Motion – 2023 / 2

År: 2023
Nummer: 2
Motionsställare: Michael Wolf, fullmäktig Sigbardiorden

Ny modell för medlemsinsats och upplåtelseinsats

Grundtanken i den kooperativa idéen tagen till boendeområdet är att tillsammans i förening skapa ekonomiska villkor för att befrämja våra individuella behov av boende med hög standard och till rimlig kostnad. SKB är en ekonomisk förening och byggandet av lägenheter kostar mycket pengar. Sunda och stabila finanser i SKB förutsätter att vi som medlemmar bidrar till föreningens ekonomi. Men för att det vi bidrar med ska uppfattas som rimligt bör det stå i proportion till den enskildes förmåner och då främst möjligheten till önskat boende inom SKB.

Styrelsens förslag till ändring av medlemsinsats går i rätt riktning men förslaget är på sikt otill- räckligt för att garantera sunda finanser i SKB. Det betyder att vi inom de närmaste 10 åren återigen behöver höja medlemsinsatsen. Jag föreslår därför att en ny modell för medlemsinsatsen införs som utgår från vad det ungefär kostar att bygga 1 kvm boyta. Modellen innebär även att medlemsinsatsen årligen räknas upp med byggkostnadernas utveckling. Efter några år innebär denna modell sannolikt att upplåtelseinsatsen blir mindre viktig för SKB:s finansiering och på sikt kan den även jämnas ut mellan de boende medlemmarna. Konkret föreslår jag att ett tak per kvm boyta införs för upplåtelseinsatsen. Taket står i proportion till medlemsinsatsen och kommer därför automatiskt att höjas med ökade byggkostnader.

SKB:s utmaningar

De senaste 10 åren har byggtakten i SKB varit ca 100 lägenheter per år. Byggande kräver finansiering och om vi gör verklighet av ambitionen att bygga minst 200 lägenheter per år så behöver vi även öka självfinansieringen.

Ser vi till hur nybyggnadskostnaderna utvecklats kan vi se att de under ca 40 år nästan 10-faldi- gats ( jfr diagrammet). Om medlemsinsatsen skulle följa samma utveckling som nybyggnadskost- naderna, från 1983 då taket för medlemsinsatsen på 6.000 kr infördes, så motsvarar det ungefär

43.000 kr år 2021. Enligt Statistikmyndigheten SCB:s byggkostnadsstatistik var kostnaden för en genomsnittlig kvadratmeter boyta i storstadsregionerna år 2021 ca 40.000 kr. Detta avser hyres- rätter, för bostadsrätter var motsvarande kostnad ca 59.000 kr/kvm.

Diagram 1: Kostnaden för att bygga en kvm boyta i en hyresrätt på 70 kvm i storstad

Med tanke på den höga kostnadsutvecklingen i byggbranschen under 2022 är det inte orimligt att kostnaden för hyresfastigheter år 2022 hamnar i närheten av 43.000 kr/kvm boyta. Dess- utom bygger SKB med högre standard än genomsnittet för hyreslägenheter vilket innebär att kvadratmeterkostnaden är högre än genomsnittet. Det finns tre anledningar till att vi ännu inte behövt höja medlemsinsatsen till denna nivå, antalet nya medlemmar som bidrar till föreningens ekonomi, införandet av upplåtelseinsats samt den låga byggtakten.

För en lägenhet på 70 kvadrat, vilket är nära genomsnittet för lägenheterna i Hagastaden, inne- bär 43.000 kr/kvm en kostnad på ca 3 miljoner kronor. Ser vi framåt några år har vi drygt 1000 lägenheter att bygga från 2023 och under 5-7 år vilket lågt räknat innebär en ökning av byggan- det till ca 150 lägenheter per år. Räknat på 3 miljoner per lgh innebär det nybyggnadskostnader

på 450 miljoner per år. Det är en ökning med ca 150 miljoner från dagens nivå på ca 300 miljoner per år. Den stora frågan är hur vi ska finansiera detta.

Finansiering

Nybyggnadsverksamheten finansieras genom olika källor. Den totala skulden 2021 uppgick till ca 6 miljarder. Den största delen eller ca 4,2 miljarder utgörs av räntebärande lån. Resterande delar är medlemsinsatser på 1,5 miljarder och drygt 400 miljoner i upplåtelseinsatser. Dessutom lånar vi internt ur dispositionsfonden som genereras av verksamhetens överskott.

