Motion – 2020 / 24
År: 2020
Nummer: 24
Motionsställare: Victoria Bolstad, kömedlem, genom målsmän Alexander Bolstad och Anna Rebecka B. Stålnacke
Införande av kömedlemsbostäder inom SKB
SKB är Stockholms största privata hyresvärd och en viktig samhällsaktör. Med höga hållbarhets- ambitioner och medlemmarnas bästa i fokus är det hög tid att SKB tar utökat ansvar gällande kömedlemmars möjlighet till kooperativ hyresrätt.
I Stockholm råder bostadsbrist. Av SKBs ungefär 90 000 medlemmar är mer än 90% så kallade kömedlemmar, det vill säga medlemmar som står i kö men som inte har ett hyreskontrakt hos SKB. Nuvarande system där alla medlemmar som är 18 vid inflytt kan intresseanmäla samtliga lägenheter leder till att hyresmedlemmar som bott i SKB många år, och alltså sannolikt har en bostad, ges företräde till samtliga attraktiva lägenheter. Kömedlemmar, varav många saknar egen bostad, får stå tillbaka. Bilden av svårighet för kömedlemmar att få en SKB-lägenhet bekräftas av SKBs svar på frågan ”Förlorar jag min köplats om jag tar en lägenhet?” i kundforumet 2018-07-13.
För att möjliggöra för särskilda kategorier att komma in på bostadsmarknaden har flera hyres- värdar infört kategoribostäder. Ett exempel är studentbostäder vilka förmedlas till studenter. Dessa bostäder kan genom inställning i bostadsförmedlingens system enbart intresseanmälas av köande som har uppgivit att de är studenter, vilket verifieras genom studieintyg i samband med kontraktsskrivning. För SKBs del skulle en kategori som tar hänsyn till den absoluta merparten medlemmars intressen kunna vara att avsätta en andel lägenheter som enbart kan intresseanmälas av kömedlemmar.
Av SKBs stadgar per 2015-12-15 §7 framgår att ”Bostad tilldelas medlem, efter inlämnad intresse- anmälan, enligt medlemmens turordning. Finns intresseanmälan med samma turordning för samma bostad, avgörs frågan genom lottning”. Stadgarna utgör i denna formulering inget hinder för att införa begränsningar i vilken medlem som kan intresseanmäla vilken lägenhet. Den centrala principen förefaller vara att den med längst kötid av de som har intresseanmält för en viss lägen- het också är den som erbjuds lägenhet. Ett enkelt sätt för SKB att avgöra vem som är kömedlem och vem som är hyresmedlem, för att kunna styra behörighet att intresseanmäla kömedlemsbostäder, är att införa en ruta på Mina sidor i vilken medlemmar själv kryssar i typ av medlemskap. Ett sätt med högre träffsäkerhet är att göra en systemmatchning på vilka medlems- eller person- nummer som innehar SKB-kontrakt, och därigenom avgöra vilka som är kömedlemmar.
En förstudie avseende juridiska förutsättningar, kriterier, behov av systemanpassningar och uthyrningsrutiner för kömedlemsbostäder inom SKB föreslås genomföras. Utifrån förstudien, såvida juridiska hinder ej föreligger, föreslås en riktlinje för kömedlemsbostäder inom SKB tas fram och beslutas av lämpligt forum. Kömedlemsbostäder föreslås därefter införas inom SKB senast år 2025.
Jag/vi yrkar
• att föreningsstämman beslutar att låta genomföra en förstudie avseende juridiska förut- sättningar, kriterier, behov av systemanpassningar och uthyrningsrutiner för kömedlemsbostäder inom SKB.
• att föreningsstämman beslutar att såvida juridiska hinder ej föreligger, låta ta fram en riktlinje för kömedlemsbostäder inom SKB att besluta.
• att föreningsstämman beslutar att kömedlemslägenheter utifrån beslutad riktlinje införs inom SKB senast år 2025.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Föreningens ändamål och turordningsprincipen enligt gällande stadgar
Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt för permanent boende åt föreningens medlemmar.
Turordningsrätten anger i vilken ordning en medlem är aktuell för tilldelning av lägenhet inom SKB, i förhållande till övriga medlemmar. Om flera konkurrerar om samma lägenhet har den medlem företräde som har den äldsta turordningsrätten. Ända sedan föreningens bildande har turordningssystemet varit utformat på ett sätt som innebär att turordningsrätten, även sedan en medlem fått en lägenhet i föreningen, kvarstår oförändrad.
