut vid föreningsstämman i november 2021.
Pandemin och differentiering av hyreshöjningar
Styrelsen anser inte att pandemin och dess effekter ska ha någon inverkan på hur de årliga hyreshöjningarna fördelas. Styrelsen ser inte heller någon motsättning mellan differentiering av hyreshöjningar och socialt ansvarstagande.

Fastigheternas kostnader
I motion 13 menar motionären att det i SKB funnits en grundläggande tanke om att varje kvarter ska bära sina egna kostnader och att hyreshöjningsfördelningsmodellen motverkar detta. Så är det inte. Ny- och ombyggda fastigheter ska enligt hyresriktlinjerna från år 2009 ha en hyra som minimerar belastningen på föreningens ekonomi, samtidigt som samtliga lägenheter ska bli uthyrda. Dessa förutsättningar beaktas vid hyressättning av nyproduktion. För övrigt är hyressättningen solidarisk inom SKB. Föreningens intäkter ska täcka föreningens kostnader. Kostnader för drift och skötsel, tomträttsavgäld, kapitaltjänstkostnader och dylikt ska inte ligga till grund för den enskilda fastighetens hyressättning, annat än kalkylmässigt vid nyproduktionstillfället. I förvaltningsskedet ska hyran bestämmas med utgångspunkt från stadgar och hyresriktlinjer.

Sammanfattning
• Det är styrelsens uppgift att, utifrån de i stadgarna angivna grunderna för hyressättning och efter samråd med hyresutskottet, fatta beslut om hyran till föreningen.
• Fullmäktiges uppdrag till styrelsen, att ta fram och presentera en modell för differentiering av hyreshöjningar, är fullgjort.
• Styrelsen anser att hyreshöjningsfördelningsmodellen uppfyller stadgarnas och hyres- riktlinjernas bestämmelser om hyressättning inom SKB, vad gäller de årliga hyreshöjningarna.
• Beslut om differentiering av de årliga hyreshöjningarna åvilar styrelsen, efter samråd med hyresutskottet. Någon skyldighet att inhämta föreningsstämmans mening föreligger inte.
• Styrelsen har verkställt förslaget från hyresutskottet om att utvärdera modellen och resultatet har tillgängliggjorts för alla medlemmar.
• Det årliga hyressamrådet kommer att innehålla en punkt som avser justering av intervall för hyressättningsparametrar som behöver justeras och nyproducerade fastigheter åsättas poängvärde för
lägesfaktorn.
• Modellen kommer att utvärderas vart femte år med fokus på intervaller i fastställda parametrar.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse andra och tredje att-satserna i motion 12 samt tredje att-satsen i motion 13 besvarade,
att avslå motion 11, första att-satsen i motion 12, första och andra att-satserna i motion 13 samt motion 14.

Hyresutskottets utlåtande över motionerna 11, 12, 13 och 14
Hyresutskottet har haft representanter med både vid framtagandet av hyreshöjningsfördelningsmodellen och i den utvärdering som gjordes efter fem års användning.
Hyresutskottet instämmer i de slutsatser och rekommendationer som framkom vid utvärdering- en av modellen.
Hyresutskottet ser därför ingen anledning att göra en extra utvärdering eller förändringar i modellen nu utan inväntar nästa utvärdering som ska göras efter totalt fem år igen.