Man kan tänka sig att överskottet i uthyrningen ska bidra till nybyggandet men det tror jag är fel väg. Principen att hyran ska bestämmas av kostnaderna för varje enskild fastighet är rimlig och överskott ska därför användas till att renovera och komplettera de befintliga fastigheterna. Det är på detta sätt jag ser på dispositionsfonden.

Ytterligare en möjlighet att finansiera nybyggandet är att sälja befintliga fastigheter. Så har t.ex. allmännyttan gjort och det ökar det totala antalet lägenheter i samhället. Men för SKB är detta ingen framkomlig väg då det inte ökar antalet lägenheter som medlemmarna köar för och dess- utom kommer det att höja den genomsnittliga boendekostnaden i föreningens fastighetsbestånd. Långsiktigt ägande och förvaltande av fastigheterna är den bästa garantin för hög kvalitet till låga kostnader. SKB har dessutom inte någon skyldighet att ta ansvar för bostadsförsörjningen i sam- hället. Samhällsansvaret vilar på kommunerna.

Självfinansiering

Det är medlemmarna i SKB som gemensamt i förening äger fastigheterna och därför är det rimligt att det också är medlemmarna som gemensamt delar på ansvaret för finansieringen av nyproduktionen av lägenheter. Avvägningen gäller hur stor del vi ska finansiera ur egen ficka och hur mycket vi ska låna. Den egna finansieringen bör dessutom fördelas efter de förmåner medlemmarna har när det gäller t.ex. turordningen. Den som har lång kötid bör därför bidra med avsevärt mer än den som nyligen blivit medlem. Detta åstadkoms genom att succesivt höja medlemsinsatsen så att endast de som varit medlemmar under lång tid är i närheten av att nå denna nivå på medlemsinsatsen.

För att kunna garantera låga upplåningskostnader är det nödvändigt med en viss grad av egen finansiering. Hur stor denna självfinansieringsgrad bör vara kan diskuteras men om vi utgår från nuvarande nivå bör medlemmarnas insatser öka lika snabbt som byggkostnaderna. Ju mer vi bygger desto mer måste vi få in i medlems- och upplåtelseinsatser. Vid oförändrad finansierings- grad behöver medlemsinsatserna egentligen öka i samma takt som byggkostnaderna, d.v.s. med ca 5 procent per år. Jag tycker att alla bör bidra till detta och inte bara de nya medlemmarna och de som lånar till höga upplåtelseinsatser i nyproduktionen. Då får vi också möjlighet att sänka och jämna ut upplåtelseinsatserna.

En förändring av upplåtelseinsatsen kan inte göras retroaktivt för befintliga hyreskontrakt utan kommer att successivt införas vid teckning av nya kontrakt. Det betyder att det inte blir någon dramatisk effekt för SKB:s finansiering på kort sikt och styrelsen som föreslås bestämma nivån på upplåtelseinsatsen kan parera eventuella kortsiktiga svängningar i medlemmarnas insatser.

Medlemsinsatsen

Medlemsinsatsen bör precis som idag vara den huvudsakliga källan till självfinansiering men dess andel bör på sikt öka från nuvarande ca 80 procent till 90-95 procent. Upplåtelseinsatsen ska ses som ett komplement till medlemsinsatsen. Med de ökade byggkostnaderna bör medlems-

insatsen succesivt höjas för att möjliggöra nyinvesteringar med bibehållen grad av egenfinansie- ring. För att slippa återkommande diskussioner om hur mycket medlemsinsatsen ska höjas är det därför rimligt att även koppla den till något som har med förändringen av nybyggnadskostnaderna att göra.

Kostnaden för att bygga en genomsnittlig kvadratmeter bostadsyta i storstadsregionerna var en- ligt Statistikmyndigheten SCB i genomsnitt för åren 2019-2021 ca 40.000 kronor för hyresrätter och 58.000 kronor för bostadsrätter. Skillnaderna beror till ca 10.000 kronor på högre byggkost- nader (standard) för bostadsrätter och resterande 8.000 kronor på skillnad i markkostnader. Jag föreslår att byggkostnaden per kvm för hyresrätter utgör utgångspunkten för medlemsinsatsen.

Med tanke på att medlemsavgiften bör utgöra en större del av medlemmarnas bidrag till finan- sieringen av nybyggnationen samt en kraftigt höjd medlemsinsats som innebär att det tar längre tid att uppnå full medlemsinsats så bör även den årliga lägsta inbetalning av medlemsinsats för bibehållande av turordning höjas till 2.000 kr.

