Motion – 2023 / 14

År: 2023
Nummer: 14
Motionsställare: Birgitta Carlerhag, fullmäktig Täppan

Hyreshöjningsfördelningsmodellen, attraktiva lägen och betalningsvilja

Enligt SKBs stadgar § 42 ska hyran för den enskilda lägenheten ”baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. I SKBs modell för fördel- ning av hyreshöjningar är de två parametrarna läge och kötid dominerande. De utgör tillsam- mans 70% medan lägenhetens standard endast utgör 5%. Hyreshöjningens storlek beror alltså till övervägande del på hur attraktiv lägenheten bedöms vara. Hur blev det så? Ska det vara så?

Den information som är tillgänglig för oss medlemmar förklarar inte hur man kommit fram till modellens konstruktion, valet av parametrar och deras viktning. Det som finns är ett magert bildmaterial visat för fullmäktige i november 2014 och en artikel i Vi i SKBs vårnummer 2015. I artikeln står det att arbetsgruppen har gått igenom ” en mycket stor mängd olika modeller, bland annat från andra fastighetsägare, data och fakta”. Det sägs dock inget om vilka modeller, vilka fastighetsägare, vilka data och fakta det handlar om. Vad har man jämfört med? Vilka överväganden har gjorts? Var kan vi ta del av det underlag för modellen som måste finnas och har efterfrågats sedan länge?

År 2015 gjordes en utvärdering av riktlinjerna för hyressättning från 2009. Rapporten blev klar i oktober. Särskilt intressant är avsnittet om hur hyrorna i olika fastigheter ska hyressättas i förhållande till varandra (sid 11). Rapportens resonemang om attraktiva lägen och betalningsvilja speglar den modell för fördelning av hyreshöjningar som beslutades om i november 2014 och dess starka betoning på attraktivitet. Vi kan läsa ” Även tidigare enkäter bland SKBs medlemmar visar

att ett attraktivt läge värderas mycket högt och ger en högre betalningsvilja. Attraktiva lägen har visat sig vara framför allt centrala lägen i innerstaden. Ett annat sätt att bedöma det inom SKB är att se vilka kötider som erfordras för att få lägenheter inom olika lägen”.

Med facit i hand vet vi att läge och kötid båda ingår i modellen och värderas till 70%. Är begrepp som betalningsvilja förenligt med de grundläggande tankarna inom SKB, en kooperativ hyres- rättsförening? SKB har tagit ställning mot marknadshyror. Men när det gäller fördelningen av hyreshöjningarna tillämpas en alldeles egen marknadsanpassad modell sedan 2015. En jämförelse med Stockholm Stads allmännytta: Efter fleråriga förhandlingar med Hyresgästföreningen om Stockholmshyra (även det en differentierad hyresmodell) lades projektet ner i oktober 2021. Under åren som förhandlingarna pågick gjordes det inga differentieringar vid hyreshöjningar.

För 2023 höjs hyrorna med genomsnitt 3,3 %, med en högsta höjning på 4,97%. Enligt SKBs rikt- linjer för hyressättning får hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år inte överstiga 4%. Två kvarter har i år 0% i hyreshöjning. Varför räknas inte skillnaden från 0? Enligt SKB har man tack vare god ekonomi lyckats begränsa hyreshöjningarna. Tidigare år har det sagts att höjningarna är lite större än vad de hade behövt vara, just för att höjningarna ett senare år inte skulle behöva bli så höga.

Inför kommande år får vi en förvarning. ” I längden kan det bli en utmaning att hålla tillbaka hyreshöjningen lika mycket som 2023”. Ska vi förvänta oss ännu högre höjningar? Differen- tieringens effekter på sikt sägs det inget om. Med stora, årliga hyreshöjningar och en ränta- på

– ränta effekt är risken överhängande att det blir problem för enskilda hyresmedlemmar, att det blir flyttkedjor och boendesegregation.