Nuvarande stadgebestämmelser som anger att medlemmar tilldelas bostad, efter inlämnad intresseanmälan, enligt medlemmarnas turordningsrätt och lottning vid samma turordnings- rätt, har haft samma lydelse sedan 1989. Ända sedan föreningens start 1916 har dock gällt att medlemmarna tilldelats bostad i den ordning de fullgjort sina förpliktelser. Fram till 1982 kunde medlemmarna välja att stå i kö för lägenhet av en viss storlek; medlemsinsatsernas storlek av- speglade hur många rum (och kök eller kokvrå) man köade för. Hyreslagen ( jordabalken 12 kap.) reformerades 1968 vilket bland annat innebar att hyresgästerna fick direkt besittningsskydd
och bytesrätt. Dessa rättigheter, som är bindande även för SKB, innebär en viss försvagning av turordningsrätten i och med att en icke-medlem kan byta till sig en SKB-lägenhet. Under 2019 förekom i SKB 20 externa byten.
Systemanpassningar och uthyrningsrutiner
I SKBs medlemsregister och fastighetsadministrativa it-system, som används för publicering av lägenheter och hantering av uthyrningsärenden, finns all information som behövs för att kun- na särskilja medlemmar utifrån ålder och typ av medlemskap (kömedlem eller hyresmedlem). Införande av ett regelverk gällande ålder och medlemskapstyp kräver viss konfigurering och systemanpassning, men några tekniska hinder föreligger inte.
Förslag om införande av ungdoms- och kömedlemsbostäder
Motionären föreslår införande av ungdoms- och kömedlemsbostäder. Syftet som anges är att underlätta för unga och köande medlemmar att få lägenhet inom SKB. Metoden som föreslås innefattar en riktlinje som ger vissa medlemsgrupper exklusiv rätt att intresseanmäla och i förlängningen erbjudas vissa lägenheter. Förenklat handlar motionen om att införa kategori- bostäder.
Det har vid flera tillfällen tidigare framförts önskemål om att SKB ska tillhandahålla kategori- bostäder. Det har handlat om bostäder för medlemmar över 55 eller 65 år, studenter och unga. Senast en motion med förslag om ungdomsbostäder behandlades av föreningsstämman var 2012. Då avslogs motionen med hänvisning till att en kö för en viss åldersgrupp skulle kullkasta en av SKBs grundregler om att bostad tilldelas enligt medlemmens turordning.
När det gäller ungdomsbostäder förekommer dessa med förstahandskontrakt eller tillsvidare- kontrakt. Den som genom bostadsförmedlingen får en ungdomslägenhet med förstahandskontrakt förlorar sin kötid. Huvudregeln i SKB är att lägenheterna hyrs ut med förstahandskontrakt. Motionären har inte närmare angett vad som kännetecknar en ungdomsbostad men styrelsen utgår från att det torde vara fråga om små lägenheter med låg hyra. Styrelsen vill därför peka på risken för att dessa kommer att användas som bytesobjekt vid ett externt byte när ungdomens behov senare ändras. Detta skulle ytterligare försvaga turordningsrätten.
Beträffande kömedlemsbostäder skulle motionärens förslag innebära att boende medlemmar förvägras rätten att anmäla intresse för en viss del av föreningens lägenheter. En konsekvens av detta är att turordningsrätten försvagas för vissa medlemmar. Samtidigt skulle förslaget inte innebära att det blir flera lägenheter tillgängliga för köande medlemmar; om en redan boende medlem tilldelas en lägenhet enligt sin turordning blir ju medlemmens lägenhet ledig.
Rättslig bedömning av medlems rättighet enligt gällande stadgar
Motionären gör gällande att formuleringen i stadgarnas § 7 inte utgör något hinder för att införa begränsningar i vilka medlemmar som kan lämna intresseanmälan för vilka lägenheter. Styrelsen delar inte denna uppfattning utan gör bedömningen att paragrafen skulle behöva kompletteras med bestämmelser om vilka medlemmar som får lämna intresseanmälan för vilka lägen- heter. Stadgarnas nuvarande formulering om intresseanmälan och tilldelning av lägenhet har under decennier uppfattats och hanterats som en ovillkorlig rätt. Enligt styrelsen är det därför inte rimligt att göra denna rätt villkorad för den övervägande delen av föreningens medlemmar.
Sammanfattning
Styrelsen anser att motionerna om ungdoms- och kömedlemsbostäder strider mot stadgarnas ovillkorliga rätt för alla medlemmar att göra intresseanmälan till lediga lägenheter och att dessa tilldelas enligt turordningsprincipen. Mot denna bakgrund föreslås motionerna 23 och 24 avslås.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att avslå motionerna 23 och 24.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att avslå motionerna 23-24.