Indexering av medlemsinsatsen

Man kan tänka sig två sätt att indexera medlemsinsatsen, antingen med ett index som speglar byggkostnaden för en lägenhet av en given storlek och standard eller så indexerar man efter utveckling i de genomsnittliga byggkostnaderna per kvm i nybyggnationen. I det senare fallet kommer förändringar i storlek och standard på de byggda lägenheterna att slå igenom. Tanken med byggprisindex (BPI) är att ge en bild av hur byggherrens pris för en lägenhet av given stor- lek och standard ändras över tiden. De under året aktuella byggkostnaderna speglas av det index som kallas pågåendeprisindex. Därför är det lämpligt att använda just detta index för att räkna upp medlemsavgiften.

Tyvärr fastställs BPI nästan ett år efter utgången av det år som det avser. Det innebär att för uppräkning av medlemsinsatsen för år 2024 måste man använda prisutvecklingen mellan åren 2021 och 2022 ur BPI.

Upplåtelseinsatsen

Boende medlemmar erlägger en upplåtelseinsats som beror på lägenhetsstorlek och för nyare fastigheter är kopplad till byggkostnaden. Med tanke på att hyran ska täcka de löpande kostna- derna inkl. periodiskt underhåll och vissa förbättringsåtgärder är det inte rimligt att man dess- utom ska erlägga en upplåtelseavgift som skiljer sig från vad andra boende medlemmar erlagt. Den huvudsakliga förmån man har som boende i relation till köande medlemmar är det ökade indirekta inflytande boende har på föreningens högsta beslutande organ då de tillsätter 60 pro- cent av fullmäktige trots att de endast utgör 9-10 procent av medlemmarna. Denna förmån kan motivera att boende medlemmar bidrar mer än köande till föreningens ekonomi. Upplåtelsein- satsen bör stå i proportion till storleken på den lägenhet medlemmen hyr men i övrigt vara lika för alla boende medlemmar.

Indexering av upplåtelseinsatsen

Då föreningen ekonomi i stor utsträckning beror på nybyggnadskostnaderna är det rimligt att taket i medlemsinsatsen höjs i takt med byggkostnaderna. Nuvarande indexering av upplåtelse- insatsen med KPI är nog endast motiverad av att KPI är ett välkänt index. Men KPI avser att mäta prisförändringen i en varukorg av konsumtionsvaror där hyreskostnaden endast är en del. I hyran ingår dessutom andra kostnader som inte är relaterade till själva bygget av huset t.ex. kostnaden för uppvärmning.

Upplåtelseinsatsen i nyproduktion får högst vara 10 procent av byggkostnaden och följer där- med byggkostnadernas utveckling. Det betyder att medlemmar successivt måste erlägga en allt högre upplåtelseinsats i nyproducerade lägenheter än i det befintliga beståndet. I diagrammet ovan framgår hur skillnaden ökar för en nyproducerad lägenhet jämför med de som byggdes före år 2000. Denna växande skillnad skapar större incitament för nyinflyttade att inom några år hitta en äldre lägenhet som förutom lägre hyra även har avsevärt lägre upplåtelseinsats. Vi får därigenom en onödig omflyttning som orsakar både kostnader för den enskilde medlemmen men även för SKB som administrerar uthyrningsverksamheten.

Indexering av upplåtelseinsatsen bör om den kvarstår i nuvarande form ersättas med byggkost- nadsindex, BPI. Mitt förslag är i stället att sätta ett tak för upplåtelseinsatsen som är kopplat till medlemsinsatsen. Tanken är att begränsa upplåtelseinsatsen men ändå bibehålla kopplingen till byggkostnadernas utveckling. Upplåtelseinsatsen föreslås därför att uppgå till summan av med- lemsinsatsen för det aktuella året och högst 2 procent av medlemsinsatsen per kvm lägenhetsyta som den boende disponerar. Vid en medlemsinsats på 40.000 kr innebär det att upplåtelseinsat- sen för en lägenhet på 70 kvm maximalt kan vara 96.000 kr (40.000 + 0,02*40.000*70 = 40.000

+ 56.000). Det styrelsen har att besluta om vid förstagångsuthyrningen av en lägenhet är hur stor andel mellan 0 och 2 procent av medlemsinsatsen som ska adderas för att få värdet på upplåtelse- insatsen.

Förslaget i korthet:

Mitt förslag kommer på 10 års sikt att kunna rätta till en del brister i dagens system för medlem- marnas bidrag till föreningens gemensamma ekonomi. Mitt konkreta yrkande angående stadgan finns längst ned.