Jag yrkar att föreningsstämman beslutar att ge styrelsen i uppdrag

att för fullmäktige redovisa allt det underlag som ligger till grund för utformningen av hyres- höjningsfördelningsmodellen samt ange motiven för valet av de parametrar som ingår i modellen och deras viktning.

att ordna en fullmäktigedag under 2023 där fullmäktige ges möjlighet att diskutera och komma med synpunkter på hyreshöjningsfördelningsmodellen sedan detta underlag har publicerats.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Hyreshöjningsfördelningsmodellen tillkom som resultatet av ett arbete utfört av en arbetsgrupp som tillsattes efter föreningsstämman 2013. Därmed kunde 2014 års föreningsstämma, vid be- handling av motion 67, konstatera att en arbetsgrupp var bildad och stämman biföll motionärens förslag att styrelsen, i samråd med hyresutskottet, skulle utarbeta och presentera en modell för hyressättningen. Modellen presenterades vid 2014 års fullmäktigedag och har tillämpats från och med 2015 års hyreshöjning.

Ett av målen med modellen var att den, inom ramen för stadgar och hyresriktlinjer, skulle undan- röja de inslag av godtycklighet och oförutsägbarhet som motionärer tidigare gett uttryck för. I yttrande över motion 2017/12 föreslog hyresutskottet att hyreshöjningsmodellen skulle utvärderas efter fem års tillämpning. En utvärdering har gjorts, om än först efter sju års tillämpning (för- sening på grund av coronapandemin).

Utvärderingsgruppen bestod av representanter för styrelsen, hyresutskottet och arbetet biträddes av tjänstemän. Resultatet utmynnade i en rapport (2021-09-08) som tydligt redovisar modellens mål och syfte, konstruktion, måluppfyllelse och utfall. Rapporten sammanfattas med att modellen fungerar väl och fyller sitt syfte. Slutsatsen delas av såväl styrelsen som hyresutskottet.

Frågan om differentiering av hyreshöjningar var föremål för flera motioner innan hyreshöjnings- fördelningsmodellen infördes, bland annat kan nämnas motionerna 2013/53, 2013/54, 2014/67 och 2014/68. Efter modellens tillkomst har modellen ifrågasatts i bland annat motionerna/ förvaltningsärendena 2016/26, 2016/27, 2016/28, 2016/29, 2016/30, 2016/31, 2016/34, 2017/12, 2020/16, 2022/12, 2022/13 och 2022/14. Vid behandlingen av dessa ärenden vid aktuella förenings- stämmor har utgången varit att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.

De argument mot modellen som framförs i årets motioner är i huvudsak besvarade och behandlade genom tidigare motioner i samma fråga. Vidare finns kompletterande information och argument i utvärderingsrapporten, liksom det på SKBs webbplats finns uppgifter om poängvärdena för varje förvaltningsenhet, inklusive de parametrar som ingår i modellen och deras viktning.

En ny fråga som tas upp gäller tillämpningen av fyraprocentspärren mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år. Motionärerna jämför befintliga fastigheter med nyproduktion, som undantagits från hyreshöjning. Vid samråd om 2023 års hyreshöjning, mellan styrelsen och hyresutskottet, förelåg enighet kring frågan om att exkludera nyproducerade fastigheter. Som en konsekvens av det tillämpades hyresriktlinjernas fyraprocentspärr mellan lägsta och högsta hyreshöjning i befintligt bestånd, vilket styrelsen anser vara i enlighet med hyreshöjnings- fördelningsmodellen.

Sammanfattningsvis:

Argument för och emot hyreshöjningsfördelningsmodellen har det senaste decenniet diskuterats i samband med behandling av en lång rad av motioner.
Modellen har utvärderats i samverkan mellan styrelsen och hyresutskottet
Utvärderingen av modellen har redovisats i en utförlig
Fyraprocentspärren har tillämpats i enlighet med hyreshöjningsfördelningsmodellen.

Mot denna bakgrund finner styrelsen inte att det finns skäl att arrangera en fullmäktigedag med modellen som tema. Styrelsen har heller inte för avsikt att redovisa det arbetsmaterial som i sin tid utgjorde underlag för utformningen av modellen eller motiven för de parametrar som ingår i modellen.

Styrelsen finner att förslaget att tydligare redovisa modellen för hyreshöjningsfördelning och dess tillämpning på föreningens webbplats tillför ett mervärde för föreningens medlemmar.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att bifalla andra att-satsen i motion 15,

att avslå motion 14 och första att-satsen i motion 15.

Beslut

Stämman beslutade efter rösträkning att avslå motion 14 första att-sats.