Jag föreslår i korthet:

• Att i stadgan höja taket för den obligatoriska medlemsinsatsen till 000 kr per medlem samt att höja den årliga inbetalningen av medlemsinsats för bibehållande av turordning till 2.000 kr per år.
• Att medlemsinsatserna fortsättningsvis höjs i samma takt som nybyggnadskostnaderna enligt på- gåendeprisindex i Statistikmyndigheten SCB:s byggkostnadsindex för lägenheter i flerbostadshus.
• Att i stadgan bestämma att upplåtelseinsatsen högst kan uppgå till samma belopp som summan av taket för medlemsinsatsen och 2 procent av medlemsinsatsen per kvadratmeter boyta, v.s.

40.000 kr per lägenhet enlig byggkostnaden/kvm år 2020 samt indexerat med byggkostnadernas utveckling från 2020 och framåt samt ytterligare högst 800 kr (indexerat) per kvm lägenhetsyta.

Jag/vi yrkar att  föreningsstämman beslutar att SKB:s stadgar för §§38, 39 och 7 ändras till följande lydelse:

• 38 Medlemsinsats och upplåtelseinsats

Medlem deltar i föreningen med dels en medlemsinsats, dels en upplåtelseinsats.

1. Medlemsinsats

Medlemsinsatsen uppgår till 40.000 kronor och räknas årligen upp enligt vad som anges i § 39. Full medlemsinsats för nästföljande år fastställs av styrelsen i december månad. Medlemsinsats-

Jag/vi yrkar att föreningsstämman beslutar att SKB:s stadgar för §§38, 39 och 7 ändras till följande lydelse:

en erläggs vid inträde i föreningen med lägst 2.000 kronor. Resterande del upp till full medlems- insats erläggs genom årliga inbetalningar om lägst 2.000 kronor, enligt vad som anges i § 7.

1. Upplåtelseinsats

Upplåtelseinsats erläggs vid flyttning till eller inom föreningens bostadsbestånd. Styrelsen beslutar om upplåtelseinsatser. Upplåtelseinsatsen ska utgöra summan av den för året gällande medlemsinsatsen och högst 2 procent av den för året gällande medlemsinsatsen per kvadratmeter lägenhetsyta.

• 39 Indexuppräkning

Medlemsinsatsen ska årligen räknas upp med utvecklingen i byggkostnadsprisindex, BPI för flerbostadshus. För uppräkningen används prisutveckling enligt BPI två år före det år för vilket medlemsinsats ska fastställas. Därefter fastställs full medlemsinsats till närmast högre belopp i tusentals kronor.

Det byggkostnadsprisindex som bör användas är det som benämns pågåendeprisindex och bäst beskriver de aktuella byggkostnadernas utveckling för pågående byggprojekt.

• 7 Turordning

Turordning för bostad räknas från det datum då medlemsinsatsen har kommit föreningen till- handa. För medlem som inte har erlagt full medlemsinsats erfordras för bibehållande av tur- ordningen att medlemmen årligen, senast den 31 oktober, betalar in lägst 2.000 kronor till dess medlemsinsatsen har erlagts till fullo. Turordningen förändras om årliga inbetalningar enligt föregående stycke inte fullgörs. Turordningen förloras om hyresmedlem använder lägenheten för byte till annan bostad utanför föreningens fastighetsbestånd. Hyresmedlem förlorar också sin turordning om han/hon medverkar vid sådant byte där flera bostäder ingår, kedjebyte/fler- partsbyte, varigenom lägenhet inom föreningens fastighetsbestånd upplåts till person som inte är hyresmedlem i föreningen. Styrelsen får, om det finns särskilda skäl, medge undantag från vad som sägs i första och andra stycket. Om föreningsstämma beslutar om ändrade medlemsin- satser, skall i beslutet särskilt anges vad medlem har att iaktta för att få behålla sin turordning. Bostad tilldelas medlem, efter inlämnad intresseanmälan, enligt medlemmens turordning.

Finns intresseanmälan med samma turordning för samma bostad, avgörs frågan genom lottning. Medlem som enligt 12 kap. 32–34 §§ jordabalken överlåter sin kooperativa hyresrätt till make/ maka, sambo eller till närstående som varaktigt sammanbor med denne, förlorar sin turordning. Detsamma gäller den medlem vars hyresavtal upphör enligt 12 kap. 47 § 2 st. jordabalken.